（2016）浙0102民初521号

裁判日期: 2016-03-18

公开日期: 2016-07-05

案件名称

张兵与张建刚房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市上城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张兵,张建刚

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

杭州市上城区人民法院民事判决书（2016）浙0102民初521号原告（反诉被告）：张兵。委托代理人：童卫。委托代理人：章云峰，浙江凯旺律师事务所律师。被告（反诉原告）：张建刚。委托代理人：曾成安，浙江五联律师事务所律师。委托代理人：苗振，浙江五联律师事务所律师。张兵为与张建刚房屋买卖合同纠纷一案，于2016年2月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员吴媛媛独任审判。在举证期限内，张建刚提起反诉，本院依法受理后，于2016年3月11日就本、反诉合并公开开庭进行了审理。张兵的委托代理人童卫、章云峰，张建刚的委托代理人曾成安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兵起诉称：张兵、张建刚就位于杭州市上城区春江花月月华苑×幢×单元×室的房屋买卖一事，于2016年1月24日签订房屋买卖定金协议，约定由张建刚就其所有的上述房屋转让给张兵，总房款为2950000元，并于协议签订后7个工作日内签署杭州市房屋转让合同。之后张兵发现张建刚与中介公司对上述房屋各房间的具体朝向问题有隐瞒事实、虚假陈述的情况，导致张兵对此产生严重误解。并且之后在签署杭州市房屋转让合同的洽谈、协商具体条款过程中，双方对房屋的过户、交割、腾房时间问题，装修损坏维修、赔偿问题及张兵的按揭贷款未能通过时合同如何处置的问题等产生分歧，且该部分内容在定金协议中也未明确、详细约定，导致双方对上述问题至今无法达成一致意见。而定金协议约定的签约期限已过，双方也一直未能签订房屋转让合同。张兵认为，张建刚在卖房时与中介公司一同就房屋具体朝向问题作了虚假陈述，隐瞒了朝向、采光不佳这些会影响张兵买房意愿的情况，其行为实际已属违约，也违背诚实信用原则。房屋转让合同最终未能签署也并非由张兵的行为所致，张建刚理应返还定金并承担相应违约责任。现张兵诉至法院，请求依法判决：1、张建刚立即返还张兵购房定金20000元；2、张建刚向张兵支付违约金20000元；3、本案诉讼费用全部由张建刚承担。审理过程中，张兵明确第一项、第二项诉讼请求为张建刚双倍返还张兵定金，共计40000元。张建刚答辩称：1、双方签署的协议不是一般的预约协议，而是具有房屋转让主要条款的房屋买卖协议，是一份本合同，而非预约合同。2、张建刚从未向张兵隐瞒任何事实，也没有任何的虚假陈述，张兵提及的朝向问题，只是张兵为解除定金协议找的借口。3、张兵所述的过户交割、时间等问题都是张兵为了达到合同解除的目的而提出的苛刻要求，并不符合一般的公平和诚实信用原则。4、链家公司工作人员两次通知张兵于指定时间到达指定地点，张兵均未到达，也未在约定的时间内签署正式的符合政府备案要求的转让合同，张兵的行为已经构成实质性的违约。故张兵要求双倍返还定金等要求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回张兵的全部本诉请求。张建刚反诉称：2016年1月24日，张兵与张建刚就位于杭州市上城区春江花月月华苑5幢2单元203室房屋的买卖事项签订房屋买卖定金协议，约定由张兵向张建刚购买该房屋，合同总价款为2950000元，张兵首付890000元，剩余购房款由张兵商业贷款，交易税费由张兵负担；双方应于签署该协议后7个工作日内签署杭州市房屋转让合同等相关法律文件，任何一方违约，则违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金。房屋买卖定金协议签订后，张兵向张建刚支付了20000元定金。中介及双方约好于1月29日下午到金龙财富中心16楼（中介公司总部）签订杭州市房屋转让合同等相关法律文件，张兵要求推迟至1月30日下午3点，而到了1月30日下午，张兵再次失约，并未到约定地点，中介打其电话也不接。之后，张兵开始想方设法要求解除房屋买卖定金协议，为此甚至到张建刚家中吵闹（有报警记录为证）。鉴于张兵失信在先，又多次无理取闹，毫无诚信可言。现为维护其合法权益，张建刚特提起反诉，请求依法判决：1、张兵向张建刚支付违约金100000元；2、反诉诉讼费用全部由张兵负担。