（2015）二中民终字第13129号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-03-30
案件名称
刘硕与刘芊岑、宋玉江、马世春房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘硕,刘芊岑,宋玉江,马世春
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第13129号上诉人（原审原告、反诉被告）刘硕，女，1979年3月7日出生。委托代理人秦平山，河北嘉园律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）刘芊岑，女，1978年4月14日出生。委托代理人史文翠，北京融商（大连）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）宋玉江，男，1971年9月27日出生。委托代理人史文翠，北京融商（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）马世春，男，1968年6月25日出生。委托代理人秦平山，河北嘉园律师事务所律师。上诉人刘硕、刘芊岑、宋玉江因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第14898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年11月，刘硕诉至原审法院称：2013年9月14日，我与刘芊岑、宋玉江订立《北京市房屋租赁合同》，合同约定我将从马世春处租赁的北京市×××33号院转租给刘芊岑、宋玉江从事餐饮经营活动，租赁期限自2013年12月1日至2021年11月30日，首年房租70万元，其中30万元以刘芊岑、宋玉江经营的餐饮单位消费储值卡形式给付，合同约定，若承租方提前解除合同，则出租方不返还押金，同时应支付年租金20%的违约金。合同订立后，我将涉案房屋交付刘芊岑、宋玉江。2013年11月1日，刘芊岑、宋玉江交付押金15万元。后刘芊岑、宋玉江曾以餐厅消费储值卡的形式交付租金共计35.2万元，我消费其中的2.229万元，但刘芊岑、宋玉江从未以现金形式向我交付租金。刘芊岑、宋玉江租赁房屋从事餐饮经营，但始终未办理营业执照，且存在擅自装修、装饰的情况，严重损坏房屋整体结构。2014年5月底，刘芊岑、宋玉江在未通知我的情况下擅自搬离涉案房屋，我发现后阻止其搬离并将涉案房屋上锁，现涉案房屋仍遗留有刘芊岑、宋玉江的物品。刘芊岑、宋玉江擅自搬离涉案房屋，导致合同目的无法实现，且存在拖欠房租、损坏房屋等违约行为。现刘芊岑、宋玉江经营的餐厅已停业，消费储值卡亦无法再使用。鉴于法院向我释明合同的效力问题，现我起诉要求刘芊岑、宋玉江：1、腾退涉案房屋（包含正式房、自建房、地下室）；2、支付自2013年12月1日至实际腾房日止拖欠的房屋使用费，标准为第一年70万元、第二年72万元、第三年74.5万元（同意扣除我已消费的以储值卡形式交付的租金2.229万元）；3、支付房屋损失10万元（估算）。刘芊岑、宋玉江答辩并反诉称：认可刘硕所述双方订立合同内容属实。我们在订立合同前期一直与马世春沟通，订立合同时才第一次见到刘硕，刘硕是马世春经营公司的员工，所以仅是合同的名义主体。我们将15万元押金汇入马世春账户，刘硕出具收条。我们已将2013年12月1日至2014年5月31日期间的租金支付给马世春，其中5万元以现金形式支付，其余以汇款的形式支付，且按照合同交付了储值卡。订立合同后，我们利用涉案房屋经营欢喜有鱼泰餐厅，刘硕未配合我们办理餐厅经营有关手续。2014年5月14日，北京市东城区食品药品监督管理局对欢喜有鱼泰餐厅进行检查。2014年5月26日，我们再次发函要求刘硕配合办理相关经营手续。5月29日，该函件被签收。当日，北京市工商局东城分局因餐厅无照经营将欢喜有鱼泰餐厅取缔。我们始得知涉案房屋性质为民用住宅，不能办理商业经营手续。5月29日，我们将解除合同的意思表示送达刘硕。2014年5月30日，我们搬离涉案房屋。后刘硕将涉案房屋上锁，致使我们仍有部分物品遗留该处。