（2015）延民初字第5495号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-10-27
案件名称
原告严京淑诉被告何云龙、朱春林、单明亮、第三人延吉天池房地产开发有限公司占有物返还纠纷一案一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严京淑,何云龙,朱春林,单明亮,延吉天池房地产开发有限公司,延吉经济开发区开发建设有限公司
案由
占有物返还纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二百四十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第5495号原告：严京淑，女，朝鲜族，1962年6月7日生，无职业，住延吉市。委托代理人：李钟学，吉林孚达律师事务所律师。被告：何云龙，男，满族，1961年9月25日生，无职业，住延吉市。被告：朱春林，男，汉族，1960年3月25日生，个体，住延吉市。被告：单明亮，男，汉族，1974年3月10日生，无职业，住延吉市。三被告共同委托代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。第三人：延吉天池房地产开发有限公司，所在地延吉市长白山路。法定代表人：金日，该公司经理。委托代理人：李在善，该公司职员。第三人：延吉经济开发区开发建设有限公司，所在地延吉市。法定代表人：金光振，该公司董事长。原告严京淑诉被告何云龙、朱春林、单明亮、第三人延吉天池房地产开发有限公司（以下简称天池房地产公司）占有物返还纠纷一案,本院于2015年4月17日作出（2015）延民初字第980号民事判决。三被告不服该判决提出上诉后，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2015年8月25日作出（2015）延中民四终字第290号民事裁定书，裁定撤销（2015）延民初字第980号民事判决，并发回本院重新审理。本院受理后,依法另行组成合议庭,分别于2015年12月1日、2016年1月26日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告严京淑及其委托代理人李钟学,被告何云龙、朱春林、单明亮及三被告的共同委托代理人杨炳荫，第三人天池房地产公司的委托代理人李在善到庭参加诉讼。第一次开庭结束后，本院依职权通知延吉经济开发区开发建设有限公司（以下简称开发区建设公司）作为第三人参加诉讼。第二次开庭时，原告严京淑及其委托代理人李钟学，被告何云龙、单明亮到庭参加诉讼。被告朱春林及三被告的委托代理人杨炳荫、第三人天池房地产公司、开发区建设公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2007年8月23日，原告与第三人天池房地产公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买天池房地产公司开发的天池新村房屋（面积为102.62平方米）。合同签订后，原告向第三人天池房地产公司交纳了全部购房款140589元。2011年7月15日，原告向天池房地产公司交纳了契税2109元、维修基金3515元、电费200元、清洁费205元、工本费500元。后来，原告又陆续交纳了2010年至2013年的取暖费9784元。2011年7月15日，开发区政府向原告交付房屋。原告取得钥匙后，没有入住。2013年，原告发现被告何云龙将诉争房屋换锁入住，侵占原告房屋。现依据原告享有的房屋使用权，要求被告返还原物（坐落在延吉市天池新村第44号楼2单元2-1号房屋的使用权）。三被告辩称：一、原告购买的房屋至今未办理预售及销售许可证，手续不全。根据最高人民法院司法解释的相关规定，原告签订的买卖合同无效。二、诉争房屋是三被告于2010年5月份与第三人天池房地产公司及第三人开发区建设公司委托人金虎山约定，就此房屋抵顶工程款。三被告完工后，经两个第三人同意，将诉争房屋直接留给了三被告，三被告一直管理使用至今，因此原告主张第三人天池房地产公司已经将房屋交付给原告的事实，不成立。三、原告要求返还原物的主张，已经超过物权法规定的1年诉讼时效。第三人天池房地产公司述称：原告所述的签订购房合同，并缴纳相关购房款、契税及其他费用，以及在2011年7月15日从开发区政府处领取钥匙的内容均属实。第三人天池房地产公司与原告签订的买卖合同有效，第三人已经取得了房屋预售许可证明。另外，在原告购买房屋后，第三人与三被告之间对诉争房屋也确实存在抵账协议，虽不清楚具体时间，但签订的抵账协议也是有效的。第三人开发区建设公司未陈述。原告向本院提交的证据有:1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。