（2013）北民一初字第17号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-08-22
案件名称
北海市海城泰富典当拍卖行与中国共产党合浦县委员会党校、合浦县金州房地产公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北海市海城泰富典当拍卖行,中国共产党合浦县委员会党校,合浦县金州房地产公司,合浦桂金超级游乐城
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第九十一条
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）北民一初字第17号原告：北海市海城泰富典当拍卖行，住所地北海市。法定代表人：高帜，总经理。委托代理人：董庆江，广西桂三力律师事务所北海分所律师。委托代理人：石维道，广西盛力律师事务所律师。被告：中国共产党合浦县委员会党校。法定代表人：叶振松，校长。委托代理人：安平章，广西还珠律师事务所律师。被告：合浦县金州房地产公司，住所地合浦。法定代表人：廖桂金，经理。被告：合浦桂金超级游乐城。法定代表人：廖桂金，执行合伙人。委托代理人：周林东，合浦县148法律服务所法律工作者（同受合浦县金州房地产公司、合浦桂金超级游乐城共同委托）。原告北海市海城泰富典当拍卖行因与被告中国共产党合浦县委员会党校（以下简称合浦县党校）、合浦县金州房地产公司（以下简称金州公司）、合浦桂金超级游乐城（以下简称桂金游乐城）执行异议之诉纠纷一案，于2013年6月28日向本院起诉，本院于同年7月10日立案受理后，依法组成由审判员何能媛主审并任审判长，审判员李雪燕、涂娟参加评议的合议庭，于2013年8月29日、2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告北海市海城泰富典当拍卖行的委托代理人董庆江、石维道，被告中国共产党合浦县委员会党校的委托代理人安平章、被告合浦县金州房地产公司、合浦桂金超级游乐城的委托代理人周林东到庭参加诉讼。期间，因本案需以其他案件的裁判结果为裁判依据，于2013年9月3日至2015年9月17日，2015年12月31日至2016年3月16日中止诉讼。本案现已审理终结。原告北海市海城泰富典当拍卖行诉称：原告与被告金州公司、桂金游乐城借款合同纠纷执行一案已由贵院受理并执行，贵院于2010年11月19日作出（2010）北执一字第96-6号执行裁定书，查封了金州公司名下、座落于合浦县廉州镇还珠中路合浦县党校园内的10亩土地使用权（建设用地许可证号为21-144）。2010年12月30日被告合浦党校对贵院查封的执行标的（建设用地许可证号为21-144）土地使用权提出书面异议，贵院停止了对该土地的查封执行。2012年10月29日，贵院再次做出了（2010）北执一字第96-11号执行裁定书，对该执行标的土地使用权进行续封。现贵院针对被告合浦党校提出的书面异议作出了（2010）北法执异字第1号执行裁定书，裁定内容为“中止对登记在被执行人合浦县金州房地产公司名下、座落于合浦县廉州镇还珠中路合浦县党校内的10亩土地使用权（建设用地许可证号为21-144）的执行”，并告知“如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五内向本院提起诉讼”。原告认为裁定书认定被告合浦党校异议主张成立缺乏事实根据和法律依据，并有如下事实足以证明：1、被告金州公司持有的座落于合浦县廉州镇还××合浦党校内的10亩土地使用权证书（建设用地许可证号为21-144）是在与被告合浦党校签订的《国有土地使用权转让合同［合土转（1993）112号］》后，并经国土资源部门确认后颁发的合法的权利凭证，截至贵院对该地作出（2010）北执一字第96-6号执行裁定书查封前，行政机关并没有做出对该证的撤销。2、被告金州公司在取得座落于合浦县廉州镇还珠中路合浦县党校内的10亩土地使用权证书（建设用地许可证号为21-144）后，被告合浦党校与被告金州公司之间已转为债权债务关系，而不是物权关系。被告合浦党校单方解除《国有土地使用权转让合同［合土转（1993）112号］》合同关系，合浦据此向其颁发了国有土地使用证［合国用（1995）字第135号］没有法律根据。3、被告合浦党校向贵院执行单位递交的相关证据并不能导致被告金州公司所享有的该涉案土地的用益物权权利丧失。