我们装修房屋时间为2013年3月底，当时合同相对方为案外人杨丽娟，系马世春授权杨丽娟就33号院临街门脸房与我们订立合同。后我们与刘硕就33号院整体订立合同（即涉案合同）时，将上述门脸房合同并入其中。我们履行涉案合同过程中，仅对涉案房屋进行简单装饰，不存在破坏房屋的情况。刘硕向我们提供的涉案房屋不具备合同约定的从事经营活动的性能，致使双方订立合同的目的无法实现，刘硕的上述行为属根本违约，我们不存在违约情形；我们已将房屋租金交至2014年5月31日，自5月30日始刘硕将涉案房屋上锁，我们不实际使用涉案房屋；自5月14日有关部门对欢喜有鱼泰餐厅进行查处始，我们便无法进行经营，应按照住宅标准支付涉案房屋租金。综上，我们同意腾退涉案房屋（包含正式房、自建房、地下室），但不同意其他诉讼请求。鉴于法院释明合同效力问题，我们反诉要求刘硕返还押金15万元，及自2014年5月14日至5月30日期间多交纳的占有使用费1.17万元，马世春对上述给付义务承担连带责任。刘硕针对反诉答辩称：刘芊岑、宋玉江知晓马世春与我之间的租赁关系。刘芊岑、宋玉江自2010年始便在×××36号院从事经营，2013年始在33号院门脸房从事经营，×××的房屋均系住宅用途，故刘芊岑、宋玉江应该对涉案房屋性质清楚。且2012年2月前即使住宅用途的房屋也可办理营业相关手续。根据合同约定，办理相关手续是刘芊岑、宋玉江的义务，我仅为协助义务，故我不存违约情形，且合同中约定，承租方提前解除合同无须返还押金。刘芊岑、宋玉江在2014年5月26日之前从未要求我协助办理相关手续，待刘芊岑、宋玉江提出后我拟予以协助时，刘芊岑、宋玉江即擅自搬离。5月下旬，双方当事人曾协商合同解除事宜，但未果。我不存在违约行为，刘芊岑、宋玉江违约提前解除合同，我无须返还押金，且我不认可自2014年5月14日始欢喜有鱼泰餐厅无法经营，故不同意刘芊岑、宋玉江全部反诉请求。马世春述称：同意刘硕的诉讼主张及请求。我系涉案房屋所有权人。因刘芊岑、宋玉江将涉案房屋损毁及超范围经营，故向我支付了20万元补偿款，而非租金。原审法院经审理认为：根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，马世春虽取得×××33号1、3、4号住宅的规划许可证，但未按照规划许可证进行翻建，翻建后未取得房屋所有权证，故当事人间就涉案房屋订立的租赁合同系无效合同。因无效合同取得的财产，应当予以返还。故刘硕要求刘芊岑、宋玉江腾退涉案房屋的诉讼请求，理由正当，刘芊岑、宋玉江亦同意腾退，法院照准。同时刘硕应当将收取的租金予以返还，但因刘芊岑、宋玉江占有使用涉案房屋，因此应向刘硕支付占有使用涉案房屋期间（2013年12月1日至2014年5月30日）的使用费。根据司法解释规定，房屋租赁合同无效，占有使用费标准参照租金标准为宜。故刘芊岑、宋玉江已支付的房屋租金与应支付的占有使用费相互折抵。2014年5月31日后，虽然刘芊岑、宋玉江尚有部分物品遗留在涉案房屋内，但系刘硕锁门不让刘芊岑、宋玉江搬离所致，且诉讼中刘硕明确表示不同意在诉讼中交接房屋，其应该承担扩大损失的责任，故刘硕要求刘芊岑、宋玉江支付2014年5月31日至腾退日止的房屋占用费，法院不予支持。关于刘芊岑、宋玉江已支付房屋租金情况，根据双方当事人陈述及刘芊岑、宋玉江提供的银行交易明细，可认定刘芊岑、宋玉江将与涉案房屋有关的款项均支付给马世春，且除20万元租金外均得到刘硕的事后追认，虽然马世春述称20万元系补偿款性质，但未能提交相应的证据，结合涉案房屋租赁合同的约定等情况，法院认定刘芊岑、宋玉江已完成给付20万元租金的义务。关于以VIP消费储值卡形式支付租金部分，刘硕亦于事后追认收到35.2万元，并认可消费2.229万元。根据合同约定2013年12月1日至2014年5月31日，刘芊岑、宋玉江应向刘硕支付15万元消费储值卡作为租金，对于因合同无效或提前终止后未消费的消费储值卡如何处理，合同中没有明确约定，双方当事人对此各执一词，法院根据公平原则认定已消费部分作为租金折抵应支付的占有使用费，未消费部分应由刘芊岑、宋玉江补足。但鉴于5月30日刘芊岑、宋玉江已搬离涉案房屋，故其无需支付31日的占有使用费。