（2015）嘉善民初字第1054号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-04-27
案件名称
钟贵荣、汪艳丽与嘉善雅乐居置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟贵荣,汪艳丽,嘉善雅乐居置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉善民初字第1054号原告：钟贵荣。原告：汪艳丽。二原告共同委托代理人：杭璐东、庄小娟，浙江嘉深律师事务所律师。被告：嘉善雅乐居置业有限公司。住所地：嘉善县罗星街道晋阳西路**号汇中大厦*****室。法定代表人：陈卫民，董事长。委托代理人：朱泳、周燕燕，浙江东方正大律师事务所律师。原告钟贵荣、汪艳丽与被告嘉善雅乐居置业有限公司（以下简称雅乐居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理，依法由代理审判员张峰于2015年8月13日适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，分别于2015年9月8日、2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告钟贵荣及二原告共同委托代理人杭璐东、被告委托代理人朱泳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟贵荣、汪艳丽起诉称：2012年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于嘉善县罗星街道亭桥南路金都上品小区2-1701商品房一套，面积为219.3平方米，单价8640.18元／平方米，总价为1894791元。签订合同后，原告付清首付款后以银行按揭贷款方式支付了剩余购房款。2012年8月28日，原、被告签订了《商品房补充协议》。在协议中被告承诺，在商品房交房前，如果金都上品小区住宅价格有所下调，由房产公司补给购房者差价。另有被告广告宣传单上明确表示降价补差价的意思表示。双方合同约定交房日期为2013年12月31日前，但直至2015年5月，原告仍未收到交房通知书，且原告得知近两年由于房产价格回落，房地产市场不景气，导致金都上品小区商品房价格有大幅下降，现在该小区均价7000元／平方米，甚至有低价6500元／平方米的商品房出售。为此，原告多次要求被告补贴差价，但被告均予以拒绝。根据合同法等有关法律的规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。请求法院判令：1、被告支付购房差价补偿款469361元（当庭增加金额）；2、被告支付逾期交房违约金100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为自己的主张提供以下证据：1、原告身份证复印件、被告全国企业信用信息公示系统查询结果复印件、组织机构代码证复印件各一份。证明：原、被告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同原件一份。证明：原、被告商品房买卖合同关于延期交房的相关规定。3、商品房补充协议原件一份。证明：原、被告关于金都上品小区降价补差价的相关约定。4、宣传单原件二份。证明：被告对外广告宣传单上明确表示降价补差价，可原价回购的意思表示。5、媒体报道打印件三组六页以及网址一份。证明：被告承诺金都上品小区降价补差价的承诺6、视频文件一份、录音文件一份。证明：“第一财经”有对被告进行降价补偿进行宣传。原告多次要求被告补贴差价，但被告均予以拒绝。7、嘉善县地税分局直属分局提供的证明材料九页。证明：被告销售的金都上品小区降价的事实。8、律师函原件一份、EMS投递单一份、EMS投递流程记录一份，证明：原告拒签被告寄送的EMS邮件后，立即委托律师发函，要求被告处理降价补差价事宜，但被告拒绝签收。被告雅乐居公司答辩称：1、原告所称的交房，被告认为交房的概念需要明确，这个交房并不是仅仅指原告的房屋交房，而是金都上品小区一期工程整体交房。事实上，小区一期房产已经百分之九十五以上交房，被告认为是由于原告故意拖延导致至今未交房。2、房价不是一成不变的，房价是根据房屋所在的位置、朝向等因素综合决定的。原告房屋对比应该是参照同幢同楼层房屋来比较。3、根据目前的证据来看，原告没有证据证明被告一期的商品房已经降价，以及降价幅度。综上，被告认为原告的诉请没有事实依据。被告为其抗辩，向本院提供以下证据：1、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证各两页。证明被告开发建设的金都上品小区分二期开发。2、商品房抵债工程协议四页。证明：后期剩余商品房的价格下降至7500元／平方米以下系以房抵工程款所致。3、商品房买卖合同第二页、第四页一组。证明：被告销售的商品房并没有降价。4、入伙手续书一组。证明：被告已销售的商品房交房率在90%以上，但原告为获得差价补偿故意拒绝收商品房。5、商品房买卖合同十二份。证明：与原告同期同层次同结构的房屋销售价格。6、EMS快件（内含商品房交付催告函）及EMS拒收回单各一份。证明：2015年5月13日，被告已通过快递将商品房交付催告函送达给原告，原告拒收。7、EMS投递流程明细证明一份。证明：被告已经发过交房通知，但原告于2015年5月17日拒收。本院在庭审中出示了向嘉善县房地产管理处调取的商品房买卖合同二份，向嘉善县房地产管理处、嘉善县地方税务局直属分局调取的金都上品小区部分商品房备案单价、缴纳契税单价查询清单各一组。上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据1无异议，本院对该证据予以确认。被告对原告提供的证据2、4、7真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据3真实性有异议，称协议是分页的，没有骑缝章。但因被告未提供其应当持有的该份协议，故本院对该证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据5真实性、关联性、合法性均有异议，本院经审核对以上证据不予确认。