经庭审质证，对该份证据，三被告及第三人天池房地产公司无异议，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，该份证据来源合法，故予以采信。2、商品房买卖合同及缴款收据复印件各一份，证明原告于2007年8月23日在第三人天池房地产公司处购买房屋，另证明预付房款138000元。经庭审质证，对该组证据，三被告对真实性无异议，但提出收据上的收款单位是延吉市住宅建设有限公司，而不是第三人天池房地产公司，原告虽与第三人天池房地产公司签订合同，但其未向第三人天池房地产公司给付房款。此外，合同中约定在2007年11月份交付房屋，但当时房屋只打了基础，不可能交付房屋，因此从时间上看内容不真实。第三人天池房地产公司无异议，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。因第三人天池房地产公司对该组证据未提出异议，故本院予以采信。3、增加面积缴费凭证及契税凭证复印件各一份，证明原告履行买房义务。经庭审质证，对该组证据，三被告对真实性无异议，但提出增加面积的时候应由测绘部门进行测绘，房屋还没有备案不可能做测绘并缴纳契税。第三人天池房地产公司无异议，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该组证据的真实性予以确认。4、2012年11月21日证明复印件一份，证明第三人开发区建设公司把房屋的钥匙已经交付给原告，原告取得该房屋使用权。经庭审质证，对该份证据，三被告对真实性有异议，因为不是原件。另外，三被告称对第三人开发区建设公司将房屋的钥匙已经交付给原告的事实无异议，但提出钥匙是业主委员会主任刘志生换锁芯后交给第三人开发区建设公司的。第三人天池房地产公司无异议，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，该证据虽然是复印件，但与本院依职权调取的对证人倪伟的调查笔录内容相符，能够证明第三人开发区建设公司向原告交付诉争房屋钥匙的事实，故对该证据，本院予以采信。5、2010年至2014年取暖费收据、交付证明各一份以及收据三张，证明该房屋各项费用一直由原告承担。经庭审质证，对该组证据，三被告对真实性无异议，但提出是原告后来补交的取暖费。第三人天池房地产公司无异议，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。因被告未能举证证明其主张的事实，故本院对该组证据予以采信。6、通知复印件一份，证明第三人天池房地产公司始终认定诉争房屋的户主为原告。经庭审质证，对该份证据，三被告对真实性有异议，因为是复印件，不予以质证。第三人天池房地产公司无异议，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。因第三人天池房地产公司对该份证据未提出异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。7、2011年11月19日协议书复印件一份，证明第三人开发区建设公司追认的顶账房屋当中不包括诉争房屋。经庭审质证，对该份证据，三被告对真实性无异议，但提出顶账房屋中包括诉争房屋。第三人天池房地产公司对真实性称不清楚，并提出抵账房屋中包括诉争房屋。第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该份证据的真实性予以确认。8、开发区管委会提供的钥匙（当庭提供原物，但庭后提交照片），证明该房屋钥匙是开发区政府直接发放的钥匙，时间是2011年的7月15日。经庭审质证，对该份证据，三被告认为钥匙不是原始钥匙（指的是安装房门时候的钥匙，原厂钥匙）。第三人天池房地产公司表示不清楚，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，该证据与4号证据内容能够相互印证，故予以采信。9、2007年8月6日房屋抵押协议书复印件一份，证明第三人天池房地产公司将诉争房屋顶账给了延吉市住宅建筑有限公司，原告是基于双方的顶账协议向第三人天池房地产公司购买房屋，最后得到了第三人天池房地产公司的确认。另证明物权（房屋使用权）已经转移到延吉市住宅建筑有限公司，第三人开发区建设公司无权再次顶账。经庭审质证，对该份证据，被告朱春林、第三人天池房地产公司以及开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。被告何云龙对真实性称不清楚，并提出延吉市住宅建筑有限公司未实际施工工程，之后是由被告完成的工程，并由被告合法取得顶账房屋。被告单明亮对真实性称不清楚，并提出2007年的时候房屋还没有建成，根本不存在顶账房，故该证据与被告无关。因无法确认该份证据的真实性，故不予采信。三被告共同向本院提交的证据有：1、三被告的身份证复印件各一份，证明三被告的诉讼主体资格。