刘硕要求刘芊岑、宋玉江支付房屋损失10万元，证据不足，法院不予支持。双方订立的合同系无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，故刘芊岑、宋玉江反诉要求刘硕返还已交纳的押金，理由正当，法院予以支持。但刘芊岑、宋玉江要求马世春承担连带返还义务，缺乏依据，法院不予支持。关于刘芊岑、宋玉江反诉称因5月14日后无法经营应调整涉案房屋租金数额并由刘硕返还多付占有使用费的反诉请求，因刘芊岑、宋玉江未能提交5月14日前要求刘硕配合办理而被刘硕拒绝的相关证据，法院认定刘芊岑、宋玉江在无照经营从而被有关部门查处方面存在过错，其要求减免使用费的反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年10月判决：一、刘芊岑、宋玉江于判决生效后十五日内腾退位于北京市×××三十三号院房屋（含地下室）；二、刘芊岑、宋玉江于判决生效后十五日内向刘硕支付自二○一三年十二月一日至二○一四年五月三十日期间未支付的占有使用费十二万五千七百九十二元；三、刘硕于判决生效后十五日内向刘芊岑、宋玉江返还押金十五万元；四、驳回刘硕其他诉讼请求；五、驳回刘芊岑、宋玉江其他反诉请求。判决后，刘硕、刘芊岑、宋玉江均不服，向本院提起上诉。刘硕的上诉请求为：撤销原审判决第二、三项，改判刘芊岑、宋玉江向我支付自2013年12月1日至刘芊岑、宋玉江腾退房屋之日的房屋占有使用费，房屋占用费标准按照租赁合同约定的租金标准。主要上诉理由：同意原判第一项；我与刘芊岑、宋玉江之间的另案生效判决认定双方之间的租赁合同合法有效，原审判决认定该合同无效，与生效判决矛盾，应当被撤销；刘芊岑、宋玉江向马世春支付的20万元属于刘芊岑、宋玉江向马世春支付的补偿费用而非房屋占有使用费用，刘芊岑、宋玉江支付上述费用事先没有我的授权、事后也没有得到我的追认，与我无关，刘芊岑、宋玉江没有证据证明上述费用为房屋占有使用费，原审判决以马世春没有证据证明刘芊岑、宋玉江向马世春支付上述费用为补偿费作出对我不利的认定，与客观实际不符，有违公平；2014年5月30日在我毫不知情的情况下，刘芊岑、宋玉江擅自搬离涉案房屋，后经知情人通知，我赶到后和刘芊岑、宋玉江协商不成，刘芊岑、宋玉江没有采取任何措施就离开涉案房屋，为了维护各方权益，保护院内设施我将院门上锁并雇人看管该院，且在我看管期间没有拒绝刘芊岑、宋玉江对该院的占有、使用，实际上该院一直由刘芊岑、宋玉江占有，我锁门完全是刘芊岑、宋玉江擅自搬离之后无奈行为，原审判决认定2014年5月30日向我实际交付房屋与客观实际不符，刘芊岑、宋玉江应就扩大损失承担法律责任；由于刘芊岑、宋玉江没有按约定通知我就擅自搬离给我造成极大损失，押金作为我损失的担保不应退还；原审判决一方面认定刘芊岑、宋玉江还占有使用涉案房屋，故判决刘芊岑、宋玉江腾房，另一方面又判决刘芊岑、宋玉江支付截至2014年5月30日的房屋使用费，判决内容相互矛盾，有失公平。刘芊岑、宋玉江的上诉请求为：撤销原审判决第二项，改判刘硕退还2014年5月14日至2014年5月30日期间我们多交纳的占有使用费1.17万元，并判令马世春对上述退还使用费及原审判决第三项的内容承担连带给付责任。主要上诉理由：我已经交纳2013年12月1日至2014年5月30日期间所有房屋占有使用费，且由于涉案房屋从根本上不能办理营业执照，我不应支付费用，原审判决我再次支付房屋费用有违公平；涉案房屋不能办理营业执照，且从2014年5月14日工商管理部门就出具整改意见，此时我们已不可能再继续经营，且过错方为刘硕，刘硕应当返还未使用房屋的费用，原审认定我们存在过错不妥；房租和押金均由马世春收取，且刘硕与马世春存在紧密的利害关系，马世春应对本案承担连带责任。马世春同意刘硕的上诉意见，不同意刘芊岑、宋玉江的上诉请求。经审理查明：马世春系汉印印刷有限责任公司法定代表人，刘硕系该公司副总经理。登记于2009年12月18日的《房屋所有权证》载明位于北京市×××33号1幢等4幢房屋登记在马世春名下，房屋套内建筑面积114.2平方米，规划用途为住宅，房屋为平房。2010年4月28日，北京市规划委员会向马世春颁发《建设工程规划许可证》，批准翻建1、3、4号住宅，建设规模105.36平方米。