被告对原告提供的证据6真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审核对该证据中第一财经频道视频真实性予以确认；本院因无法确认该证据中录音文件的真实性，故对该证据中录音文件不予确认。被告对原告提供的证据8真实性有异议，本院经审核对该证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据1、2、3、5、6、7真实性没有异议，本院对以上证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据4关联性有异议，本院经审核对该证据的真实性予以确认。原、被告对本院向嘉善县房地产管理处调取的商品房买卖合同二份，向嘉善县房地产管理处、嘉善县地方税务局直属分局调取的金都上品小区部分商品房备案单价、缴纳契税单价查询清单各一组真实性没有异议，本院予以确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原、被告双方于2012年7月16日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于嘉善县罗星街道世纪大道南侧、亭桥南路西侧金都上品小区2幢2单元1701室房产，建筑面积219.30平方米，单价为8640.18元／平方米，总价为1894791元。房屋交付期限为2013年12月31日前。出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同年8月28日，双方签订一份《商品房补充协议》，协议第三条约定：被告承诺，在该商品房交房前，如果金都上品价格有下调，原告仍想继续购买该商品房的前提下，被告补给原告相应的商品房差价，若原告放弃购买，则被告同意以《商品房买卖合同》签订的实际成立价格即人民币1894791元回购该商品房。原告无条件同意将该商品房按本合同约定条款由被告回购，同时原、被告双方于2012年7月16日签订的《商品房买卖合同》撤销所产生的费用由原告承担，否则视为原告违约。另嘉善县房管处提供如下数据：金都上品小区11幢1梯1601室备案价格单价为8000元／平米，备案时间为2014年10月19日；金都上品小区11幢1梯1602室备案价格单价为8000元／平米，备案时间为2014年10月19日；金都上品小区11幢2梯1701室备案价格单价为8000元／平米，备案时间为2014年11月26日；金都上品小区11幢2梯1702室备案价格单价为8000元／平米，备案时间为2015年2月9日；……。嘉善县地方税务局直属分局提供如下数据：金都上品小区11幢1梯1601室交纳契税单价为6500元／平米，交纳契税时间为2015年4月9日，面积为88.59平方米；金都上品小区11幢1梯1602室交纳契税单价为6500元／平米，交纳契税时间为2015年4月9日，面积为87.53平方米；金都上品小区11幢2梯1701室交纳契税单价为7000元／平米，交纳契税时间为2015年11月20日，面积为220.83平方米；金都上品小区11幢2梯1702室交纳契税单价为7000元／平米，交纳契税时间为2015年7月31日，面积为269.69平方米；……。另查明，2015年5月13日，被告向原告通过EMS快递商品房交付催告函，原告于同年5月17日拒收。涉案房屋目前尚未实际交付。本院认为：我国合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告未履行合同约定的时间交房，构成违约，故原告方要求被告支付逾期交房的违约金的诉请，于法有据，应予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任约定为按日支付已交付房款的万分之零点五，原告认为合同对逾期交房违约金的约定于实际损失，请求法院调高违约金。考虑到原告的合理损失及被告的违约情形，本院酌情将违约金调至日万分之一。至于计算延期交房违约金的区间问题，因被告已于2015年5月13日向原告快递商品房交付催告函，而原告于同年5月17日拒收，系其自身行为导致损失扩大，故2015年5月17日后原告未实际收房的损失应由其自行承担。原告已支付房款1894791元，合同约定房屋交付期限为2013年12月31日前，被告延期交房502天，故本院支持延期交房违约金95118.51元（502天×1894791元×0.01%／天）。至于原告要求被告支付购房差价补偿款的诉请，本院认为原、被告双方补充协议中就降价补差价的条款约定不明。首先，“在该商品房交房前”中的“交房”到底指合同约定的交房时间还是实际交房时间，因为房价本身是处于一定的波动范围内，如果不能确定“交房”具体指哪个时间点，那么确定是否存在降价就没有任何实际意义。其次，“如果金都上品价格有下调”中的“下调”含义不明，是指开发商主动下调单价，还是房产实际成交价下降。如果是前者，原告未举证被告主动下调单价。如果是后者，房产实际成交价是指小区成交平均单价还是与原告同一户型房产的单价。再次，“下调”的含义是否意味着有一个原价，有一个现价，且现价低于原价。如果是这样的理解，那么，原价是指哪种户型房产的原价，还是金都上品小区房产的平均原价，协议中约定并不明确。最后，本院认为即使个别房产的单价下降，并不等同于“金都上品价格有下调”。因此，原告并未就“金都上品价格有下调”充分举证。综上，本院驳回原告要求被告支付购房差价补偿款的诉请。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告嘉善雅乐居置业有限公司支付原告钟贵荣、汪艳丽延期交房违约金95118.51元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9494元，保全费3367元，合计12861元，由被告嘉善雅乐居置业有限公司负担3149元，原告钟贵荣、汪艳丽负担9712元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 吕学强代理审判员 张 峰人民陪审员 丁金龙二〇一六年三月十八日书 记 员 马 琼 关注公众号“”