（2016）冀04民终172号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-11-15
案件名称
李保清与高先锋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邯郸市中级人民法院
所属地区
河北省邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高先锋,李保清
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀04民终172号上诉人（原审被告）高先锋，男，1968年4月28日生，汉族，住曲周县。委托代理人范玉岭，河北方程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李保清，男，1970年11月6日生，汉族，住邱县。委托代理人王英杰，河北方程律师事务所律师。上诉人高先锋因买卖合同纠纷一案，不服邱县人民法院（2015）邱民初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2013年6月份，原告李保清与被告高先锋口头约定：原告将其所有的位于邱县中兴街路南109号东部上、下各两间门市楼转让给被告，包括配房及院落，购房款为600000元。2013年7月6日至2013年10月13日间被告共给付原告购房款130000元，包括2013年7月6日给付的20000元在内。双方约定自2013年10月13日起计算利息，月利率为2%。2013年10月13日至2014年4月15日间，被告共给付原告购房款240000元。2014年4月15日至2014年9月15日间被告共给付原告购房款190000元。综上，至2014年9月15日，经双方清算，被告共给付原告购房款560000元，尚欠原告购房款40000元及利息62700元，总计欠102700元，约定一个月内付清。2014年1月份，原告将上述房屋的钥匙交付给被告，后被告对房屋进行了部分改建，将主房后墙拆除，将院落与后墙打通，并搭建了房顶，以扩大使用面积；将二楼窗户改成了大窗户。被告将此门市房用于经营蔬菜销售。原、被告之间转让房产未办理房产权属变更登记手续。原审认为，本案主要存在以下争议问题：（一）关于原、被告之间房屋买卖合同效力的问题。根据《合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。本案中，被告抗辩法律依据：其中《土地管理法实施条例》第六条属管理性规范，而非效力性规范；建设部《关于贯彻﹤城市房地产管理法﹥若干意见的通知》并非规范性法律文件，不应作为确认合同无效的依据；对《合同法》第四十四条第二款规定，法律、行政法规并未规定房屋买卖合同应当办理批准、登记手续后方才生效。据此，被告以案涉房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定无效的抗辩主张无法律依据，法院不予支持。《物权法》实施后，确立了不动产物权变动原因与结果区分原则，即不动产变动合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自成立时生效，未办理物权变动登记不影响合同效力。故，原、被告之间的房屋买卖合同自成立时生效。（二）被告是否应当给付原告购房款并支付利息，原告是否应协助被告办理房屋产权变更登记手续。既然房屋买卖合同合法有效，双方应依照约定全面履行合同义务。原告依照约定向被告交付了房屋，原告应按照约定的数额、时间给付购房款及利息，故对原告要求被告给付剩余购房款40000元及利息62700元的诉讼请求，法院予以支持。关于原告主张2014年9月15日后利息问题，法院认为双方在2014年9月15日结算时，约定40000元购房款于一个月内给付，应从2014年10月15日计算，但双方未约定逾期付款的违约金如何计算，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，对原告因被告逾期付款损失应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，对原告的该部分诉请，法院不予支持。被告对自2013年10月13日起双方约定利息的事实予以认可，辩称被告支付利息的前提是原告负责为被告办理房产过户手续，但仅有其本人陈述，无其他证据相佐证，故对其抗辩主张不予采纳。根据庭审查明情况，现无证据证实双方就房屋过户事宜作出明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，原告作为房屋的出卖方负有协助被告进行房屋所有权变更的法定义务。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如：一、被告高先锋于本判决生效之日起15日内给付原告李保清购房款40000元及利息62700元；自2014年10月15日起，对逾期给付的购房款40000元，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息，至本判决确定的履行期限届满止；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2354元减半收取1177元，由被告高先锋承担。