（2016）琼97民终241号

裁判日期: 2016-03-18

公开日期: 2016-04-13

案件名称

羊学新因与儋州松涛龙得房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案民事判决书

法院

海南省第二中级人民法院

所属地区

海南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

羊学新,儋州松涛龙得房地产开发有限公司,海南省水利灌区管理局松涛灌区管理分局

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十六条；《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

海南省第二中级人民法院民事判决书（2016）琼97民终241号上诉人（原审原告）羊学新，男，汉族。委托代理人朱达人，广东同益律师事务所律师。被上诉人（��审被告）儋州松涛龙得房地产开发有限公司。法定代表人王金海，该公司总经理。被上诉人（原审被告）海南省水利灌区管理局松涛灌区管理分局（原海南省松涛水利工程管理局），住所地海南省儋州市那大镇人民大道177号。法定代表人林其文，该分局局长。委托代理人吴儒强，该分局副局长。委托代理人王伟，海南富岛律师事务所律师。上诉人羊学新因与被上诉人儋州松涛龙得房地产开发有限公司（以下简称龙得公司）、海南省水利灌区管理局松涛灌区管理分局（以下简称松涛管理分局）商品房预约合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2015）儋民初字第604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2013年1月20日，羊学新��龙得公司签订《房屋认购意向书》，约定：羊学新认购龙得公司开发的位于儋州市解放北路日月星城松涛花园12、13号商铺，建筑面积为432平方米，单价为10000元每平方米，房价款共计432万元；交房日期为2014年6月30日。另外约定：1.认购方为购买上述商品房而签订本《购房认购书》，同时缴纳购房定金150万元整，购房定金在《商品房买卖合同》签定时抵冲购房款，该定金作为签订《商品房买卖合同》的担保；2.认购方在接到开发商通知后五日内携带《购房认购书》、购房定金收据、身份证及应付价款前来开发商售楼处签订《商品房买卖合同》及办理好其他相关购房手续。逾期未签定的，视作认购人放弃所认购的房屋。购房定金不予退还，认购房号不予保留。认购方不能来开发商售楼处签订的，由开发商将《商品房买卖合同》及其他相关购房手续邮寄或快递至联系地址��在签收10日内未将签约应付款打入开发商指定账号并将《商品房买卖合同》签字按手印后连同相关资料寄回开发商的视为认购人违约，购房定金不予退还，认购房号不予保留。因快递所发生的遗失或其他不可抗拒的因素造成时间延误的则不算违约，时间相应顺延等。《房屋认购意向书》签订的当日，羊学新向龙得公司支付了150万元购房定金。2014年9月11日，羊学新与龙得公司签订了《房屋认购补充协议书》，约定：甲方（龙得公司）与乙方（羊学新）于2013年1月20日签订了《房屋认购意向书》，经双方协商达成如下补充协议：双方确认截止签订本协议之日，因松涛花园项目日月星城刚刚打桩，甲方没有履行向乙方交付房屋的义务。甲方承诺自房屋认购意向书签订之日起至预售证领取并签订商品房买卖合同之日止，按乙方已交购房款的年利率15%向乙方支付违约金；甲方承诺，按照前条约定的违约责任，若甲方不能以现金向乙方支付的，甲方应以松涛花园项目日月星城4号楼1602、1603号房抵偿。用于抵偿的房屋按3580元每平方米计算，多退少补。甲方应在取得松涛花园项目日月星城房屋预售许可证后30日内，主动通知乙方签订商品房买卖合同，甲方逾期不通知的，应承担违约责任，乙方有权要求退房，并按累计房款加违约金3倍计付等。同日，羊学新与龙得公司又分别签订了日月星城4号楼1602号和1603号房两份《房屋认购意向书》，约定：1602号和1603号房的单价为3580元每平方米，总价款均为19.1852万元。其他约定内容与2013年1月20日签订的《房屋认购意向书》的约定基本一致。上述两份《房屋认购意向书》签订后，羊学新并未支付相应的购房款，而是以2013年1月20日签订的《房屋认购意向书》及《房屋认购补充协议书》中约定的违约金冲抵。