（2016）津0116民初20029号

裁判日期: 2016-03-18

公开日期: 2016-04-20

案件名称

天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、天津金元宝滨海农产品配送有限公司与天津吉达物业管理有限公司、刘淑惠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市滨海新区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司,天津金元宝滨海农产品配送有限公司,天津吉达物业管理有限公司,刘淑惠

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

天津市滨海新区人民法院民事判决书（2016）津0116民初20029号原告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽东江路5252号。法定代表人苏永刚，总经理。委托代理人徐强，天津立人律师事务所律师。原告天津金元宝滨海农产品配送有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽东江路5252号。法定代表人苏永刚，总经理。委托代理人徐强，天津立人律师事务所律师。被告天津吉达物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区建新里11-4-101，办公地点天津市滨海新区塘沽东江路5252号。法定代表人刘淑惠，总经理。委托代理人张广志，天津广通律师事务所律师。被告刘淑惠。原告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司（以下简称农产品交易公司）、天津金元宝滨海农产品配送有限公司（以下简称农产品配送公司）与被告天津吉达物业管理有限公司（以下简称吉达公司）、被告刘淑惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法由审判员梁凯江独任审判，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告农产品交易公司、农产品配送公司的委托代理人徐强、被告吉达公司的委托代理人张广志均到庭参加诉讼。被告刘淑惠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告农产品交易公司、农产品配送公司诉称，2010年3月1日，原告与被告吉达公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将金元宝滨海农产品交易市场西侧楼房二层部分房间及三、四楼出租给被告，租赁期间为十年，自2010年3月1日起至2020年2月28日止，租金前五年每年80万元，于每年3月1日前交下一年度租金。租赁期间被告拖欠房租累计一个月以上，原告有权要求被告支付违约金及解除合同。嗣后，原告按照该合同履行己方义务，但被告无正当理由拖欠原告租金。2015年4月29日，天津市第二中级人民法院判令被告支付原告2012年8月1日至2014年2月28日期间的租金836000元，至今被告未履行给付义务且拖欠租金至诉前，现原、被告双方多次协商未果，故起诉。请求依法判令：1、解除原告与被告天津吉达物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》并腾房；2、二被告支付原告2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金836000元；3、二被告支付2015年3月1日至被告实际腾交房屋止的租金；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第二项、第三项诉讼请求为：2、二被告支付原告2014年3月1日至2015年9月30日期间的租金836000元；3、二被告支付2015年10月1日至被告实际腾交房屋止的租金（按原合同约定租金的66%计算）。二原告为支持其诉讼请求，提交证据如下：1、市场主体基本信息，被告吉达公司是1人公司，其股东及法人为刘淑慧，证明本案被告刘淑惠应承担给付租金的连带责任；2、房屋租赁合同，证明原告农产品交易公司与被告吉达公司签订的房屋租赁合同，该合同第5条第7款明确约定解除权的情形；3、（2014）滨塘民初字第1710号民事判决、（2015）二中民四终字第216号民事判决，证明在判决中已经认定原告提交的证据2是有效的合同；4、关于回复催要通知函，证明本案原告一直向被告催要租金，被告也承诺于房屋质量诉讼解决后同意将其租金补交，但被告至今未将租金补交；5、（2015）津高民申字第0436号民事裁定书，证明双方签订的租赁合同是合法有效的。