这些证据纯属被告合浦党校利用自身的权利优势单方作出的，对原告及被告金州公司没有约束力。请求本院判决：1、依法确认金州公司名下座落于合浦县廉州镇还××路党校院内的l0亩土地使用权（建设用地许可证号为21—144）为被告金州公司可供执行的合法财产；2、恢复对原告与被告金州公司、被告桂金娱乐城借款合同纠纷一案中查封的金州公司名下座落于合浦县廉州镇还××路党校院内的l0亩土地使用权（建设用地许可证号为21—144）财产执行；3、三被告承担本案的诉讼费用。被告合浦党校答辩称：1、（2011）北法执异字第1号《执行裁定书》是在2012年12月28日作出，但原告在2013年7月起诉，时间太长已超过了15天提起诉讼的期限，原告的起诉是否超过了诉讼时效。2、不同意原告的诉讼请求，其诉讼请求与事实不符，也无法律依据，请求法院予以驳回。北海市中级人民法院（2011）北法执异字第1号《执行裁定书》的处理是正确的，我们认为申请执行人北海市海城泰富典当拍卖行的起诉理由不成立，因为申请执行人凭以申请查封我院的10亩土地的涉案21-144号《建设用地许可证》乃是一份违法无效的凭证。所以，我校请求驳回申请人北海市海城泰富典当拍卖行的诉请。补充第（6）点理由：我方认为建设用地许可证无效的原因是合浦金州房地产公司的企业营业执照早就2003年被工商部门吊销，丧失了经营资质，没有资格从事房地产开发，没有合法性存在的依据。原告现在凭着建设用地许可证的存根来主张权利是不成立的，所以我们认为北海中院的执行裁定中止执行裁定是符合事实及法律依据的，应该予以维持，驳回原告的诉讼请求。被告金州公司、桂金娱乐城答辩称：承认原告所主张的事实与理由，同意原告的诉讼请求。原告为支持其诉请，向本院举证如下：1、（2009）北仲裁字第45号北海仲裁委员会裁决书，拟证明原告的执行依据；2、（2010）北执一字第96-6号执行裁定书、（2010）北执一字第96-11号执行裁定书，拟证明涉案土地被法院依法查封的事实；3、（2011）北法执异字第1号执行裁定书，拟证明原告起诉依据；4、合浦国有土地使用权转让申报审批表、合浦协议用地申报审批表、合浦划拨土地使用权补办出让合同，拟证明被告金州公司依法受让涉案查封土地的事实；5、合浦国有土地使用权转让合同，拟证明被告金州公司依法取得涉案土地的事实；6、受让土地报告、关于转让土地使用权的报告、关于县党校转让部分土地的请示二份、图纸、关于要求减免土地转让有关费用的请示、合浦县人民政府办公室来文处理笺三份，拟证明被告金州公司依法办理涉案查封土地的过程，并经有关部门批准同意；7、建设用地使用证存根，拟证明被告金州公司依法取得涉案土地的使用权；8、（1997）桂民初字第5号民事裁定书、协助执行通知书，证明广西区高级人民法院已对涉案土地进行过查封。9、（2013）合行初字第9号行政判决书，拟证明合浦县法院撤销了合浦国土局作出的关于注销被告金州公司持有的建设用地许可证名下的土地的决定，该证仍为金州公司持有，涉讼土地可以执行。10、（2013）北行终字第20号行政裁定书，拟证明合浦党校上诉后又撤诉，阻碍执行的直接证据不存在，涉讼土地可以执行。被告合浦党校质证如下：对证据1的三性无异议，且认为仲裁书已认定金州公司被吊销了企业营业执照，失去了经营资格，不能对外进行活动，只能参加民事诉讼活动。对证据2的三性有异议，（2010）96-6号裁定书和96-11号裁定书是法院制定执行书时没有了解讼争10亩土地的真实情况所作出的，该裁定书内容存在错误。对证据3、4、6的真实性、合法性、关联性无异议。对证据5真实性无异议，但认为出让合同、转让合同以及建设用地许可证三者之间互相关联，补充办出让合同第10条和转让合同第5条里面有明确规定建设用地许可证须在合同约定的开发期间内才有效。对证据7不是原件，只是存根，该许可证的原件在合浦党校保存，未交给金州公司的原因是金州公司没有按转让合同履行，且其已无经营资格，亦无使用建设用地许可证资格，其法律效力不能对抗国有土地使用证。对证据8的真实性无异议，但认为认为原告不能单凭民事裁定书来主张权利，不能作为合法有效的证据来使用。对证据9、10两份判决书没有发生法律效力，不能证明原告的观点，与本案无关。被告金州公司、桂金娱乐城质证如下：对原告提供的8份证据的三性及证明目的均无异议。对行政判决书的三性无异议。确实证明案件中的合浦国土资源局原来作出注销金州公司建设用地许可证的决定是错误的。涉案土地使用权还是金州公司的，对原告所主张的事实无异议。