另查明，2011年12月30日，龙得公司与松涛管理分局签订了《联合开发协议》，约定：甲方（松涛管理分局）与乙方（龙得公司）合作开发松涛花园项目，建设职工保障住房13520平方米、商品住房47000平方米和商铺5000平方米；甲方负责以自己的名义取得开发土地使用权并作为项目的建筑用地，乙方负责项目的投资、开发建设和销售；甲方分得保障住房二幢120户并销售给甲方内部职工，销售所得乙方分配给甲方税后利润1650万元，其它房屋由乙方自行销售等。羊学新认购的上述房屋所涉建设项目的土地性质是国有划拨地，至今无法办理商品房预售许可证。羊学新因本案纠纷向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除《房屋认购补充协议书》；2.龙得公司、松涛管理分局双倍返还羊学新购房款376.7408万元，并承担连带责任；3.龙得公司、松涛管理分局承担本案诉讼费及因此产生的合理费用，并承担连带责任。上述事实有羊学新向一审法院提交的其与龙得公司签订的三份《房屋认购意向书》、《房屋认购补充协议书》、150万元定金付款《收据》、龙得公司与松涛管理分局签订的《联合开发协议》及涉案项目的《建筑工程施工许可证》和《建筑工程规划临时许可证》等证据，以及各方当事人的陈述和庭审笔录在案佐证，一审法院认为足以认定。一审法院认为，羊学新与龙得公司于2013年1月20日签订的《房屋认购意向书》及2014年9月11日的《房屋认购补充协议书》和两份《房屋认购意向书》，是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房买卖合同的预约合同，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应��法律保护。第一份《房屋认购意向书》签订后，羊学新依约向龙得公司缴纳150万元购房定金，履行了自己的义务，但龙得公司未依约履行义务，至今尚未通知羊学新签订《商品房买卖合同》。导致《商品房买卖合同》未能订立的主要原因，是羊学新认购的商品房无法办理预售许可证，责任在于龙得公司。龙得公司的行为属违约行为，羊学新与龙得公司双方签订的第一份《房屋认购意向书》及《房屋认购补充协议书》已无法继续履行。而2014年9月11日签订的两份《房屋认购意向书》，是基于《房屋认购意向书》及《房屋认购补充协议书》签订的，前者是主合同，后者是从合同，同样也已无法继续履行，且双方并未实际履行该两份《房屋认购意向书》。故羊学新请求解除《房屋认购补充协议书》的请求，应予以支持。因龙得公司的违约行为，导致双方无法签订相应的商��房买卖合同，龙得公司应承担违约责任。羊学新主张龙得公司构成欺诈并要求依据消费者权益保护法的规定双倍返还购房款376.7408万元，但羊学新并未举证证明龙得公司存在欺诈，且双方签订的《房屋认购意向书》所涉及的商品属于房屋，并不属于消费者权益保护法保护的商品范围，不宜适用消费者权益保护法中关于欺诈的规定予以处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的责任，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”之规定，龙得公司的违约责任应适用定金规则处理，故应双倍返还购房定金给羊学新。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案房屋总价款为432万元，该款的20%为86.4万元，双方约定的定金150万元已超过标的额的20%，符合法律规定的定金为86.4万元，龙得公司应返还双倍定金为172.8万元，超过部分63.6万元不能作为定金，但羊学新已支付的超过定金部分63.6万元也应同时返还给羊学新，龙得公司应返还羊学新合计236.4万元，羊学新请求超过部分，不予支持。对于松涛管理分局应否承担连带返还定金的问��。虽然羊学新所认购的房屋属于龙得公司和松涛管理分局合作开发，但羊学新只与龙得公司发生了合同关系，且所支付的款项也由龙得公司收取。根据合同相对性原则，羊学新与龙得公司所发生的上述合同关系均与松涛管理分局无关，所产生的债权债务也与松涛管理分局无关。故对羊学新要求松涛管理分局承担连带责任的请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国担保法》第九十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除羊学新与龙得公��于2014年9月11日签订的《房屋认购补充协议书》；二、龙得公司应于判决生效之日起十五日内返还236.4万元给羊学新；三、驳回羊学新的其他诉讼请求。