被告吉达公司辩称，关于解除合同问题，因原告方出租给被告的房屋属于非法建筑，房屋租赁合同应属无效，故可以解除。关于支付房租问题，被告方认为租金不应支付，因原告交付被告的房屋存在工程质量问题，且原告对此工程质量问题存在过错，而原告至今对工程质量的维修不予作为，导致被告一直未能按照承租合同的目的使用该房。另外，出租房屋的供暖条件原告一直未予提供。被告针对其抗辩意见，提交证据如下：1、建设用地批准书存根，出租房屋的地块土地用途为仓储用地，但签订的合同用途是旅馆，证明原告出租给被告的房屋属于非法建筑；2、房屋租赁合同，证明出租方应当提供供暖条件，但始终没有提供。被告刘淑慧未作答辩亦未提供证据。原告提供的证据1、证据2、证据3、证据5，经被告吉达公司质证均无异议，对上述证据的证明效力予以认定。原告提供的证据4，经被告吉达公司质证提出需要回去核实，但未对此证据提出异议，故此证据可以作为认定本案事实的依据。被告吉达公司提供的证据1、证据2，经原告质证对其真实性没有异议，但对其证明目的不予认可，提出高级人民法院认定事实中已经认定了规划许可证并不影响本案合同的效力；原告已经按照合同约定履行了全部义务，不存在未提供供暖的问题，没有供暖是被告没有按照约定支付采暖费所导致。依据二原告、被告吉达公司当庭陈述和二原告、被告吉达公司提供的证据及本院对证据的认定查明，位于天津市滨海新区塘沽东江路5252号土地使用权人为原告农产品配送公司，使用面积为32270.7平方米，原告农产品配送公司在该土地上建造了四层框架结构（局部二层）的房屋，面积为6918平方米。2010年3月1日，原告农产品交易公司与被告吉达公司就上述房屋中西侧楼二层部分房间（包括二楼楼顶）及三、四楼（包括楼外西侧至围墙空地）签订《租赁合同》。合同约定，农产品交易公司将上述房屋出租给被告吉达公司使用，承租房屋面积共3190平方米，租赁期限为十年，自2010年3月1日起至2020年2月28日止，年租金为80万元，从第六年即2016年开始为每年租金84万元。交费方式为上打租即每年的3月1日前交下一年度租金。被告租赁该房屋仅作为住宿公寓使用。房屋租赁期间，被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋，被告应按照合同剩余期限租金的3%向原告支付违约金。此外，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告农产品交易公司交付了房屋，被告委托案外人李韶尉对房屋进行了室内装修。被告依约交纳租金至2012年7月31日，此后租金未付。因被告承租的房屋出现不同程度裂缝及裂纹，房屋渗水，造成墙面抹灰层爆灰及腻子起皮等，被告曾于2012年3月起诉，本院作出（2012）滨塘民初字第1934号民事判决书，判决由二原告承担维修义务或者给付被告维修费1158955元，后二原告不服上诉，天津市第二中级人民法院以（2013）二中民四终字第390号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院重审后，作出（2013）滨塘民初字第4048号民事判决书，判决依照鉴定机构出具的维修方案由二原告首先履行对涉诉房屋的维修义务，二原告维修完毕后可要求被告给付维修费767600元；如二原告未履行维修义务，被告可自行维修，修复后二原告应给付被告维修费391355元，驳回了被告的其他诉讼请求。判决后，被告不服上诉至天津市第二中级人民法院，该院作出（2014）二中民四终字第269号民事判决书，驳回上诉，维持原判。至今原、被告均未依照生效判决履行己方义务。因被告未给付2012年8月1日至2014年2月28日期间的租金，二原告于2014年4月1日提起诉讼，要求1、被告吉达公司支付2012年8月1日至2014年2月28日的租金1266667元；2、被告支付原告违约金66667元。2014年11月18日，本院作出（2014）滨塘民初字第1710号民事判决书，判决：一、被告吉达公司给付二原告2012年8月1日至2014年2月28日期间的租金共计836000元；二、驳回二原告其他诉讼请求。后被告吉达公司不服一审判决提起上诉，天津市第二中级人民法院作出（2015）二中民四终字第216号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。后被告拖欠原告2014年3月1日至2015年9月30日期间的租金836000元未付，故成讼。本院认为，原告农产品交易公司与被告吉达公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示。在本院（2014）滨塘民初字第1710号已生效民事判决中已认定：“合同签订后，双方均应依合同约定履行各自义务。