诉讼中，马世春称其未按照《建设工程规划许可证》翻建房屋，而是将包括1、2、3、4号住宅在内的33号院做整体翻建，且翻建后未进行竣工验收，亦未取得新房产证。经原审法院现场勘验，现33号院内部分房屋为地上二层结构，院内建有地下室，歌房位于地下室西北角。2013年9月14日，刘硕（出租人、甲方）与刘芊岑、宋玉江（承租人、乙方）订立《北京市房屋租赁合同》，刘硕将位于北京市×××33号院（地下室歌房除外）出租给刘芊岑、宋玉江。合同约定：租赁用途：从事经营活动，甲方配合乙方办理相关手续；房屋权属状况为甲方持有房主同意可转租的租赁合同，房屋所有权人姓名马世春；租赁期限自2013年12月1日至2021年11月30日，免租期为2013年11月1日至2013年11月30日，甲方应于2013年11月1日前将房屋交付乙方，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金标准：第一年即2013年12月1日至2014年11月30日70万元，其中乙方向甲方提供价值30万元VIP储值卡折抵房租；第二年即2014年12月1日至2015年11月30日72万元，其中乙方向甲方提供价值10万元VIP储值卡折抵房租；第三年74.5万元，乙方向甲方提供价值10万元VIP储值卡折抵房租；第四年77万元；第五年79.5万元；第六年82.5万元；第七年87.5万元；第八年92.5万元；租金支付方式为现金和VIP储值卡按半年支付，除第一笔租金（现金20万元和价值15万元的VIP储值卡）在2013年11月1日支付外，其余租金在每年6月1日和12月1日支付该半年的租金；具体支付日期和金额：第一次，支付日期2013年11月1日，支付金额（现金）20万元，VIP卡折抵金额15万元；第二次，支付日期2014年6月1日，支付金额（现金）20万元，VIP卡折抵金额15万元；第三次，支付日期2014年12月1日，支付金额（现金）31万元，VIP卡折抵金额5万元；第四次，支付日期2015年6月1日，支付金额（现金）31万元，VIP卡折抵金额5万元；……押金15万元在签订本合同之日乙方向甲方支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；VIP储值卡使用说明：“VIP储值卡的价值等同于现金，作为在合同有效期内提供给甲方刷卡使用，甲方可以且仅可以凭此卡在本合同租赁房屋内消费使用。如甲方未消费完毕或租赁期限届满前本合同终止。”租赁期内，甲方要求提前解除合同或租给他人，甲方应提前一个月以书面形式通知乙方，并向乙方支付以下款项：1）本合同当年年租金20%的违约金；2）按日计算返还乙方已支付的未到期的租金；3）返还乙方缴纳的押金；乙方需提前退租的，应提前一个月书面通知甲方，并支付甲方以下款项：1）本合同当年年租金20%的违约金；2）乙方已支付的租金及押金不予退还；3）乙方所改造、添加的不可移动的固定设施乙方自动放弃，如甲方要求恢复原状则乙方应恢复并承担相关费用；双方确认，本合同生效后乙方与杨丽娟曾就×××33号院临街门脸房租赁事宜所签署的租赁合同提前终止，双方互不负法律责任，双方一致同意临街门脸房租赁事宜并入本合同中，按本合同的相关约定执行；双方一致同意，将地下室歌房继续留给甲方使用，除歌房外的其他房屋租给乙方使用，甲乙双方对房屋的使用均不得影响对方对租赁房屋的正常使用。后刘硕将×××33号院交付刘芊岑、宋玉江，刘芊岑、宋玉江用于经营餐厅。诉讼中，双方均认可交付时未签订《房屋交割清单》。关于刘硕转租涉案房屋权利来源问题，刘硕出示2013年9月马世春与刘硕签订的《北京市房屋租赁合同》，证明二者之间在2012年1月1日至2021年12月31日期间存在租赁合同关系。刘芊岑、宋玉江认可合同的真实性，但认为该合同系事后补签，合同中约定的租期混乱，且租金标准高于刘硕与刘芊岑、宋玉江之间的合同标准，不符合常理。关于房租支付情况，刘芊岑、宋玉江提交以下证据：1、银行交易明细、收条、水电费交接明细表，证明租金、押金、转让部分餐厅用品费用、水电费等均通过现金或者转账方式支付给马世春，刘硕就押金向刘芊岑、宋玉江出具收条，刘硕为形式上的出租人，刘芊岑、宋玉江已足额交付2014年5月31日之前的租金。