张兵反诉答辩称：1、张兵并未违约，双方未能签订合同的原因不在张兵，故不应承担违约责任。2、张建刚声称张兵经中介多次通知未到场签订转让合同的情况与事实不符，双方其实就正式转让合同已经谈过三次，只是因为有分歧没有达成一致，故不存在经通知不到场的情况。当时张兵发现房屋的朝向有问题时，于2016年1月28日找对方协商，对方不同意协商；1月29日在中介协商；1月30日先去张建刚家里，再去中介协商。张兵为证明自己的本诉诉称意见和反诉答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、房屋买卖定金协议一份，证明双方之间签订房屋买卖定金协议，张兵交付了20000元定金的事实；2、微信聊天记录一份，证明张建刚和中介公司有虚假陈述，以及双方关于签订正式房屋转让合同的部分条款有争议；3、火车票两张，证明张兵经中介公司通知后前来杭州洽谈有关签订正式房屋转让合同的事宜。张建刚为证明自己的本诉辩称意见和反诉诉称意见，向本院提交如下证据：4、微信记录一份，证明中介人员通知张兵于指定时间到达指定地点签约的事实以及张兵明确予以拒绝的事实；5、证人李某、陈某证言各一份。当事人对上述证据均发表了质证意见，双方的质证意见如下：张建刚对证据1的三性无异议；对证据2中与中介的微信记录的关联性有异议，认为房屋事实也是西南朝向，微信记录显示张兵已经多次看过房屋，并且在签约之前就房屋朝向问题多次询问过中介，不存在朝向欺诈的问题，1月25日下午1点57分，中介人员再次告知张兵房屋的朝向是西南的，并且把照片发给张兵；1月28日早上，中介公司通过微信通知张兵于1月29日下午2点到金龙财富中心16楼办理合同签订事宜，但张兵失约，1月29日早上9点30分，中介公司通知张兵，询问张兵几点到，张兵没有给予任何回复，当日下午张兵没有到达中介通知的地方；1月29日晚上7点30分，中介公司再次通知张兵于1月30日下午3点到金龙财富中心，张兵称地址找不到，以上都证明了张兵并没有实际去签约，也没有与张建刚之间进行任何的洽谈；1月29日晚上8点33分的微信记录显示，张兵提出因为自身的收入不够，贷款办不下来不算违约的无理要求；1月31日早上11点29分，张兵发给中介人员的内容显示张兵要求返还定金，而并没有就合同内容进行磋商；2月1日早上，中介人员再次通知张兵于第二天早上到金龙财富中心，被予以明确拒绝，这都证明了张兵之所以不想买该房子的主要原因是自己的收入达不到贷款要求，并且中介人员三次通知签约时间，张兵均未按时到达，这充分证明张兵实际违约的事实；从与张建刚的微信显示，双方加好友的时间是2016年1月24日晚上9点之后，即定金协议签订之后，也充分证明了在签订合同前张建刚没有对张兵做过任何虚假陈述，在1月28日中午12点42分，张兵正式向张建刚提出要求取消定金协议，微信内容是“我想和你商量，取消这份定金协议”，张建刚明确不同意，这说明了双方根本不是因为合同条款未谈妥，而是在谈条款前张兵就单方提出解除定金协议，因此张兵的行为已经构成实质性的违约；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为只能证明张兵的爱人童卫到过杭州，并不能证明到过指定的签约地点；对证据5的证人证言无异议，认为张兵在其目的没有达到的情况下进行恶意磋商，违反了基本的合同磋商原则。张兵对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议；对证据5的真实性有异议，认为张建刚与中介公司的利益是一致的，故证人与本案有利害关系。综合双方举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1、真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据2，本院对其真实性予以认定，但该证据不能证明张建刚和中介工作人员有虚假陈述的事实，故对该证据的证明对象不予认定；证据3、证据4，本院对其真实性予以认定，对其证明对象结合其他证据综合认定；证据5，本院认为，链家公司作为中介方，全程参与张兵与张建刚之间房屋买卖的协商、签订定金协议的过程，其地位具有中立性，其陈述一般能客观反映双方协商、签订定金协议以及履行协议等具体情况，现链家公司的陈述与张建刚陈述及双方提交的微信记录相一致，故本院对中介人员的陈述予以采信。