宣判后，上诉人高先锋不服邱县人民法院（2015）邱民初字第585号民事判决，向本院提起上诉，主要上诉理由：1、一审判决事实不清。本案的基本事实是，2013年6月份，经张书春介绍，双方达成了门市楼口头协议，并约定上诉人支付房款10万元后由被上诉人办理产权变更手续。但被上诉人未给上诉人办理，且让被上诉人支付购房款利息。截止今日上诉人已支付房款56万元，上诉人仅于2015年1月6日将房门钥匙交给上诉人。一审判决所谓查明的情况与事实不符。2、一审判决曲解法律，严重损害了法律的尊严和上诉人的合法权益。根据《物权法》第九条、《土地管理法实施条例》第六条规定，房地产转让未经登记不发生法律效力，为当然的强制效力性规定。被上诉人向上诉人转让房地产未依法进行权属变更登记的行为，依法不发生法律效力，应当改判无效。原审故意曲解上述法律、法规的强制效力性规范，没有法律依据。一审判决曲解法律的行为，损害了上诉人合法权益和法律的尊严。3、一审法院判决上诉人给付被上诉人购房款及利息没有合法依据。被上诉人未按约定为上诉人办理产权变更登记，且延期一年才交付钥匙，致使上诉人对该房产不能行使转让、抵押和使用的权利，给上诉人造成了重大损失。相反，被上诉人占有使用上诉人的56万元巨款长达二年时间，其不仅没有损失反而获得可观的利息收益。一审在被上诉人明显过错情况下再判决上诉人给付利息，有有公平和公正。被上诉人辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据确凿。双方买卖门市楼，经口头协商约定房款为60万元，不包括过户费。上诉人缴清房款，被上诉人将钥匙交给上诉人。因上诉人迟迟给不清房款，后双方约定从第四个月起，按2分利率支付利息，没有商定过户问题。上诉人称为尽快拿到产权证书，被迫在被上诉人事前书写好的显有利息的字条上签名不是事实。事实情况是双方约定由上诉人一次性给清购房款后，被上诉人向上诉人交付房屋，因上诉人迟迟不支付房款才商量给付延期利息的，有双方经过协商书写的欠款手续为证。2、一审判决适用法律完全正确。《物权法》第九条、《土地管理法实施条例》第六条之规定均指的是物权变动，并不是指合同的效力问题。3、一审法院判决上诉人给付被上诉人购房款及利息既有法律规定也有事实根据。双方订立房屋买卖合同合法有效，并且双方之间约定的利息，实际上是上诉人迟延给付房款所造成的损失，原因是上诉人迟迟不支付房款造成的，利息也是双方协商的结果，并不违反法律规定。经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：（一）关于李保清与高先锋订立的房屋买卖合同的效力问题。2013年6月份，李保清与高先锋订立的房屋买卖口头协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。上诉人称，一审判决事实不清、曲解法律。李保清向高先锋转让房地产未依法进行权属变更登记的行为，依法不发生法律效力，应当改判无效。本院认为，产权的归属受《物权法》调整。我国《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。…。”、《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、消灭，经依法登记发生效力未经登记，不发生效力…….”根据该规定，不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法，未经登记就不发生产权变更的效力。因此，本案在未办理房屋过户登记手续之前，房屋产权仍归李保清所有。但是，产权的归属并不影响房屋买卖合同的效力。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力……”，本案的房屋买卖合同并没有法律、行政法规规定登记过户才生效。因此，高先锋依据《物权法》第九条、《土地管理法实施条例》第六条规定主张合同无效。该条文只是房屋未办理过户登记手续之前产权对其不发生效力，不能用该条文对抗双方订立的房屋买卖合同。合同生效与否应受《中华人民共和国合同法》调整。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”，说明自合同成立时已经发生法律效力，应受法律保护。另外，关于高先锋主张过户的问题，因李保清主张债权在前，高先锋在一审时也未反诉，高先锋要求李保清为其办理过户登记手续可另行主张。（二）关于上诉人应否给付被上诉人利息问题。上诉人高先锋称，一审判决上诉人给付被上诉人购房款及利息没有合法依据，上诉人是被迫在欠款条上签的名。被上诉人李保清称，上诉人给付的利息，是上诉人未按照双方约定期限给付购房款所造成的损失，经协商双方同意从逾期支付房款第四个月起按照月息2分支付利息，双方的约定符合法律规定，法院应予以支持。上诉人称被迫签名没有任何证据，不应支持。本院认为，双方所称“利息”系高先锋迟延履行给付购房款的义务后，双方就违约责任的承担问题达成的合意，名为利息，实际应为对违约金的支付方式，是双方经过协商后达成的合意，该约定不违反法律、法规的强制性规定，应予支持。故上诉人高先锋的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2355元，由上诉人高先锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨海山审 判 员 陈建英代理审判员 冯 雪二〇一六年三月十八日书 记 员 常新蕊 更多数据：