其中租金20万元中有5万元以现金形式支付，2013年10月19日汇款5万元，2013年10月31日汇款10.83万元（其中8300元系餐厅部分用品转让费，10万元系租金）；2013年11月1日汇款15万元系押金；2013年11月29日汇款11176.5元系水电费。刘硕及马世春认可上述证据的真实性，认可马世春收取的15万元押金、8300元餐厅用品转让费及11176.5元水电费系刘硕收取，转让费及水电费为刘硕事后口头追认。刘硕不认可收取刘芊岑、宋玉江20万租金（5万元现金、2013年10月19日汇款5万元、2013年10月31日汇款10.83万元中的10万元）。马世春称收取的20万元（5万元现金、2013年10月19日汇款5万元、2013年10月31日汇款10.83万元中的10万元）为补偿款，但其未提交相应证据。2、本案刘硕的起诉状，显示刘硕诉称刘芊岑、宋玉江自2014年6月1日开始欠缴租金，证明在此之前刘芊岑、宋玉江向马世春交付的租金已得到刘硕的认可，刘硕仅为形式出租人。刘硕认可起诉状的真实性，但主张拖欠租金时间系笔误。3、储值卡领取单及消费单，证明刘芊岑、宋玉江向刘硕以储值卡形式支付租金情况及刘硕消费情况。其中储值卡领取人均为案外人，刘芊岑、宋玉江称案外人均为汉印印刷有限责任公司员工。刘硕认可证据的真实性，认可以事后追认的形式收取上述储值卡作为租金，认可共领取储值卡72张，金额35.2万元，消费金额2.229万元。对于合同中“VIP储值卡使用说明”的解释，刘硕称条款原意应为合同提前终止，未使用完毕部分应予返还。刘芊岑、宋玉江称条款原意应为合同提前终止，未使用完毕部分不再退还，并提交证人证言、邮件往来及草拟合同证明本案合同系刘硕提供，出现争议时应采不利于提供合同方的解释。刘硕认可证据的真实性，但不认可证明目的。2014年5月14日，北京市东城区食品药品监督管理局向刘芊岑出具《监督意见书》，监督意见为：未取得餐饮服务许可证，不得从事食品生产经营活动，请你立即停止经营泰餐，听候处理意见。北京市东城区城市管理综合行政执法监察局通知×××33号院房屋所有权人或管理人携带相关手续于2014年5月15日至有关部门谈话。北京市工商行政管理局东城分局在×××33号院张贴告示，记载：“敬告消费者：该户无照经营，已被工商部门取缔，请不要在此接受服务或购买商品”，告示未载明日期。2014年5月26日，刘芊岑、宋玉江向马世春、刘硕发出《告知函》，称自签订合同以来，由于甲方一直不配乙方办理相关工商及食品卫生许可手续，致使刘芊岑、宋玉江虽租赁了房屋却无法正常经营，且有工商局及食品药品监督管理局介入并对刘芊岑、宋玉江的正常经营活动提出了法律意见，现希望马世春、刘硕在2014年5月30日前配合刘芊岑、宋玉江办理相关手续。2014年5月29日，《告知函》送达至马世春、刘硕。同日，刘硕向刘芊岑发送短信，内容为“刘芊岑经理，告知函已收到，你们的合伙人已经通知我们不再继续经营了。请你和宋玉江本人明天上午（2014.5.30日）10点以前到我们×××，带好基本证件身份证、户口本来现场当面解决，相互转接手续。”刘芊岑回复短信，内容为：“请安排来×××33号承租地办理交接手续。以便现场确认各项事宜。亦请携带房产证原件、身份证等相关证件。”诉讼中，刘硕表示，刘芊岑回复短信后，双方于当日未再有短信或者电话联系。马世春、刘硕认为刘硕仅对办理相关手续负有配合义务，但在此之前刘芊岑、宋玉江从未要求刘硕予以配合，刘硕收到该函件后拟配合办理，但刘芊岑、宋玉江却擅自搬离。刘芊岑、宋玉江主张在2014年5月14日餐厅被有关部门查处前刘芊岑、宋玉江曾积极要求刘硕协助办理相关手续，刘芊岑、宋玉江未就该主张举证证明。刘芊岑、宋玉江认为刘硕提供的涉案房屋为住宅性质，根本无法配合办理执照，但主张2014年5月26日向马世春、刘硕发送《告知函》时刘芊岑、宋玉江尚不知道涉案房屋确实无法用于经营，后来才得知房屋办不了执照，也就不再要求刘硕配合办理执照，故在发函之后又电话通知刘硕说涉案房屋不能经营了，提出解除合同。刘硕不认可刘芊岑、宋玉江电话通知其解除合同。刘芊岑、宋玉江主张从短信内容看，其已将解除合同意思通知到刘硕。