龙得公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36940元，由羊学新负担13761元，龙得公司负担23179元。上诉人羊学新不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判龙得公司与松涛管理分局双倍返还购房（铺面）定金及银行利息276.7408万元，并承担连带责任；二、龙得公司与松涛管理分局承担本案诉讼费及合理费用，并承担连带责任。事实和理由：一、原审法院认定本案的债权债务与松涛管理分局无关是认定事实不清，适用法律错误。首先，按照《联合开发协议》的约定，两被上诉人是项目的共同开发人，依法也是共同责任人。其次，上诉人与龙得公司签订的三份《认购书》均是在两上诉人签订《联合开发协议》之后，所以，松涛管理分局应当承担相应的责任。二、被上诉人存在欺诈行为，依法应当承担相应的法律责任。上诉人与龙得公司签订《房屋认购意向书》之前，龙得公司已与案外人武汉旭升公司海南分公司签订《房屋抵工程款协议书》，故意隐瞒其出卖给上诉人的房屋已经抵押的事实，因此，龙得公司存在一房二卖的行为。三、关于2014年9月11日签订的《房屋认购补充协议书》及《房屋认购意向书》适用法律问题。首先，上诉人与龙得公司于2014年9月11日签订的《房屋认购补充协议书》及两份《房屋认购意向书》，是在原合同违约的情况下，双方对违约金的支付问题达成的合意，合法有效。其次，该合同是对龙得公司违约产生的违约金的支付问题而签订的合同，其效力具有独立性，一审将其认定为《房屋认购意向书》的从合同显然是不对的。再次，2014年9月11日签订的二份《房屋认购意向书》的购房款，是按照同日签订的《房屋认购补充协议书》第三条约定用结算的违约金来抵冲购房款，是龙得公司因违约产生的给付，应认定上诉人已付清。综上，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第九条的规定，两被上诉人应当双倍返还购房（铺面）定金及银行利息276.7408万元，并承担连带责任。被上诉人松涛管理分局答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。被上诉人龙得公司经本院依法传唤，未到庭参加询问，也没有提交书面答辩意见。本院二审中，羊学新提交其于2014年8月取得的《儋��市人民政府关于同意松涛水利工程管理局联合开发松涛村保障性住房和商品房项目的批复》等4份书面材料复印件，拟证明松涛管理分局是涉案项目工程的主体，应当承担连带责任。松涛管理分局质证认为，羊学新提交的4份证据，其在一审前已经取得，不属于二审中的新证据，不同意质证。本院审查认为，羊学新无正当理由逾期提交证据，且与本案羊学新和龙得公司商品房预约合同纠纷基本事实的认定无关，不予采纳。本院二审查明，涉案的松涛花园项目日月星城4号楼的地基尚未建设至正负零，目前处于停工状态。上述事实有羊学新与松涛管理分局的陈述在案佐证，足以认定。本院二审查明的其他事实与一审相同，对一审查明的事实予以确认。根据《最高人民法院民事案件案由规定》，本案案由应为“商品房预约合同纠纷”。本院立案时将案由定为“商品房买卖合同纠纷”不正确。本院认为，本案的争议焦点是羊学新请求龙得公司与松涛管理分局连带双倍返还其购房定金及银行利息276.7408万元是否有事实依据和法律依据。在解决本案的争议焦点问题前，首先要明确羊学新在本案中的诉讼请求，羊学新与龙得公司于2014年9月11日签订的《房屋认购补充协议书》及两份《房屋认购意向书》，是基于2013年1月20日羊学新与龙得公司签订的《房屋认购意向书》未能履行后补充签订的，具有从属性。羊学新一审只诉请解除《房屋认购补充协议书》，不能全面解决羊学新与龙得公司之间商品房预约合同所产生的纠纷。二审经释明，羊学新表示其要求双倍返还购房款，也就包含了请求解除全部《房屋认购意向书》的意思表示。羊学新与龙得公司于2013年1月20日签订的《房屋认购意��书》的性质为预约合同，是双方正式签订商品房买卖合同前的契约行为，但也是独立有效的合同，合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定行使权利和履行义务。羊学新在签订《房屋认购意向书》的当日按约定向龙得公司交付定金150万元。