经庭审质证，对该份证据，原告及第三人天池房地产公司无异议，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经查，该份证据来源合法，故本院予以采信。2、委托书复印件一份以及39号、44号楼顶账房明细一份，证明2010年5月20日，案外人金虎山将包括诉争房屋在内的39号、44号楼委托给三被告施工。2010年5月20日，案外人金虎山将包括诉争房屋在内的39号、44号楼顶账给三被告，其中包括诉争房屋。经庭审质证，对该组证据，原告提出因为是复印件，无法确认真实性。原告还称诉争房屋是金虎山顶账给被告何云龙的，金虎山无权处理，已经由第三人天池房地产公司出售给原告的房屋，明细是否为委托书的附件不清楚，关于明细的真实性也无法确认。第三人天池房地产公司对该组证据称不清楚，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经查，该组证据的有关事实在（2013）延民初字第2271号民事判决书中已得到确认，故本院对该组证据的真实性予以确认。3、2014年3月5日天池房地产公司说明复印件一份，证明诉争房屋后续工程，第三人天池房地产公司交由第三人开发区建设公司管理，第三人天池房地产公司确认将包含诉争房屋在内的顶账房屋的事实。经庭审质证，对该份证据，原告对真实性无异议，但提出该份证据中未体现诉争房屋，也未确认金虎山有权处分诉争房屋。另外，第三人开发区建设公司已经出具了向原告交付房屋钥匙的事实。第三人天池房地产公司对真实性无异议，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该份证据的真实性予以确认。4、（2013）延民初字第2271号民事判决书复印件一份，证明诉争房屋顶账给三被告的事实。经庭审质证，对该份证据，原告对真实性无异议，但提出该判决只能证明合同有效，与原告主张的依据使用权返还房屋并不发生冲突。第三人天池房地产公司对真实性无异议，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经查，该判决已发生法律效力。本院对该份证据的真实性予以确认。5、（2013）延民初字第2271号案件的庭审笔录，证明第三人开发区建设公司将2271号判决书确认的9套房屋钥匙直接交付给了被告。经庭审质证，对该份证据，原告对真实性无异议，但提出该钥匙不是第三人开发区建设公司给付的，而是被告自己留下的。第三人天池房地产公司对该份证据称不清楚，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该份证据的真实性予以确认。6、天池工程收尾合同书复印件一份，证明工程合格时间是2010年12月20日前，该诉争工程验收合格，房屋交付时间是2010年12月20日前，已经履行完毕。经庭审质证，对该份证据，原告对真实性无异议，但提出抵账房屋中不包括诉争房屋。第三人天池房地产公司对该份证据称不清楚，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该份证据的真实性予以确认。7、2011年11月19日协议书复印件一份，证明第三人开发区建设公司与被告何云龙于2011年11月19日签订协议书，金虎山的顶账房屋是经过第三人开发区建设公司同意的，并请第三人天池房地产公司办理除10号楼南1号车库之外的转给何云龙的手续。经庭审质证，对该份证据，原告对真实性无异议，但提出第三人开发区建设公司同意金虎山顶账房屋中不包括诉争房屋。第三人天池房地产公司对该份证据称不清楚，第三人开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该份证据的真实性予以确认。8、2015年12月1日刘志生证明一份，证明诉争房屋的钥匙是业主委员会（第三人天池房地产公司）配置后，发放给原告的。经庭审质证，对该份证据，原告对真实性有异议，并提出刘志生是否为业主委员会主任不清楚。原告还称证明人应出庭作证，未出庭不应视为证据使用。另外，原告提出该证据不能证明被告主张的事实。原告已举证证明诉争房屋的钥匙是第三人开发区建设公司交付给原告的。第三人天池房地产公司及开发区建设公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，证人未出庭接受当事人的质询，无法核实其真实性，故对该证据本院不予采信。本院依职权调取的证据有：1、对倪伟的调查笔录一份（2015年3月25日），证实2011年7月15日，第三人开发区建设公司替第三人天池房地产公司代收原告房款，并发放诉争房屋钥匙，房屋是第三人天池房地产公司的房屋。经庭审质证，对该份证据，原告无异议，被告对真实性无异议，但提出该房屋开发区建设公司已经给付三被告，是否将诉争房屋钥匙再给他人使用不清楚。