经审理，本院对本案事实作如下认定：2016年1月24日，张兵（乙方）与张建刚（甲方）、浙江链家房地产经纪有限公司（丙方，以下简称链家公司）就坐落于杭州市上城区春江花月月华苑×幢×单元×室房屋签订房屋买卖定金协议一份，约定由乙方支付购房定金20000元，双方确认以2950000元的总价款购买涉案房屋，乙方的房款支付方式为贷款，首付款为890000元，双方于签署定金协议后7个工作日内签署杭州市房屋转让合同等相关法律文件；若甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金等事项。房屋买卖定金协议签订后，张兵支付20000元定金。2016年1月28日，链家公司中介人员李某通知张兵于1月29日下午2点到金龙财富中心16楼办理正式合同签署事宜。同日，张兵向张建刚提出协商解除定金协议事宜，但未获得张建刚许可。张兵的爱人童卫于1月29日下午到达链家公司，提出因张建刚及中介工作人员对房屋朝向有虚假陈述，故要求解除合同、退还定金，但亦未协商成功。1月29日，链家公司中介人员李某再次通知张兵于1月30日下午3点到金龙财富中心16楼办理正式合同签署事宜，张兵提出去链家公司春江花月的门店签约。1月30日，张兵爱人童卫来到讼争房屋内与张建刚协商合同签署事宜，但因童卫提出若因银行按揭贷款审批不下，不属于乙方违约；若装修及电器损坏，甲方需按房屋总价款的5%赔偿；房产证过户至乙方名下后，甲方需在三个工作日内将户口迁出的要求，双方未能签署正式的房屋转让合同。2月1日，链家公司中介人员李某再次通知张兵于次日到金龙财富中心办理正式合同签署事宜，张兵于次日提出因定金协议采用欺骗和误导形式签订，要求退还定金。本院认为，张兵、张建刚及链家公司于2016年1月24日签订的房屋买卖定金协议，是各方当事人的真实意思表示，对各方当事人有约束力，该协议为正式房屋交易行为实施前的预约。预约合同签订后，双方即形成信赖并因此对签订本约产生了合理期待，双方均应尽到善意预约人的义务，秉着诚实信用原则、公平原则，善意磋商，最大程度地促使本约合同订立。除不可归责于双方的事由外，双方应当缔结本约，因一方原因导致合同未能缔结的，应承担违约责任。本案中，张兵提出张建刚及链家公司在订立房屋买卖定金协议时，对房屋朝向存在虚假陈述的意见，本院认为，其提交的微信记录并未能证明链家公司在订立合同中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假陈述，在签订定金协议之前，张兵及其爱人已经去讼争房屋内考察过两次，其应当具备对房屋的朝向问题作出独立、正确判断的能力，且根据链家公司中介工作人员庭审时的陈述，在签订房屋买卖定金协议时，张建刚已经出示过房产证，现张兵在房屋买卖定金协议签订之后，才提出链家公司或张建刚在房屋朝向问题上作虚假陈述，既无证据支持，又有违常理，本院不予采信。结合双方在定金协议签订后，为签署正式房屋转让合同的整个磋商过程，本院认为，其一，张兵在未正式磋商之前，两次提出解除定金协议、退还定金；其二，链家公司前后三次通知张兵去链家公司总部金龙财富中心办理签署正式房屋转让合同事宜，张兵及爱人均未在指定时间到达指定地点；其三，在张兵两次主动提出解除定金协议未获得张建刚同意的情况下，张兵提出的关于户口迁出时间、房屋贷款未审批通过的违约责任及装修损坏赔偿方面的要求，过于苛刻，与正常的房产交易惯例不符，且根据链家公司的陈述，张兵提出的几点要求并未给予对方磋商余地。综合上述几点情况，张兵违反了善意预约人的义务，双方未能签订正式房屋转让合同，系张兵行为所致，应当承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。故张兵要求张建刚双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于张建刚要求张兵支付违约金100000元的诉讼请求，本院认为，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，张建刚既不同意返还定金，又要求对方支付违约金，缺乏依据，经本院释明后，张建刚选择适用定金罚则，故关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回张兵的全部本诉诉讼请求；二、驳回张建刚的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费800元，减半收取400元，由张兵负担；反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由张建刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。代理审判员　　吴媛媛二〇一六年三月十八日书　记　员　　化耀民（以下为空白页）关注公众号“”