刘硕表示刘芊岑回复的短信表达出其想从涉案房屋搬走，要解除合同，办理交接手续。2014年5月30日，刘芊岑、宋玉江搬离涉案房屋，现仍有部分物品遗留在涉案房屋内。原审诉讼中，刘芊岑、宋玉江主张其在搬离过程中，刘硕阻止并将门上锁，使其物品留在涉案房屋内。刘硕表示，2014年5月30日刘芊岑、宋玉江擅自搬离涉案房屋，并认可刘芊岑、宋玉江搬到一半时，刘硕到场将涉案房屋上锁，上锁是为了不让刘芊岑、宋玉江将剩下的物品搬走。本院审理中，刘硕主张2014年5月30日其安排燕×到涉案房屋与刘芊岑、宋玉江见面沟通看如何解决合同事宜，同时刘硕认为刘芊岑、宋玉江还在继续经营，刘硕手中持有35万元的储值卡，让燕×到涉案房屋处看能不能安排在此吃顿饭。燕×出庭为刘硕作证。燕×作证称：燕×是汉印印刷有限责任公司的司机，2014年刘硕让燕×到×××33号院安排第二天在此吃饭，燕×去现场就为这一个事情，具体日期记不清楚了，到了×××33号院之后发现租房的人在搬家，燕×说先别搬了，把事情弄清楚再搬，租房的人就停止搬家了但一直在院内收拾，然后租房的人就离开33号院了，燕×认为自己也不能在院里待着，因为没有钥匙，就找人换了锁芯，燕×自己也离开33号院，之后把房屋钥匙交给刘硕；燕×表示刘硕让燕×安排吃饭，这个事情燕×完成不了，燕×就制止租房的人搬家。刘硕认为原审中其关于将涉案房屋上锁阻止刘芊岑、宋玉江搬离涉案房屋的陈述可能是当时的认识错误，原审判决后，做了进一步的了解，找到了燕×，情况是燕×出庭陈述的这样，刘芊岑、宋玉江擅自搬离，为了保护各方权益，燕×在无奈之下更换锁芯。刘芊岑、宋玉江认为燕×陈述与刘硕的陈述不一致，刘硕知道刘芊岑、宋玉江不租了还安排燕×去涉案房屋安排吃饭不符合常理，燕×去涉案房屋的目的不是如燕×所述的安排饭菜，而是刘硕所述的去看现场。刘芊岑、宋玉江主张刘硕将涉案房屋上锁后，其曾找过刘硕要求搬离剩余物品，但刘硕不同意。刘硕对刘芊岑、宋玉江的上述主张不予认可，表示此后双方没有再沟通过，刘硕就收到了法院的传票，刘芊岑、宋玉江起诉状落款日期是2014年6月3日。2014年8月1日，北京市东城区人民法院（下称东城法院）立案受理刘芊岑、宋玉江诉刘硕、马世春房屋租赁合同纠纷一案。该案中，刘芊岑、宋玉江起诉要求撤销其与刘硕之间的房屋租赁合同，并要求刘硕、马世春返还租金、退还押金、赔偿损失等。东城法院经现场勘验，认定刘芊岑、宋玉江经营的物品仍在涉案房屋内。2015年1月20日，东城法院作出（2014）东民初字第9836号民事判决书，判决驳回刘芊岑、宋玉江的诉讼请求。刘芊岑不服，上诉至本院。2015年5月19日，本院作出（2015）二中民终字第04429号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，双方均认可刘芊岑、宋玉江自2010年始便在×××从事经营活动。刘硕据此称刘芊岑、宋玉江知道或应当知道涉案房屋为住宅性质，且2012年之前住宅性质用房并不禁止商用，双方订立租赁合同时，刘硕在此问题上并无过错。刘芊岑、宋玉江称在租赁涉案房屋经营前其在×××36号经营北京亦斯托里亚咖啡馆，并于2010年办理营业执照，有效期至2014年，订立本案合同时认为涉案房屋可以办理相关经营手续。原审法院向北京市工商行政管理局东城分局咨询×××住宅性质房屋办理经营手续的问题，该局称2011年北京市政府出台相关文件，原则上不允许民宅商用，但在有相关部门出具相关手续后可以办理；在此之前住宅性质用房可以办理经营手续；到2013年北京市则全面禁止民宅商用。关于刘硕主张的房屋损毁损失，其出示现场照片及损失清单。刘芊岑、宋玉江称双方交接房屋时未签订交接清单，故不认可刘硕上述证据的证明目的，并提交证人证言、马世春与杨丽娟的租赁合同、杨丽娟收取刘芊岑、宋玉江租金的收条、装修照片，证明刘芊岑、宋玉江在与杨丽娟存在合同关系时对涉案房屋中门脸房进行过装修，非在本案合同期内。刘硕否认上述证据的证明目的，称其要求的房屋损失针对的是北房建筑及物品损失，非门脸房损失。双方认可涉案房屋的水电费用无争议。原审法院向双方当事人释明是否同意在诉讼中对涉案房屋进行交接，刘硕、马世春表示不同意。