（2015）鄂安陆民初字第00374号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-04-27
案件名称
陈月玲与蒋练文、沈艳芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
安陆市人民法院
所属地区
安陆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈月玲,蒋练文,沈艳芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂安陆民初字第00374号原告陈月玲。委托代理人董智勇，安陆市城区法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认与放弃、变更诉讼请求，和解、调解、代签法律文书等。被告蒋练文，男，1972年2月23日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市陈店乡沈畈村***号。公民身份号码4209821972********。被告沈艳芬。上述二被告共同委托代理人熊新文，安陆市法律援助中心律师。代理权限：代为承认与放弃、变更诉讼请求，和解、调解、代签法律文书等。原告程月玲诉被告蒋练文、被告沈艳芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成由审判员陈凌君担任审判长，审判员胡学鹏、人民陪审员李二平参加评议的合议庭，于2015年4月7日依法公开开庭进行了审理。2015年7月8日，原告程月玲对诉争房屋的装修费用申请鉴定，2016年2月28日，安陆市价格认定分局对装修费作出价格鉴定，2016年3月18日，本院组织原、被告对该鉴定进行了质证。原告程月玲的委托代理人董智勇、被告蒋练文、被告沈艳芬及其两被告共同委托代理人熊新文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程月玲诉称，2013年4月8日，原告与两被告签订购房合同，两被告将位于陈店乡黄家湾的房屋以15.2万元出售给原告，并约定必备车库，原告向被告支付了购房款7万元，并对该房屋进行了装修，用去费用9万多元。被告占用农村集体所有的土地建造房屋，共建一个单元10套房屋，根据相关法律及最高人民法院司法解释的规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，认定该买卖合同无效。被告应依法向原告返还购房款并赔偿装修损失，违法行为是不受法律保护的。综上所述，为了保护原告的合法权益，请求人民法院判决确认原、被告房屋买卖合同无效；被告向原告返还购房款7万元及房屋装修损失（房屋装修以物价鉴定为准）；本案的诉讼费用由被告承担。原告程月玲为支持其诉讼主张，共同向本院提交了如下证据：证据一：原告的身份证复印件1份，拟证明原告的身份及诉讼主体资格。证据二：购房合同1份，拟证明原告程月玲与被告蒋练文、被告沈艳芬签订的购房合同系无效合同，原告已支付购房款7万元的事实。证据三：湖北省安陆市价格认定分局价格鉴证结论书1份，拟证明因装修所购买的房屋给原告造成的损失情况被告蒋练文和被告沈艳芬共同辩称，原、被告签订的合同是双方真实意思表示，未损害他人利益，两被告已交付房屋履行了合同的主要义务，原告已实际占用该房屋使用多年。两被告要求原告支付剩余购房款8.2万元及利息。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告蒋练文和被告沈艳芬为支持其抗辩主张，共同向本院提交了如下证据：证据一：两被告的身份证复印件各1份，拟证明被告蒋练文和被告沈艳芬的身份及诉讼主体资格。经庭审质证，两被告对原告提交的证据一、证据二的真实性无异议。原告对两被告提交的证据一的真实性无异议。本院对上述证据依法予以认定。两被告对原告提交的证据三，表示安陆市价格认定分局鉴定的价格过高，应当折旧率为60%。该鉴定与本案被告无关。被告不予认可。对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据三，系原告申请，本院委托安陆市价格认定分局作出的价格评估结论，该鉴定机构具备鉴定资质，鉴定人员具有从业资质，该鉴定结论有其客观性、真实性，能够作为本案的定案依据，故本院对该证据予以认定。经审理查明，2013年4月8日，被告蒋练文和被告沈艳芬与原告程月玲分别作为甲、乙双方签订购房合同。该合同约定：甲方（蒋练文和沈艳芬）将位于安陆市陈店乡沈畈村黄家湾的自建房屋出售给乙方（程月玲）。一、房屋面积153平方米，房屋总款15.2万元；二、付款方式：首付1万元，年底再付9万元，余款等甲方开工许可证选址意见书办理好后再付清；三、乙方购买的房屋为四楼东区，房屋的产权归乙方所有；四、必备车库（第3间、第4间另外收费），按购房时的价格收费。如乙方办理房产证需甲方出示手续（开工许可证、选址意见书），甲方有义务出示。其他手续不能强求。没有车库之前车辆停放在一楼。合同签订后，原告已向两被告支付购房款7万元。两被告已将其自建的位于安陆市陈店乡沈畈村黄家湾的一单元四楼东区房屋（四室二厅二卫）交付给原告。2013年12月，原告对所购买的房屋装修完毕。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托安陆市物价局价格分局对原告程月玲购买的四室二厅二卫的房屋室内装修价格进行了鉴定。2016年2月28日，安陆市价格认定分局出具价格鉴证结论书，价格鉴证结论：价格鉴证标的程月玲所属位于陈店乡黄家湾房屋室内装修的鉴证价格为8.57万元。同时查明，本案讼争房屋的土地所有权为安陆市陈店乡沈畈村村民集体所有，该土地系沈畈村分配给两被告使用的宅基地。原告程月玲系湖北省孝昌县季店乡联春村村民。现原告诉讼来院请求判决确认原、被告房屋买卖合同无效；被告向原告返还购房款7万元及房屋装修损失（房屋装修以物价定损鉴定结论为准）；本案的诉讼费用由被告承担。本案争议的焦点：1、原、被告签订的合同是否有效？2、如果合同无效，本案的损失应如何承担？本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让。宅基地的使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况方确认为有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中原告程月玲并非陈店乡沈畈村村民，且涉案房屋土地性质为集体所有，农民之间宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且本集体组织内部成员之间的转让也应经过法定审批机关批准方能有效。故原告程月玲与被告蒋练文、沈艳芬签订的购房合同违反了法律强制性规定，该合同无效。原告请求判令与被告签订的房屋买卖合同无效的主张，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八第“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，两被告应返还原告的购房款7万元。因原告作为房屋买受人明知自己非安陆市陈店乡沈畈村村民和讼争房屋系在农村土地上所建且不能向非本村村民出售的基本事实，仍然与两被告签订购房合同，其对造成合同无效存在相应过错，应承担因合同无效造成损失的相应责任（50%）。两被告在自己占有的农村宅基地上建房向非本村村民出售，违反了法律的相关禁止性规定，两被告对造成合同无效存在相应的过错，其应承担因合同无效造成损失的相应责任（50%）。原告的经济损失是房屋的装修费用损失85700元，两被告应承担此损失的50%，即85700元×50%=42850元。原告自行承担损失的50%，即85700元×50%=42850元。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、五十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告程月玲与被告蒋练文、被告沈艳芬于2013年4月8日签订的购房合同无效。二、原告程月玲于本判决生效后五日内将被告蒋练文、沈艳芬建造位于湖北省安陆市陈店乡沈畈村黄家湾的一单元四楼东区四室二厅二卫的住房返还给被告蒋练文、被告沈艳芬。三、被告蒋练文、被告沈艳芬于本判决生效后五日内返还原告程月玲购房款7万元，并赔偿原告房屋装修费42850元。四、驳回原告程月玲的其他诉讼请求。本案受理费1550元，由原告程月玲负担775元，被告蒋练文、被告沈艳芬共同负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件受理费1550元。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈凌君审 判 员 胡学鹏人民陪审员 李二平二〇一六年三月十八日书 记 员 曾 梦附：相关法律条款《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会功德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八第合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以调解，调解不成的，应当依法及时判决。 来源：