二原告将涉诉房屋交付被告吉达公司后，因房屋存在不同程度质量问题，被告自2012年3月起诉主张权利，至2014年5月14日终审判决生效，涉诉房屋的质量问题一直持续存在，终审判决生效后，双方均未依照生效判决履行己方义务。由于二原告作为房屋的出租方，应交付质量完好并符合其招租承诺的房屋，并保持租赁物在租赁期间符合约定的用途，而二原告出租的房屋，根据已生效的（2013）滨塘民初字第4048号民事判决书，部分质量问题系二原告责任，二原告应履行的维修义务占全部维修义务的34%，部分质量问题系被告装修责任，被告应履行的维修义务占全部维修义务的66%，故导致被告实际使用房屋期间收益受损，原、被告均有责任，被告应按照所欠租金数额的66%给付原告租金为宜，共计836000元。”本案中，二原告主张解除与被告吉达公司签订的房屋租赁合同并腾房，基于原告农产品配送公司并非该合同签约主体，对该原告的此项诉请本院不予支持。被告当庭表示同意解除合同，且原告农产品交易公司的此项主张符合合同约定的解除条件，故对原告农产品交易公司的此项主张，予以支持。二原告主张支付2014年3月1日至2015年9月30日期间的租金836000元，基于二原告依据的合同关系和主张的未给付租金的期间与本院（2014）滨塘民初字第1710号案件相同，且该案判决已经生效，故对原告主张被告吉达公司给付2014年3月1日至2015年9月30日期间的租金836000元的诉请，本院予以支持。同理，二原告主张被告吉达公司按原合同约定的租金的66%支付自2015年10月1日起至被告实际腾交房屋之日止的租金，本院亦予以支持。被告吉达公司在本案中提出的抗辩理由与本院（2014）滨塘民初字第1710号案件相同，生效判决已作出认定，本案不再赘述。被告吉达公司在本案中增加了一条新的抗辩理由，即出租房屋的供暖条件原告一直未予提供。对此被告提供证据租赁合同予以佐证。在合同中约定了“供冷、供热费用按国家调整标准及市场规定执行收费”。原告提出供热设施不在被告承租范围内。合同中约定“该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为原告按照本合同约定交付被告使用的现状条件”。庭审中，经询问双方当事人均陈述该合同没有附件。依据合同的上述约定，应视为原告向被告交付房屋时，被告对房屋现状是予以认可并已接收。同时被告在本院（2014）滨塘民初字第1710号案件中并未依此作为抗辩理由，在租赁合同履行数年后，被告依此理由抗辩，没有事实依据，本院不予采信。被告吉达公司交纳的各种押金22600元，应在被告吉达公司应支付的租金中予以扣减。原告要求被告刘淑惠给付拖欠租金的诉请，基于刘淑惠作为被告吉达公司的法定代表人及股东身份，且该公司为一人公司。原告据此要求被告刘淑慧承担给付义务，于法无据。根据《公司法》规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任。故对原告的此项诉请本院不予支持。被告吉达公司对原告农产品配送公司作为原告提出异议，认为租赁合同与其无关。鉴于农产品配送公司作为原告并不损害被告吉达公司权益，且在本院（2014）滨塘民初字第1710号案件中作为原告参加诉讼，故对被告吉达公司提出的异议本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司与被告天津吉达物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、天津吉达物业管理有限公司于本判决生效后十日内将位于金元宝滨海农产品交易市场西侧楼房二层部分房间（包括二楼楼顶）及三、四楼（包括楼外西侧至围墙空地）腾空返还原告；三、被告天津吉达物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、天津金元宝滨海农产品配送有限公司2014年3月1日至2015年9月30日期间的租金813400元；自2015年10月1日至被告吉达公司在本判决指定的实际腾房之日止，按合同约定的租金的66%予以支付（2015年每年租金为800000元、2016年始每年租金840000元）；四、驳回原告天津金元宝滨海农产品配送有限公司要求解除与被告天津吉达物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；五、驳回原告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12160元，减半收取6080元，由被告天津吉达物业管理有限公司负担。（原告已付清，被告负担部分于本判决生效后十日内给付二原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。审判员　　梁凯江二〇一六年三月十八日书记员　　李　姗关注微信公众号“”