（2016）粤01民终195号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-03-31
案件名称
明玉良与广州市粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷2016民终195二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市粤锐恒星房地产有限公司,明玉良
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《供电营业规则》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终195号上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地：广州市南沙区。法定代表人：高志文，职务：总经理。委托代理人：何巧，该公司职员，联系地址。委托代理人：李超鹏，该公司职员，联系地址。被上诉人（原审原告）：明玉良，住广州市东山区。委托代理人：李晟睿，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）因与被上诉人明玉良商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：粤锐公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编6栋的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年8月28日，明玉良（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编6栋2303房（建筑面积117.16平方米），总金额为1139920元（乙方于签约时支付639920元，余款500000元须于2012年8月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”根据粤锐公司提供的贷款统计表，明玉良在2013年2月22日付清全部购房款，粤锐公司亦向明玉良开具了相应的发票。涉案房屋于2013年12月13日取得《建筑工程竣工验收报告》、于2014年1月13日通过消防验收、于2014年1月22日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案房屋已开通永久用水。粤锐公司曾于2013年12月13日、2014年1月15日和22日分别向明玉良发出《入伙通知书》《催收楼通知书》《再次催收楼通知书》，但明玉良以涉案房屋尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。明玉良于2015年8月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：粤锐公司向明玉良支付逾期交楼违约金，以实际已付总房价款1139920元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年12月21日起计至涉案房屋取得永久用电证明之日（2014年7月16日）止。粤锐公司原审辩称：一、涉案房屋于2013年12月13日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。二、粤锐公司已按照合同约定通知明玉良收楼，并以各种方式多次催促，但明玉良一直拒绝收楼，故涉案房屋未能交付的责任在明玉良方。三、明玉良拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，明玉良才有约定及法定的拒绝收楼理由。四、明玉良通过贷款方式支付购房款，存在逾期付款118天的情形，已构成违约，根据合同约定，粤锐公司可据此顺延交房时间，且不需承担延期交房的违约责任。五、供电部门关于永久用电的认定是错误的。根据粤锐公司证据显示，涉案楼盘电力设施竣工的日期为2014年6月20日。在此之前，涉案楼盘临电保障了小区的用电，电费也由粤锐公司承担，没有对业主产生任何影响。且商品房买卖补充协议已经将永久用电排除在涉案房屋交付条件之外，故永久用电并非房屋交付的必备条件。六、假定涉案房屋确实出现迟延交楼，但买卖合同约定的出卖人迟延交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，故亦应以租金标准作为计算违约金的标准。在原审过程中，广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成永久用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。经质证，明玉良对上述复函真实性、合法性、关联性没有异议；粤锐公司对上述复函真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋具备永久用电的时间应为《高压供电合同》的签订日期。原审法院认为：明玉良、粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然粤锐公司已按照合同的补充协议约定取得了《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案房屋尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2013年12月13日达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。据此，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给明玉良使用，已构成违约，明玉良要求粤锐公司支付迟延交楼违约金的诉请合理，原审法院予以支持。双方在合同中对迟延交楼违约金的标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，应予认可。粤锐公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。由于广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房屋已经于2014年7月16日具备了永久用电，故明玉良要求迟延交楼违约金计算至该日止合理，原审法院予以支持。另外，明玉良付清房款的时间远在合同约定的交楼期限之前，故对于粤锐公司以明玉良迟延付款为由要求无需承担本案延期交房的违约责任，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出如下判决：被告广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告明玉良支付迟延交楼违约金（以总房价款1139920元为本金，按每日万分之五的标准，自2013年12月21日起计至2014年7月16日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1336元，由被告广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。判后，上诉人粤锐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2013年12月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，我司不存在逾期交楼的情形。一审判决以涉案楼盘未具备永久用电为由认定涉案房屋不具备交付条件，判决我司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：一、广州市中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，一审法院将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。赵某、刘某甲、张某、王某、刘某乙与广州花都雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号：（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号】与本案情基本相同：1、都是因商品房交付条件而引起的商品房预售合同纠纷；2、“永久用电”在《商品房买卖合同》中作为房屋交付条件之一。但《补充协议》变更为不作为房屋交付的条件；3、《补充协议》明确约定，补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以补充协议为准。广州市中级人民法院基于相同的事由作出的生效判决认定了《补充协议》的法律效力，明确“永久用电”非法定的交楼条件。我国尽管非判例法国家，但最高人民法院每年都会发布大量的判例，以指引司法实践，统一裁判标准。现一审法院却无视上级法院的生效判决，对同一事由作出相反的认定，显然错误的。二、用电是基本居住要求。但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。一审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，明显有误。三、一审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。1、对于商品房的交付标准，在《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》、《广东省建设工程质量管理条例》中均有明确规定。没有法律法规将“永久用电”作为交楼条件。2、在我司与明玉良签订的《商品房买卖合同》中对于涉案房屋的交付标准有明确、详细的约定，并且明确排除了将“永久用电”作为交楼标准。四、一审法院对于涉案楼盘具备永久用电的时间认定错误。涉案房屋实际具备永久用电的日期应当以2014年6月20日为准。一审法院单凭南沙供电局出具的复函中反映的永久用电时间据此认定涉案房屋在2014年7月16日具备永久用电与事实相违背，应当予以纠正。五、涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。为进一步证明涉案房屋不存在质量问题，符合交付条件，我司在一审期间向一审法院提交《房屋质量鉴定申请书》，申请对涉案房屋进行质量鉴定，但一审法院拒绝进行鉴定。六、我司与明玉良签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效。涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。七、《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电作为涉案房屋的交付条件。一审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。八、涉案房屋于2013年12月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，我司不存在逾期交楼的情形。九、我司已按照合同约定通知明玉良收楼，并以各种方式催促明玉良收楼，但明玉良并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在明玉良，我司无需承担迟延交付的责任。十、明玉良拒绝收楼没有任何依据。明玉良没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，我司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。十一、假使涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。十二、本案中，涉案房屋在2013年12月20日已达到交付条件，同时在2014年1月22日取得竣工验收备案。但经我司多次催促，明玉良迄今仍然拒绝收楼。据此，上诉请求：1、撤销原审判决，驳回明玉良的全部诉讼请求。2、一审、二审案件受理费均由明玉良承担。被上诉人明玉良辩称：同意原审判决。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方均表示无新证据提交。本院认为：关于粤锐公司应否承担延迟交楼违约金的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张涉案房屋已于2013年12月20日达到房屋交付条件，与国家相关规定相悖，本院不予采信。原审法院认定粤锐公司未能按照合同约定的期限将符合条件的房屋交付给明玉良已构成违约，应承担延迟交楼违约金并无不当。粤锐公司提及的生效判决所涉楼盘，与涉案楼盘并非同样情形，故粤锐公司以此为由提出的上诉请求理据不足，本院不予采纳。关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“粤锐公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，粤锐公司亦未充分举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。综上，审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。粤锐公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2672元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 李 民代理审判员 姚伟华二〇一六年三月十八日书 记 员 胡 茜颜玉婵 搜索“”