被告合浦党校为支持其抗辩，向本院举证如下：1、组织机构代码证（待补充提交），拟证明党校的合法身份；2、来文呈批笺，拟证明转让土地行为经县委和县政府同意；3、党校请示，拟证明为转让土地行为事向县委和县政府请示；4、县政府办处理笺，拟证明转让土地行为经县委和县政府同意；5、划拨土地使用权补办出让合同，拟证明所转让的10亩土地办理了合法出让手续；6、土地使用权补办转让合同，拟证明约定双方的权利义务内容和违约责任；7、建设用地许可证21-144号，拟证明建设用地与转让合同的关系、批准时间；8、收条，拟证明建设用地许可证交回土地局，21-155号原件一直掌控在党校手上；9、收款收据，拟证明党校缴纳土地各项出让、转让税款；10、土地转让合同补充协议，拟证明约定付款期限和违约责任内容；11、（2015）北民一终字第62号民事判决书，拟证实经过法院一、二审的判决，确认了党校与金州公司当年的土地转让合同已经解除，双方已不存在合同关系。12、（2015）合行初字第12号行政裁定书，拟证实金州公司诉合浦县人民政府及第三人党校，金州公司要求撤销县政府对党校土地证的行政行为，经过一审法院审理驳回了金州公司的起诉，证实了金州公司起诉的理由不成立，政府发土地证给党校是有效的。原告质证如下：对证据1的三性无异议。对证据2-7的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，这几份证据充分证明了被告金州公司取得的10亩土地是通过合法途径取得，土地办理了出让手续，出让后才有权转让，党校与金州公司签订的合同是合法有效的，并且这份合同经过合浦土地局批准，并颁发了建设用地许可证，证书截明的事实是清楚的。现在由于工程的施工原因后期没有开工，但土地使用年限是50年，涉案土地从颁证之日起与党校无关。对证据8的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，这份证书是合浦土地局颁发给金州公司的，党校持有是非法的，党校持有证书不等于土地是其所有。对证据9的真实性、合法性、关联性无异议，确实证明土地是出让土地、可转让的土地，也说明了金州公司受让土地合法。对证据10的真实性、合法性、关联性均有异议，因该合同不是原告所签，是否金州公司的真实意思表示不清楚，与本案无关联。对证据11真实性无异议，但认为（2015）北民一终字第62号民事判决虽然确认了合浦党校与金州公司双方的合同解除，但是从物权法角度看在签订合同时在政府部门国土局办理了土地登记并发放了建设用地许可证至今未被撤销，判决只能对双方有约束力，涉案土地还依法登记在金州公司的名下，还是可执行的财产。对证据12真实性无异议，（2015）合行初字第12号行政裁定书，只是以金州公司超过时效为由驳回其起诉，没有撤销金州公司的建设用地许可证，与原告申请执行无关。被告金州公司、桂金娱乐城质证如下：对证据1-7的三性均无异议。对证据8的真实性无异议，但对合法性有异议，建设用地许可证是金州公司的，合浦党校无理由保管该证，不管建设用地的许可证在何处不影响金州公司对该10亩土地的权利所有。对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因发票虽出具给合浦党校，但款项是金州公司以合浦党校的名义交纳的。对证据10的真实性、合法性、关联性均无异议，但金州公司与合浦党校有三份合同，前两份合同约定了履行时间，1994年签订的合同及补充协议，最后一份合同是对前两份合同履行的变更，所以转让合同证明整个履行合同的过程中金州公司并不存在违约的事实，反而证明合浦党校在履行合同中恶意违约，回避也不接收金州公司依合同约定支付的200万元，且在当天即发出了解除通知书。对证据11的真实性无异议，对证明目的有异议，金州公司已对（2015）北民一终字第62号案件提出了再审申请，该判决书不发生法律后果，土地还是属于金州公司。对证据12的真实性无异议，但该裁定书还未生效，与本案也无关联性。本院认为，对上述当事人均无异议的证据予以认定；对一方有异议，但异议方无相反证据予以否定，且该类书证确与原、被告的诉辩事由具有一定的关联性，故亦作为定案的参考依据。综合以上证据及庭审，本院确认以下法律事实：原告因与被告金州公司、桂金游乐城借款合同纠纷一案，于2010年9月2日经北海仲裁委会作出（2009）北仲裁字第45号裁决书，裁决金州公司归还借款本金145万元及逾期还款利息给原告；桂金游乐城对上述债务承担连带清偿责任。因金州公司、桂金游乐城未能履行清偿债务义务，原告遂向本院申请强制执行。