（2016）浙0381民初783号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-06-02
案件名称
中国农业银行股份有限公司瑞安市支行与林建英、浙江天瑞房地产开发股份有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞安市人民法院
所属地区
瑞安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国农业银行股份有限公司瑞安市支行,林建英,浙江天瑞房地产开发股份有限公司
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国物权法》：第一百八十条第一款，第一百八十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0381民初783号原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行，住所地瑞安市安阳街道万松东路587号。负责人王益盛，行长。委托代理人（特别授权）陈力，职员。委托代理人（特别授权）蔡剑，职员。被告林建英。被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司，住所地瑞安市滨江大道2188号。法定代表人姜忠。委托代理人（特别授权）陈继峰、蔡一帆，浙江玉海律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行与被告林建英、浙江天瑞房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，原告起诉请求：1、被告林建英偿还原告借款本金1040824.35元、正常利息22983.24元、罚息231.26元、复利359.61元及从2016年1月7日起按年利率7.35%计算的罚息、复利；2、原告有权对登记在被告林建英名下的坐落于瑞安市经济开发区香水美寓7幢2103室房产（证号：瑞房预瑞安字第××号）折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司对上述债务承担连带还款责任；4、本案诉讼费用由被告承担。本院于2016年1月15日以简易程序立案受理后，依法由代理审判员陈学滨独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈力、被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司的委托代理人蔡一帆到庭参加诉讼；被告林建英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。本院经审理认定，2013年12月26日，原告与被告林建英、浙江天瑞房地产开发有限公司签订编号为33020120130127707号《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额109万元，借款期限19年，借款利率执行浮动利率，依据中国人民银行公布的人民币贷款同期限档次的基准利率上浮百分之零确定，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；实行等额本息还款法，还款日为每月借款对应日；借款人未按本合同约定归还借款的，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息；对借款期内产生的应付未付利息，贷款人在借款期内按合同约定借款执行利率按月计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率按月计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率按月计算复利；合同有效期内，借款人未按时、足额偿还借款本息，至少一期借款逾期超过90天的，贷款人有权暂停或终止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权、要求保证人履行保证责任、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；借款的担保方式为抵押担保和阶段性保证担保，被告林建英以其名下的坐落于瑞安市经济开发区香水美寓7幢2103室房产（证号：瑞房预瑞安字第××号）作为抵押物，评估价值人民币1557300元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准。同时被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司自合同签订之日起，至借款人取得约定的房产权利证书，办妥正式的最高额抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。涉案借款已偿还至2015年8月2日。被告林建英未偿还剩余借款本金及利息。2015年9月7日，涉案抵押房产已办理产权登记，证号为瑞安市房权证瑞（房）字第××号。本院认为，按编号为33020120130127707号《个人购房担保借款合同》的约定，被告林建英未按约偿还借款利息，构成违约，原告可宣布贷款提前到期；原告宣布合同提前到期的通知送达给被告林建英的时间为2016年1月6日，故本院确认2016年1月6日为该合同的到期日。本案中，虽然被告林建英与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司已举证证明涉案房屋已完成产权登记手续，故其不再承担保证责任。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林建英于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行编号为33020120130127707号《个人购房担保借款合同》项下借款本金1040824.35元、期内利息22983.24元、罚息231.26元、复利359.61元，以及2016年1月7日之后的罚息［以欠款总额1063807.59元为基数自2016年1月7日起按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率（最高不超过年利率7.35%）计算至实际履行之日止］；二、被告林建英不履行本判决第一项义务，原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行有权对被告林建英所有的现登记于被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司名下的坐落于瑞安市经济开发区香水美寓7幢2103室房产［证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号］的折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14374元，减半收取7187元由被告林建英负担。（定于本判决生效后十五日内缴纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可向本院申请执行；申请执行的期限为二年，以判决书规定履行期限的最后一日起计算。代理审判员 陈学滨二〇一六年三月十八日书 记 员 周敏捷