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、建设工程规划许可证、北京市房屋租赁合同、收条、银行交易明细、监督意见书、告知函、短信记录、现场照片、民事判决书等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，2013年刘硕与刘芊岑、宋玉江之间租赁合同标的物33号院系马世春于2010年取得《建设工程规划许可证》之后翻建而来，但是，马世春未按照建设工程规划许可证翻建房屋，翻建后至今未进行竣工验收，亦未取得新房产证，诉讼中亦无证据表明33号院内现有建筑获得相关主管部门的批准，故刘硕与刘芊岑、宋玉江之间就该院落房屋签订的租赁合同应认定为无效，原审判决对此认定正确，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，租赁合同无效后，刘芊岑、宋玉江应将33号院内物品腾空后交还刘硕，但鉴于33号院门钥匙现由刘硕持有，33号院已由刘硕实际控制，故刘硕对于刘芊岑、宋玉江搬离物品、腾空房屋应予以协助，原审判决第一项表述不准确，本院予以变更。合同无效后，对于刘芊岑、宋玉江向刘硕支付的押金，刘硕应予返还，刘硕上诉主张押金作为其损失的担保不应退还，因双方合同被认定为无效，故本院对于刘硕的上述意见不予采纳，原审判决对此处理正确，本院予以维持。关于刘芊岑、宋玉江要求马世春对刘硕返还押金承担连带给付责任一节，因刘硕及马世春均认可马世春收取上述押金系代刘硕收取，且刘芊岑、宋玉江在租赁合同关系中的相对方是刘硕，并非马世春，故刘芊岑、宋玉江支付押金的法律后果应由刘硕承担，对于刘芊岑、宋玉江该项请求，本院不予支持。刘硕上诉主张刘芊岑、宋玉江应支付自2013年12月1日至刘芊岑、宋玉江腾空房屋之日的占有使用费，占有使用费标准按照租金标准确定。刘芊岑、宋玉江上诉主张涉案房屋不能办理营业执照，不应支付费用，且其已经交纳2013年12月1日至2014年5月30日期间所有房屋占有使用费，不同意再支付占有使用费，另主张从2014年5月14日工商管理部门出具整改意见时其已不可能再继续经营，要求退还2014年5月14日至2014年5月30日未使用房屋期间其多交纳的占有使用费1.17万元。本院对于双方上诉请求是否成立分述如下：对于2013年12月1日至2014年5月30日期间占有使用费，虽然双方之间租赁合同无效，但是上述期间涉案房屋仍由刘芊岑、宋玉江占有控制。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故上述期间的占有使用费标准应参照合同约定的租金标准确定，刘芊岑、宋玉江上诉关于涉案房屋不能办理营业执照及从2014年5月14日开始不能继续经营的意见，不构成其拒绝按照合同约定租金标准支付占有使用费的充分依据，本院对其上述意见不予采纳，原审判决对此认定正确，本院予以维持。租赁合同无效，刘硕应当将刘芊岑、宋玉江向其支付的租金予以返还，但刘芊岑、宋玉江应支付刘硕占有使用费，故刘芊岑、宋玉江已经支付的租金应用于抵扣占有使用费。关于已付租金的情况，刘芊岑、宋玉江主张其通过现金或者转账方式向马世春支付的20万元系支付给刘硕的2013年12月1日至2014年5月31日期间的租金。刘硕、马世春认可马世春收到上述20万元，但主张该20万元系刘芊岑、宋玉江支付给房东马世春的补偿款。本院认为，刘芊岑、宋玉江对刘硕、马世春关于20万元系补偿款的主张不予认可，刘硕、马世春亦未提供充分证据证明其该项主张，故本院对刘硕、马世春关于20万元系补偿款的主张不予采纳。根据双方当事人的陈述以及刘芊岑、宋玉江提交的银行交易明细、收条等证据，可以认定刘芊岑、宋玉江支付的与涉案房屋租赁有关的押金、水电费均系支付给马世春，除了双方存有争议的20万元外，其他款项刘硕均予以追认，刘芊岑、宋玉江与刘硕之间的租赁合同约定租金支付方式为半年支付，第一笔（2013年12月1日至2014年5月31日期间）租金（现金20万元和价值15万元的VIP储值卡）在2013年11月1日支付，截至2014年双方诉讼之前，刘硕并未提交证据证明其曾就刘芊岑、宋玉江未付2013年12月1日至2014年5月31日期间租金（现金20万元）向刘芊岑、宋玉江提出过异议，且在2014年11月26日刘硕向原审法院提交的《起诉状》中亦称“2014年6月1日起，被告即开始欠缴房屋租金”，在刘硕、马世春没有提供充分证据证明争议的20万元为补偿款的情况下，本院认为，刘芊岑、宋玉江关于该20万元系支付给刘硕租金的主张具有高度可能性，本院予以认定。