（2015）成民终字第09145号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2017-09-30
案件名称
熊建平、成都中海物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊建平,成都中海物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)成民终字第09145号上诉人（原审被告）：熊建平，男，汉族，1972年1月7日出生，住广东省深圳市南山区。委托代理人：贾毅，四川谦信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都中海物业管理有限公司。住所地：成都高新区神仙树南路*号。委托代理人：冯小苏，女，汉族，1989年5月23日出生，住成都市锦江区。系该公司员工。上诉人熊建平与被上诉人成都中海物业管理有限公司（以下简称中海公司）物业服务合同纠纷一案，因不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第5040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊建平的委托代理人贾毅，被上诉人中海公司的委托代理人冯小苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海公司于2015年7月17日诉至原审法院，请求判令熊建平支付2012年5月至2015年5月期间拖欠的物业服务费共计23200.85元，并支付逾期付款利息1650元。原审法院经审理查明，2004年8月28日，中海公司与案外人中海信和（成都）物业发展有限公司签订了《中海.国际社区前期物业管理服务委托合同》，约定物业服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳，联排别墅的物业服务费收费标准为2.5元/月.平方米。2007年7月23日，熊建平与案外人中海信和（成都）物业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定熊建平购买中海国际社区林汀别墅7幢5号房屋，该房屋建筑面积为250.82平方米。2013年10月15日，中海公司向熊建平邮寄物业服务费催收函及通知单。原审法院认定上述事实所依据的证据有：《中海国际社区前期物业管理服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》）《商品房买卖合同》、EMS邮寄单、通话录音及当事人陈述等。原审法院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，中海公司与中海信和（成都）物业发展有限公司签订的《物业服务合同》内容清楚、条款明确，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对熊建平均具有约束力。故对熊建平主张并非《物业服务合同》当事人的意见不予采纳。中海公司主张熊建平自2012年5月至2015年5月期间未向中海公司缴纳物业服务费，熊建平并未提出反驳意见及证据，故熊建平应当支付自2012年5月至2015年5月期间物业服务费。关于物业服务费的金额，按照《物业服务合同》约定及中海国际社区林汀别墅7栋1层5号房屋的建筑面积，熊建平应当支付的金额为23200.85元(计算方式:2.5元/月.平方米X250.82平方米X37个月)。熊建平主张诉讼时效已过的答辩意见，由于中海公司已于2013年10月向熊建平邮寄过催收函，构成诉讼时效中断，故对该答辩意见不予采纳。熊建平主张房屋外墙存在质量问题的答辩意见，因房屋质量问题系另一法律关系，即使存在房屋质量问题，熊建平应当另行通过合法途径解决，该事实亦非熊建平拒绝交纳物业服务费的法定理由，故对该答辩意见不予采纳。关于逾期付款利息的诉讼请求，原审法院认为，中海公司该项主张于法无据，且合同未约定业主承担未交纳物业服务费的利息，故对该诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、熊建平于判决生效之日起十日内支付中海公司物业服务费23200.85元；二、驳回中海公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取211元，由熊建平负担。宣判后，熊建平不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回中海公司的诉讼请求。其主要理由是：1.因案涉房屋存在质量问题，熊建平至今未收房，该房屋事实上还在开发商名下，即使要收取物业费也应向开发商收取；2.案涉房屋外墙花岗石脱落存在严重安全隐患，熊建平曾与中海公司多次查看并达成一致意见进行整改，但中海公司至今未整改，中海公司作为物业管理方，未积极履行义务进行安全防范和公共秩序的管理，无权收取物业费；3.熊建平于2007年7月就购买了该房，至今无法入住，造成巨大经济损失，即或中海公司主张的物业管理费应当支付，也只应当支付2015年5月31日之前两年期间的费用，其余主张已经超过诉讼时效。被上诉人中海公司辩称，1.上诉人按照合同约定于2008年4月30日就已收房，也已缴纳2008年5月至2012年4月的物业服务费；2.外墙脱落是开发商应解决的问题，我们也多次与开发商联系，但房屋质量与交纳物业服务费是两回事；3.2013年10月份中海公司向熊建平邮寄催收过物业服务费，故诉讼时效中断，熊建平应支付全部物业服务费；4.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为熊建平应否支付2012年5月至2015年5月期间的物业服务费。现评析如下：第一，《商品房买卖合同》载明的交房时间为2008年4月30日，庭审时熊建平陈述2012年开发商通知接房时补交了2012年5月之前的物业管理费，故据此可知，案涉房屋已交付熊建平；第二，熊建平接收房屋后即应按照合同约定标准交纳物业服务费，至于房屋外墙质量问题应否整改并非中海公司的约定义务，熊建平可另行主张权利，更不能以此作为拒缴物业服务费的理由；第三，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”之规定，中海公司于2013年10月15日向熊建平邮寄物业服务费催收函及通知单，构成诉讼时效的中断，故原审法院判决熊建平应支付2012年5月至2015年5月期间的物业服务费并无不当。综上，熊建平的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费380.02元，由熊建平负担。本判决为终审判决。审 判 长 王长军代理审判员 傅 敏代理审判员 龙小丽二〇一六年三月十七日书 记 员 杜俊衡 关注公众号“”