（2016）冀02民终750号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-08-09
案件名称
刘建与樊之成、李海清租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
樊之成,刘建,李海清,于丹宁
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀02民终750号上诉人（原审被告）：樊之成，农民。委托代理人：张志宏，河北康惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建，农民。被上诉人（原审被告）：李海清，农民。原审被告：于丹宁，农民。上诉人樊之成因租赁合同纠纷一案，不服河北省迁安市人民法院（2015）安民初字第1345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。现已审理终结。一审法院审理查明，2013年4月1日，被告樊之成与案外人温晓民签订房屋租赁合同，约定被告樊之成租赁温晓民位于迁安市燕山大路中段路西1340号的房屋（注：房屋系温晓民租赁来的），建筑面积为30平方米，租期自2013年4月1日至2015年3月31日止，租金35000元，交付方式为年付，提前半月交房租。第六条约定，被告“转租，出借承租人房屋或房屋使用权与他人联营，合作的均应事先征得温晓民的同意，……。”合同签订后，被告樊之成与被告李海清合伙经营名为净肤堂的门市。2014年2月25日，原告刘建与被告樊之成签订一份“转让协议书”，内容为：“经双方友好协商，甲方（即被告樊之成）同意将店面转让给乙方（即原告刘建），转让金为42000元，甲方转让后如有其它经济纠纷和各种费用，与甲方无关，乙方自行负责。”当日，原告支付现金42000元，被告樊之成的妻子，即本案被告于丹宁即给原告出具收条，内容为：“今收到刘建兑店费肆万贰仟元整。”协议签订后，被告樊之成将房屋转租给原告刘建。因被告樊之成的转租并未事先征得原出租方温晓民的同意，且原告刘建与被告樊之成因下年度（即2014年4月1日至2015年3月31日）的房租交付问题发生争议，因无人交房租，温晓民分别找到被告樊之成、原告刘建要求腾出房屋。原告刘建考虑到已开始经营门市，遂与温晓民另行达成房屋租赁协议并又支付租赁费35000元。后原告以被告樊之成没有转租权，采取了欺诈手段要求撤销与被告的门面转让协议，返还门面租金42000元。一审法院认为，被告樊之成与温晓民签订房屋租赁合同，该合同明确约定了租赁期限、租金及交付办法并明确约定了不得擅自转租等内容，租赁期间内，被告樊之成违反与温晓民的租赁合同的约定，未征得原出租方温晓民的同意，与原告刘建签订转让协议书，将房屋的使用权及部分用品转让给原告，故原、被告之间除净肤堂店内用品外，其关于房屋的转租无效。被告樊之成主张温晓民已同意转租的理由不能成立。本案的另一争议焦点是“兑店费”42000元是否包括下一年度（即2014年4月1日至2015年3月31日）的租金35000元，在原被告双方的转让协议书中，双方对42000元表述为“兑店费”“门面转让金”，原告支付的42000元是否包括下年度的租金，未作明确约定，因而双方产生争议。我国现行法律规定，对合同内容没有约定或约定不明确的，可以补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。原被告双方签订协议时间为2014年2月25日，距被告樊之成与温晓民订立的房屋租赁合同中约定的房屋到期日2014年3月31日（第一年度租期）仅1个多月的时间，庭审中，原告提供了证人何某的证人证言，证实原被告双方签订合同时明确表示42000元兑店费包括下一年度（即2014年4月1日至2015年3月31日）租金35000元及店内用品7000元。综上，原被告双方的“兑店费”、“门面转让金”42000元应包含下一年度租金。因原被告双方转让协议中房屋转租部分无效，被告樊之成应返还原告房屋租金35000元，考虑到原告自2014年2月26日起至2014年3月31日止，实际占有使用房屋34天，该部分租金应予扣除，即被告樊之成实际应退原告刘建租金为31739.73元（35000元-（35000元÷365天）×34天】。原被告的合同无效部分自始无效，不存在撤销问题，原告主张要求撤销转让协议没有法律依据。被告樊之成与被告李海清之间属内部合伙关系，被告樊之成既是与温晓民签订合同的当事方又是与原告刘建签订合同的当事方，依据合同的相对性原则，原告要求被告李海清、于丹宁承担责任没有法律依据。遂判决：一、被告樊之成返还原告刘建租金31739.74元。于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告刘建其他诉讼请求。案件受理费930元，由原告刘建负担465元，由被告樊之成负担465元。判后，樊之成不服上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、一审法院认定2015年2月25日的转让协议中的转让金42000元，包含2014年4月1日至2015年3月31日的房屋租金是错误的。2、一审法院审判程序违法。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人刘建答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人李海清答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告于丹宁答辩称：同意上诉人樊之成的上诉请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，2014年2月25日，上诉人樊之成与被上诉人刘建签订的转让协议书，明确约定本案的店铺转让金为42000元。同日，原审被告于丹宁为刘建出具的收条中亦明确收到刘建兑店费42000元。虽然，上述转让协议书及收条中未明确42000元中是否包括租金35000元，但是一审法院依据本案的实际情况，结合对案外人何某所作的调查笔录，综合认定转让协议中的店铺转让金42000元包括2014年4月1日至2015年3月31日的房屋租金，并无不妥。上诉人樊之成的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费593元，由上诉人樊之成负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 军审 判 员 刘 庆 武代理审判员 高贺莉二0一六年三月十八日书 记 员 边 琦 关注公众号“”