关于刘芊岑、宋玉江已付给刘硕的储值卡35.2万元，虽然租赁合同约定，租金支付方式包括现金和储值卡，储值卡折抵租金，但是，该合同被认定为无效，且刘芊岑、宋玉江亦不在租赁房屋继续经营，储值卡中剩余金额刘硕无法在租赁房屋消费使用，根据公平原则，已消费部分2.229万元应折抵应支付的占有使用费，尚未消费的储值卡（剩余价值329710元）应返还刘芊岑、宋玉江，但鉴于刘芊岑、宋玉江不要求刘硕返还尚未消费的储值卡，故本院认定上述未消费储值卡作废。经本院核算，刘芊岑、宋玉江已支付的20万元及刘硕已消费储值卡金额2.229万元尚不足以折抵2013年12月1日至2014年5月30日期间刘芊岑、宋玉江应付的占有使用费，不足部分刘芊岑、宋玉江应予补足。刘芊岑、宋玉江上诉不同意补足占有使用费，有违公平原则，本院对其该项意见不予采纳。对于刘芊岑、宋玉江上诉要求退还2014年5月14日至2014年5月30日未使用房屋期间其多交纳的占有使用费1.17万元一节，本院认为，刘芊岑、宋玉江尚欠付2013年12月1日至2014年5月30日期间的占有使用费，其上诉主张2014年5月14日至2014年5月30日期间多交纳占有使用费1.17万元，与事实不符，其要求刘硕退还占有使用费1.17万元，本院不予支持。对于刘硕主张的2014年5月31日至刘芊岑、宋玉江实际腾空涉案房屋期间的占有使用费，本院认为，按照刘硕的自述，2014年5月30日刘硕将涉案房屋上锁，故自该日起涉案房屋处于刘硕的实际控制之下，刘芊岑、宋玉江无法使用涉案房屋。上述期间涉案房屋中留有刘芊岑、宋玉江的物品，原审诉讼中刘硕自认其为了不让刘芊岑、宋玉江将剩下的物品搬走在涉案房屋上锁，虽然二审审理中刘硕主张原审中其上述陈述可能属于当时的认识错误，并主张实际情况如证人燕×出庭所陈述，但是，证人燕×系汉印印刷有限责任公司的司机，刘硕系该公司副总经理，二人系同事，具有利害关系，在没有其他证据佐证的情况下，燕×证言不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对于燕×的证言不予采纳，刘硕亦无其他证据足以推翻其于原审诉讼中的自认，故本院认定系刘硕阻拦造成刘芊岑、宋玉江部分物品遗留在涉案房屋内，该后果应由刘硕自己承担，刘硕要求刘芊岑、宋玉江支付上述期间的占有使用费，依据不足，本院不予支持，原审判决对此处理正确，本院予以维持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2014）东民初字第14898号民事判决第二、三、四、五项；二、变更北京市东城区人民法院（2014）东民初字第14898号民事判决第一项为：刘芊岑、宋玉江于本判决生效之日起十五日内将其位于北京市×××三十三号院房屋（含地下室）内物品搬离、房屋腾空，刘硕予以协助。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7716元，由刘硕负担5447元（已交纳3875元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由刘芊岑、宋玉江负担2269元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费1767元，由刘芊岑、宋玉江负担128元（已交纳），由刘硕负担1639元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费9629元，由刘硕负担6579元（已交纳3950元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由刘芊岑、宋玉江负担3050元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林代理审判员 何江恒代理审判员 赵胤晨二〇一六年三月十七日书 记 员 祝 石 来源：