双方没有在该合同中约定签定《商品房买卖合同》的具体时间，但约定的交房日期为2014年6月30日。至本案二审期间，涉案的松涛花园项目日月星城4号楼的地基尚未建设至正负零，目前处于停工状态。造成至今双方不能签订《商品房买卖合同》的责任在龙得公司，羊学新请求解除2013年1月20日签订的《房屋认购意向书》，并双倍返还定金有理，应依法予以支持。羊学新与龙得公司于2014年9月11日签订的《房屋认购补充协议书》及两份《房屋认购意向书》，是龙得公司不能按时履行2013年1月20日签订的《房屋认购意向��》后双方协商补充签订的，相互之间具有从属性和关联性，因此，羊学新与龙得公司于2014年9月11日签订的《房屋认购补充协议书》及两份《房屋认购意向书》应一并解除。龙得公司不能履行《房屋认购意向书》的义务，与羊学新正式签订《商品房买卖合同》的原因，不是因为龙得公司将协议中约定的房屋出卖给他人，而是因为涉案项目地基尚未建设至正负零，目前处于停工状态。因此，羊学新认为龙得公司一房二卖，请求双倍返还购房款没有法律依据。但造成双方至今不能签订《商品房买卖合同》的责任在龙得公司，龙得公司依法应当承担违约责任。羊学新与龙得公司于2013年1月20日签订的《房屋认购意向书》中约定了定金，在2014年9月11日签订的《房屋认购补充协议书》中约定了违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，羊学新可以选择适用违约金或定金条款，而不能既主张违约金又主张定金条款。羊学新在2013年1月20日与龙得公司签订《房屋认购意向书》后，向龙得公司支付定金150万元。涉案房屋总价款为432万元，一审法院根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，按定金不得超过主合同标的额的百分之二十计算，确定本案的定金限额为86.4万元，超过部分63.6万元不能作为定金，龙得公司应双倍返还定金172.8万元，羊学新已支付的超过定金部分63.6万元也应返还羊学新，故龙得公司应返还羊学新合计236.4万元，羊学新请求超过部分，不予支持。一审法院的上述认定符合法律规定，本院予以维持。羊学新在本案中既主张定金又主张违约金，没有法律依据，本院不予支持。关于羊学新请求松涛管理分局承担连带责任的问题。虽然涉案的松涛花园项目日月星城4号楼是松涛管理分局��龙得公司联合开发的，但本案中松涛管理分局与羊学新之间并没有发生合同上的权利和义务关系。羊学新与龙得公司于2013年1月20日签订的《房屋认购意向书》的性质为预约合同，是双方正式签订商品房买卖合同前的契约行为，该合同只涉及羊学新与龙得公司之间的权利义务，羊学新要求松涛管理分局对龙得公司的违约后果承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，羊学新的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果有部分遗漏，即没有将羊学新与龙得公司于2013年1月20日签订的《房屋认购意向书》和2014年9月11日签订的《房屋认购补充协议书》及两份《房屋认购意向书》一并予以解除，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下��一、变更海南省儋州市人民法院（2015）儋民初字第604号民事判决第一项，即变更“解除羊学新与龙得公司于2014年9月11日签订的《房屋认购补充协议书》”为“解除羊学新与龙得公司于2013年1月20日签订的《房屋认购意向书》和2014年9月11日签订的《房屋认购补充协议书》及两份《房屋认购意向书》”。二、维持海南省儋州市人民法院（2015）儋民初字第604号民事判决第二项，即“龙得公司应于判决生效之日起十五日内返还236.4万元给羊学新”。三、维持海南省儋州市人民法院（2015）儋民初字第604号民事判决第三项，即“驳回羊学新的其他诉讼请求”。龙得公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36940元，由羊学新负担13761元，龙得公司负担23179元；二审案件受理费28940元，由羊学新负担。本判决为终审判决。审判长　徐忠贵审判员　沈美萍审判员　高景伟二〇一六年三月十八日法官助理　范慧芳书记员　田秀莉附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。