（2015）秦民初字第5672号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-05-30
案件名称
原告江苏金润福物业管理有限公司与被告南京清心园酒店有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏金润福物业管理有限公司,南京清心园酒店有限公司
案由
旅店服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民初字第5672号原告江苏金润福物业管理有限公司，住所地南京市沿江工业开发区园西路旭升花苑19幢4151室。法定代表人丁永仁，该公司总经理。委托代理人夏建设，该公司法务。被告南京清心园酒店有限公司，住所地南京市秦淮区建康路277号。法定代表人张巧玲，该公司总经理。委托代理人徐婧婧，江苏当代国安律师事务所律师。原告江苏金润福物业管理有限公司（以下简称金润福物业公司）与被告南京清心园酒店有限公司（以下简称清心园酒店）物业服务合同纠纷一案,原告金润福物业公司于2015年10月26日向本院起诉，本院于2015年10月27日立案受理，依法组成合议庭于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告金润福物业公司的委托代理人夏建设，被告清心园酒店的委托代理人徐婧婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金润福物业公司诉称，原告于2012年6月25日与南京市京隆名府住宅小区业委会签订《京隆名府小区物业管理服务委托合同》，原告自2012年7月1日起对该小区提供物业管理服务，京隆国际宾馆及酒店公司收费标准为4.6元/平方米每月，原告依据物业管理合同对被告物业进行了管理并提供了服务，根据物业合同约定，被告的物业属于原告的物业管理范围，根据物权法物业管理条例有关规定，业主委员会作出的决定对全体业主有法律效力，根据合同约定，业主和实际物业使用人对物业费承担连带责任。尽管被告不是合同的签约方但是物业的实际使用人，理应依法缴纳物业使用费。因被告未给付物业费，原告诉至法院要求被告支付欠缴的物业费352728元（按2130平方米*4.6元/平方米*36个月2012年7月1日至2015年7月1日）、公摊费38340元（按2130平方米*0.5元/平方米*36个月），被告承担诉讼费用。被告清心园酒店辩称，被告为房屋承租人，被告既非物业管理合同签约方，也非房屋所有权人，原告亦不能证明被告应当缴费的时间和面积，且被告在物业费、公摊费问题上已经与业主委员会达成共识，故原告起诉被告缴纳各项费用没有事实和法律依据。酒店开店时间为2013年年底，原告主张的物业费的期间是从2012年7月开始的，因此原告主张没有事实和法律依据。另外原告与业委会签订的物业服务合同中约定，宾馆、酒店的物业费为每月4.6元/平方米，但原告并没有按照合同约定对被告提供对应的物业服务，被告所处的房屋独立于大厦，不使用小区的公用电梯、水电等，唯一需要物业服务的广场也被分割，由被告自行聘请保安、保洁员进行管理。原告对于公摊费未提供计算明细、费用票据，也未向小区业主进行公布，因此，公摊费也无事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2012年6月25日与南京市京隆名府住宅小区业委会签订《京隆名府小区物业管理服务委托合同》，约定：原告自2012年7月1日起对该小区提供物业管理服务，物业费的收费标准是京隆国际公寓2.3元/平方米/月，京隆国际宾馆（酒店）及公司、合租房为4.6月/平方米/月、京隆国际沿街商铺为6.9元/平方米/月；公摊能耗费（含周末、电梯、泵房、线路损耗、绿化水耗、消防设备运行耗电费等），根据月度实际发生费用由全体业主分摊，分摊计算每月公布一次；京隆国际公寓运行能耗费按面积0.5元/平方米/月收取；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。2013年3月29日张福亮（乙方）承租方芳（甲方）可依法出租的南京市健康路277号京隆公寓号商铺（以下简称诉争房屋），并签订了房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋用途为商业，该房屋实测建筑面积总计2108.97平方米，甲方合法拥有房地产的证明即编号为宁房预售合字2009148224号的《南京市商品房预售合同》；双方约定合同生效后三日内交付房屋，房屋租赁期限为15年，自2013年4月1日起至2028年3月31日止，房屋免租期至2013年8月31日止；乙方在免租期届满未完成装修并开业，乙方徐按合同标准支付租金；合同履行期间该房屋的水电费（包括公摊水电费）、垃圾费、物业管理费、乙方经营期间所发生的其他所有费用由乙方承担。被告于2013年8月7日注册成立，股东为张福亮、张巧玲。2015年10月27日原告诉至本院要求被告给付2012年7月1日至2015年7月1日的物业费及公摊费用。关于诉争房屋的产权和面积，庭审中原告陈述，诉争房屋2130平方米的面积是自行测量的，该房产有纠纷，未办理产权登记，要求被告出示与产权单位签订的物业租赁合同以确认实际使用面积及签订的时间。被告认为房屋产权人信息及房屋面积应当由原告举证，且被告为诉争房屋的实际使用人，与房屋产权人或张福亮间就物业费缴纳事宜并未约定，被告作为本案主体不适格。另查明，2013年原告、被告及京隆名府小区业委会就小区东门改造达成一致意见，在被告施工后的第二天即因违反建设管理的规定，被相关部门强制拆除，此后被告与原告及小区业委会就被告施工所产生的费用未能协商解决。上述事实，有《京隆名府小区物业管理服务委托合同》、房屋租赁合同、调查笔录、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告在承接诉争房屋所在小区的物业时，应当接受前期物业所移交的有关物业管理所必须的资料。业主与物业的承租人或使用人约定由物业使用人交纳物业服务管理费的，物业服务企业可以要求由使用人交纳，业主负连带责任。本案中，承租人张福亮虽与出租人约定由承租人交纳物业管理费用，但原告对诉争房屋的产权人或权利人，仅提供出租人方芳与承租人张福亮的租赁合同，证明被告清心园酒店应当缴纳物业费，该证据并不足以证明出租人方芳即诉争房屋业主，故对原告要求被告给付物业费及公摊费的诉讼请求，本院不予支持。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告江苏金润福物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费7166元，由原告江苏金润福物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。审 判 长 周 晓人民陪审员 刘秋萍人民陪审员 廖玉明二〇一六年三月十八日见习书记员 张 燕 更多数据：搜索“”来源：