（2016）甘0503民初104号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-12-19
案件名称
原告税根代与被告天伦公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
天水市麦积区人民法院
所属地区
天水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
税根代,天水天伦房地产（集团）有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条
全文
甘肃省天水市麦积区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0503民初104号原告税根代，男。委托代理人曹德安。委托代理人王爱东。被告天水天伦房地产（集团）有限公司。法定代表人张赛英。委托代理人宋磊，男。原告税根代与被告天水天伦房地产（集团）有限公司（以下简称被告天伦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘成娟独任审判，公开开庭进行了审理，原告税根代及其委托代理人曹德安、王爱东，被告天伦公司的委托代理人宋磊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告税根代诉称，2011年8月25日，原、被告签订《天伦“惠民小区”认购书》一份，约定：原告认购被告位于天伦惠民小区9-2-601号商品房一套，面积92.7㎡，单价3750元/㎡，总价款347625元，房屋交付时间为2013年12月30日之前。合同签订后，原告于2011年8月25日依约向被告交付房款139050元。至合同约定交付期限届满，被告并未开工建设《认购书》约定的9号楼。后原告催促被告交付房屋，被告要以其代建的经济适用房更换原告认购的商品房，原告并未同意。至此，原告才知被告签订《认购书》是一种欺诈行为，对不存在的商品房进行预售，严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。诉讼请求为：1.判令被告返还原告购房款139050元，承担利息41610.70元（自2011年8月25日起按年利率6.65%计算至2016年2月25日，共计4年6个月）；2.判令被告赔偿原告损失139050元。被告天伦公司辩称，原、被告于2011年8月25日就坐落于天伦惠民小区9-2-601室商品房以3750元/㎡的价格签订了《天伦“惠民小区”认购书》。在该认购书签订之前，被告依法取得了相关许可手续并进行预售，在该《认购书》签订之后，政府因政策调整等原因，变更该小区房屋为经济适用房。被告收到政府的变更通知后，及时联系原告协商处理，因原告手机停机无法联系。2013年年底，原告到被告处询问时，双方就房屋的性质和价格做了商议，被告给予原告在基价（3420元/㎡）的基础上降低房价和免交三年物业费等方面的调整，原告亦口头同意。综上，被告认为，被告在相关事项变更时，积极履行了合同义务，不存在任何违约行为，请法院查明案件事实并驳回原告的诉讼请求。原告税根代为证明自己的主张提交了2组证据材料，分别是：1.天水天伦房地产开发有限公司天伦“惠民小区”认购书1份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及被告出售给原告商品房的具体情况；2.收据1份，拟证明原告向被告交纳139050元购房款的事实。被告天伦公司对上述证据材料无异议。被告天伦公司为证明自己的主张提交了2组证据材料，分别是：1.天水天伦房地产开发有限公司天伦“惠民小区”认购书1份，拟证明双方签订的认购书中明确约定了违约责任和承担方式；2.商品房预售许可证复印件1份，拟证明原、被告双方签订认购书中确定的房屋在预售时已取得商品房预售许可证的事实。原告税根代针对被告所举的证据进行质证认为：对证据1真实性无异议，但其认为不能实现被告的证明目的，从协议上看，双方违约责任分配严重不公，属于霸王条款，被告在未取得预售许可证的情形下出售商品房应当按法律规定承担责任；证据2真实性无法核实，且售房单位不是被告，发证时间是2015年11月，故不予认可。根据当事人的举证质证，本院认为原告所举证据材料：1.天水天伦房地产开发有限公司天伦“惠民小区”认购书1份，能够证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及双方对标的物的基本情况、价款、交付时间等进行约定的事实；2.收据1份，能够证明原告已向被告交纳139050元购房款的事实。被告天伦公司所举证据材料：1.天水天伦房地产开发有限公司天伦“惠民小区”认购书1份，能够证明认购书中对原被告双方的违约责任进行了约定；2.商品房预售许可证与本案没有关联性不予认定。经审理查明，2011年8月25日，原、被告双方签订《天水天伦房地产开发有限公司天伦“惠民小区”认购书》一份，约定，原告税根代认购被告天伦公司位于天水市麦积区天伦惠民小区9-2-601号商品房一套，建筑面积92.7㎡，单价3750元/㎡，总价款347625元;付款方式为银行按揭贷款：首付40%，待条件满足后及时办理按揭贷款；房屋交付时间为2013年12月30日之前。签订合同当天，原告向被告交付总房款40%的首付款，即139050元。被告至今尚未开工建设认购书中约定的商品房。另查明，上述合同签订时，原告未询问、审查被告有无商品房预售许可证，被告对此亦未履行告知义务。至今被告仍未取得天伦惠民小区9号楼的商品房预售许可证。以上事实，有双方当事人的当庭陈述及原告所举天水天伦房地产开发有限公司天伦“惠民小区”认购书、收据等证据在案佐证。本院认为，本案中当事人争议的焦点问题如下：一、原、被告之间签订《天水天伦房地产开发有限公司天伦“惠民小区”认购书》的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告双方虽然签订的是认购书，但该认购书对当事人、标的物的基本情况、价款、付款方式和时间、交付日期等内容进行明确的约定，且在签订认购书当日，被告即收取了原告总房款40%的首付款139050元，故该认购书应当认定为商品房买卖合同。上述解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告天伦公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告税根代签订了《天水天伦房地产开发有限公司天伦“惠民小区”认购书》，截止本案开庭审理时，被告天伦公司仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证，故原、被告签订的《天水天伦房地产开发有限公司天伦“惠民小区”认购书》应当认定为无效合同。二、关于原告税根代诉讼请求项目和费用的合法合理性问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因被告天伦公司未取得商品房预售许可证出售房屋，导致原、被告双方签订的买卖协议无效，被告天伦公司应当承担全部责任。关于房屋出让款。原告税根代在签订协议后，依约向被告支付了房屋总房款40%的首付款139050元，依据上述法律规定，被告天伦公司基于该无效合同取得的房屋出让款应当返还原告。关于利息。因买卖合同无效给原告税根代造成最直接的损失即为购房款的利息损失，原告税根代要求被告按照同期银行贷款利率赔偿其自2011年8月25日至2016年2月25日购房款利息的诉讼请求于法有据，应予以支持。关于原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”涉案合同签订时，虽然原告未询问和审查被告有无商品房预售许可证，但被告亦无证据证明已向原告告知其尚未取得商品房预售许可证的事实，且在庭审中，被告仍称其在与原告签订合同时取得了商品房预售许可证，但其向法庭提交的却是天伦惠民小区1#、2#经济适用楼的预售许可证复印件。由此可以认定，被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实及提供虚假商品房预售许可证明的事实。原告的该项请求于法有据，应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、由被告天水天伦房地产（集团）有限公司退还原告税根代购房款139050元，支付购房款利息41610.70元，合计180660.70元；二、由被告天水天伦房地产（集团）有限公司承担原告税根代已付购房款一倍的赔偿责任，即139050元。以上判项，于本判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行判决确定的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6096元，由被告天水天伦房地产（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员 刘成娟二〇一六年三月十八日书记员 蔡中梅 微信公众号“”