第三人天池房地产公司对该份证据称不清楚，第三人开发区建设公司未出庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，该证人证言能够证明本案有关事实，故予以采信。2、对金京律的调查笔录一份（2016年1月22日，被调查人系延吉市房产局监察办工作人员），证实原告购买的诉争房屋尚未取得预售许可证明，且尚未办理备案登记。经庭审质证，对该份证据，原告对真实性无异议，但提出该证据可以证明开发区政府参与导致预售许可证拖延或将发放程序简化可能性，第三人天池房地产公司始终认定存在预售许可证，且双方的房屋买卖合同有效。被告何云龙、单明亮对该份证据无异议，被告朱春林、第三人天池房地产公司及开发区建设公司未出庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，该证人证言能够证明本案有关事实，故予以采信。根据本院经过质证采信的证据以及当事人的陈述，综合认定如下事实：2007年，原告通过延吉市住宅建设有限公司第二项目部的负责人购买第三人天池房地产公司位于天池新村的顶账房屋。同年8月23日，原告与第三人天池房地产公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买天池房地产公司开发的天池新村，面积102.62平方米的房屋。合同签订后，原告向延吉市住宅建设有限公司第二项目部交纳了全部购房款140589元。2011年7月15日，原告向代管天池新村收尾工程相关事宜的第三人开发区建设公司交纳诉争房屋的契税2109元、维修基金3515元、电费200元、清洁费205元、工本费500元等费用后，领取了房屋钥匙。另外，原告交纳了2010年至2013年度的取暖费9784元。2014年1月，原告发现案外人单同勤占有诉争房屋，遂于同年1月23日诉至本院。在诉讼过程中，发现单同勤系临时居住，遂变更被告为何云龙、朱春林、单明亮。另查：2010年5月20日，案外人金虎山将天池新村39#、44#楼未完工程委托给被告何云龙施工，约定由何云龙全权处理39#、44#楼工地一切事宜。同日，金虎山与何云龙又签订天池新村39#、44#楼收尾工程顶账房明细，顶账房为39#楼1-3-1、1-4-1；44#楼1-5-1、2-5-1、2-5-2、1-4-1、2-2-1（即诉争房屋）、2-7-1、2-7-2室，该明细中包括本案诉争房屋。同年9月30日，第三人开发区建设公司与被告何云龙签订了天池新村收尾工程合同，约定将天池新村39#、44#楼收尾工程交由何云龙施工，工程项目为楼顶防水工程、防盗门、电器、刮大白、楼梯扶手、阳台扶手、水暖工程；工程造价为90万元；付款方式为现金结算及房屋顶账，现金为357003元，顶账房屋为44#楼1单元3-0-1室，44#楼南1号、4号、5号车库，38#楼2-7-1、2-7-2室，10#楼南1号车库，没有本案诉争房屋。同年11月，天池新村39、44号楼收尾工程施工完毕。2011年11月19日，第三人开发区建设公司与被告何云龙签订了协议，约定开发区建设公司同意双方以前签订的金虎山顶账房屋，顶账房屋为44#楼1单元3-0-1室，44#楼南1号、4号、5号车库，38#楼2-7-1、2-7-2室，10#楼南1号车库。2014年3月5日，第三人天池房地产公司出具一份说明，其内容为“天池新村39、44号楼工程曾交由开发区建设公司代为管理，在此期间开发区建设公司委托金虎山承担后续工程，并借给金虎山50万元作为工程费用。之后，金虎山又委托被告何云龙继续施工。为此，开发区建设公司与何云龙签订协议书，我公司对该协议无意见，并按该协议办理相应手续”。2014年3月24日，本院作出（2013）延民初字第2271号民事判决，确认何云龙、朱春林、单明亮与第三人天池房地产公司签订的协议书有效。庭审中，被告单明亮称现诉争房屋由其占有使用。另外，对于本案诉争房屋，原、被告双方均未取得房屋所有权证。此外，经本院到延吉市房产局调查了解原告购买的房屋至今未取得商品房预售许可证明，且原告签订的商品房买卖合同在房产部门未办理备案登记。本院认为，关于原告与第三人天池房地产公司之间签订的房屋买卖合同，第三人天池房地产公司虽主张其已取得商品房预售许可证，但因未能提供相关证据，故对其主张本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定原告与第三人天池房地产公司之间签订的房屋买卖合同为无效合同。因合同无效，原告对诉争房屋不享有合法的权利。至此，对于原告要求被告返还房屋的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告严京淑的诉讼请求。案件受理费3112元，其他诉讼费用80元，合计3192元（原告已预交3192元），由原告严京淑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 林大海审判员 车 一审判员 崔 仑二〇一六年三月十八日书记员 谢 晶 来源：百度“”