本院受理后，于2010年11月19日作出（2010）北执一字第96-6号执行裁定书，查封了登记在金州公司名下、座落于合浦县廉州镇还珠中路党校园内建设用地许可证号为21-144项下的10亩土地使用权。同年12月30日，被告合浦党校以该土地系其合法财产为由对执行标的提出书面异议，本院停止了对该土地的查封执行。2012年10月29日，本院再次做出了（2010）北执一字第96-11号执行裁定书，对该执行标的土地使用权进行续封。案经审查，本院认为合浦党校所提异议成立，于同年12月28日作出（2011）北法执异字第1号执行裁定书，中止对该土地的执行。原告遂于2013年7月10日向本院提起执行异议之诉。还查明：原告北海市海城泰富典当拍卖行、被告金州公司、被告桂金游乐城分别于1998年7月17日、2003年10月21日、2005年4月28日被合浦工商行政管理局吊销企业法人营业执照。另查明：座落于合浦县廉州镇还××路党校园内的10亩土地使用权本系合浦党校所有，为改善教学环境和条件，经与金州公司协商，于1993年12月21日签订《转让土地合同》，将座落在合浦党校大门东侧的一幅9.O4亩土地转让给金州公司兴建“桂金宾馆”，总地价7956000元。经有关部门批准后，合浦党校于l993年l2月31日与合浦土地局签订合土划（1993）74号《划拨土地使用权补办出让合同》，由该土地局出让位于廉州镇还××中路党校院内的约10亩土地（以实际测量为准）给合浦县党校作建设宾馆综合楼之用。同日，合浦党校与金州公司签订合土转（1993）112号《国有土地使用权转让合同》，约定在原合土划出（1993）74号出让合同条件下合浦党校将上述l0亩（按《建设用地许可证》划定的范围）的土地使用权和地上附着物转让给金州公司作建宾馆综合楼使用，期限为50年。l994年2月23日，合浦土地管理局颁发了合浦（合土建）地证字第21-144号《建设用地许可证》（原件由合浦党校持有），批准金州公司使用涉诉土地。1994年4月13日，合浦党校、金州公司签订《国有土地使用权转让合同补充协议》，对土地转让合同中的有关条款进行修改补充。后因金州公司未按协议的约定支付土地转让款，合浦党校于1994年4月20日制作了《解除国有土地转让协议通知书》，提出解除双方签订的国有土地转让协议，但金州公司否认收到该通知书。1995年12月1日，合浦党校领取了合国用（1995）字第l35号《国有土地使用证》，该证载明的土地面积包含了涉诉的约l0亩土地，土地使用者为合浦党校。2013年6月18日至2015年4月24日，合浦党校为明确其解除与金州公司所签订的涉案合同效力，向合浦县人民法院起诉，案经合浦县人民法院一审及本院二审，以（2014）合民二初字第95号、（2015）北民一终字第62号民事判决，确认合浦党校与金州公司签订的合土转（1993）112号《国有土地使用权转让合同》、《转让土地合同书》、《国有土地使用权转让补充协议》已经解除。2012年12月6日，合浦国土资源局以金州公司已于2003年被工商行政管理局吊销营业执照为由，作出合国土资发（2012）88号《关于注销合浦金州房地产公司合土建地证字第21-144号，﹤建设用地许可证﹥决定》，注销金州公司（合土建）地证字第21-144号《建设用地许可证》的国有土地使用权登记及该证。为此，金州公司于2012年12月25日向合浦县人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销该决定。合浦县人民法院于2013年6月25日作出（2013）合行初字第9号行政判决，撤销该决定。合浦党校不服该判决向本院提出上诉。在本院二审审理过程中，合浦国土资源局于2013年11月5日作出合国土资发（2013）78号《合浦国土资源局关于注销合国土资发（2012）88号文的决定》，撤销合国土资发（2012）88号《合浦国土资源局关于撤销合浦金州房地产公司合土建地证字第21-144号，﹤建设用地许可证﹥决定》，金州公司和合浦党校相继申请撤回起诉和上诉，本院于2013年11月18日作出（2013）北行终字第20号行政裁定，准许金州公司撤回起诉、合浦党校撤回上诉。随后，金州公司又向合浦县人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销合浦县人民政府作出的合国用（1995）字第l35号《国有土地使用证》。该院以金州公司已超过起诉期限为由，于2015年9月25日作出（2015）合行初字第13号行政裁定，驳回金州公司起诉。金州公司不服该裁定，向本院提出上诉，2016年1月25日，本院二审作出（2015）北行终字第45号行政裁定，维持一审裁定。鉴于讼争土地的权利证书［（合土建）地证字第21-144号《建设用地许可证》、合国用（1995）字第l35号《国有土地使用证》］分由两个不同的权利人即金州公司和合浦党校持有，本院于2015年10月14日去函合浦国土资源局，要求该局对上述两证的效力及其效力等级有无区别、两证项下的土地性质及现该讼争土地使用权应归谁所有作出函复。该局于2015年11月2日函复本院：1、上述两证在未依法注销或法院裁定注销之前均应视为合法有效证件；2、合土建地证字第21—144号《建设用地许可证》项下的10亩土地，合浦党校已于1993年12月31日与原合浦土地管理局签订了补办出让合同，土地性质为国有出让土地；而合国用（1995）字第l35号《国有土地使用证》项下的土地已包括了上述10亩土地，除10亩地以外，其余土地性质为国有划拨土地；3、根据相关人民法院民事判决和行政裁定，讼争土地的使用权属应归合浦党校所有。综合诉辩各方的意见，本庭归纳本案的争议焦点为：1、涉案的10亩土地是否为金州公司可供执行的合法财产；2、原告诉请恢复对已查封的该10亩土地使用权财产执行有无事实及法律依据。本院认为，根据已发生法律效力的（2014）合民二初字第95号、（2015）北民一终字第62号民事判决确认的法律事实，涉案登记在金州公司名下的21-144号《建设用地许可证》，是金州公司依据其与合浦党校签订的《转让土地合同书》、合土转（1993）112号《国有土地使用权转让合同》取得。而上述两个合同所约定涉案土地的转让是建立在合浦党校与合浦土地局签订的合土划出（1993）74号《划拨土地使用权补办出让合同》条件下的转让。该合同第十条中明确规定有“若超过一年不开发和一年内不开发的部分，甲方（即土地局）有权收回《建设用地许可证》和《国有土地使用证》，注销合同，不退还出让金。”。可见《建设用地许可证》仅为供地批准文件，只适用于工程项目建设阶段，在该建设阶段才具有使用效力，其并非永久性有效的土地使用凭证。21-144号《建设用地许可证》的法定和约定的建设许可有效期限为一年，即自1994年2月23日起算。金州公司却已逾期十七年不开发，早已超过建设许可期限，故合浦县政府据此已收回该许可建设土地，重新于1995年12月1日给合浦党校核发了合国用（1995）字第l35号《国有土地使用证》，将讼争的土地确认由合浦党校使用。合浦党校基于金州公司不按期支付土地转让款及开发建设的违约行为而行使诉权，通过（2014）合民二初字第95号、（2015）北民一终字第62号建设用地使用权转让合同纠纷案件一、二审民事诉讼，法院最终判决确认合浦党校与金州公司签订的合土转（1993）112号《国有土地使用权转让合同》、《转让土地合同书》、《国有土地使用权转让补充协议》已经解除。至此即使合浦县国土资源局未撤销金州公司持有21-144号《建设用地许可证》，该证也已失去存在的基础。此后金州公司起诉请求法院撤销合浦县人民政府颁发给合浦党校持有的合国用（1995）字第l35号《国有土地使用证》亦因其超过起诉期限而被法院一、二审裁定驳回。由于《国有土地使用权证》是完整的土地权属登记证明，未被依法撤销前，任何与之内容相冲突的权属认定均不能与之抗衡。金州公司仅以其是合土建地证字21-144号《建设用地许可证》上的登记人为由主张自己曾投入大额资金履行合同，且已经取得了国有土地使用权与事实不符，依法无据。同样，原告主张涉案的土地是金州公司可供执行的合法财产，诉请恢复对已查封的该土地使用权财产执行亦无事实及法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告北海市海城泰富典当拍卖行的诉讼请求。本案案件受理费19650元，由原告北海市海城泰富典当拍卖行负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费19650元。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长 何能媛审判员 李雪燕审判员 涂 娟二〇一六年三月十八日书记员 龚安珍附本判决书适用的法律依据：1、《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。2、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）……（二）合同解除；…… 微信公众号“”