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(2015)穗番法民三初字第1062号

裁判日期: 2016-03-17

公开日期: 2016-12-31

案件名称

广州市华勤物业管理有限公司与刘振汉物业服务合同纠纷2015民三初1062一审民事判决书

法院

广州市番禺区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广州市某某物业管理有限公司,刘某某

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》:第四条;《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条,第一百四十四条

全文

广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1062号原告:广州市某某物业管理有限公司,住所地广州市番禺区。法定代表人:赖某某,职务总经理。委托代理人:何某某,住广州市番禺区,该公司员工。委托代理人:李某某,住湖南省祁东县,该公司员工。被告:刘某某,住广州市番禺区。原告广州市某某物业管理有限公司(以下简称某某公司)诉被告刘某某物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人何某某到庭参加了诉讼。被告刘某某经本院公告传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华某公司诉称:在2013年5月由富都城二期、白沙堡物业业主与原告华某公司签订了《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》(以下简称“该合同”),该合同约定管理期限从2013年6月1日至2016年5月30日止。该合同也约定物业服务费用由业主按房产证建筑面积交纳,标准为:物业住宅管理服务费1元/月/平方米,商铺管理服务费80元/月/平方米。遗憾的是,被告刘某某自2013年6月1日起出现拖欠物业管理费的现象,至今已拖欠物业管理费共2521.80元,经原告华某公司多次催收,均无果。原告华某公司认为,原告华某公司已通过合法程序成为本小区物业服务企业的适格主体。原告华某公司与富都城二期、白沙堡物业业主签订的《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》是双方当事人真实意思表示,内容合法有效,对双方当事人均具有法律约束力,双方均应严格履行合同的各项义务,原告华某公司已按照合同约定标准向被告刘某某提供了物业管理服务,被告刘某某应当履行按时足额支付物业服务费用的义务;被告刘某某拖欠物业服务费用的行为严重侵害原告华某公司的合法权益。根据民事诉讼法及物业管理条例等相关规定,原告华某公司向人民法院提起诉讼,请求判令:1、被告刘某某支付拖欠的物业管理服务费2521.80元(计自2013年6月1日至2015年8月31日)以及违约金(每月物业管理的违约金从当月21日起,按照每日1‰的标准,计算至实际清偿之日止,暂计至2015年8月31日违约金为1394.55元);2、被告刘某某承担本案诉讼费用。被告刘某某无答辩,亦未在举证期限内举证。经审理查明:华某公司是具有三级物业服务资质的企业。被告刘某某是位于番禺区市桥镇某房(以下简称涉讼房屋)的登记权属人,该房屋建筑面积为93.40平方米,发证日期为2002年3月20日。2013年7月29日,华某公司作为受托方(甲方),叶某、杨某、黎某、周某、邹某作为委托方(乙方),广州市番禺区市桥街富都社区居民委员会(以下简称富都居委会)作为见证单位,签订《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》,合同约定,甲乙双方于2013年5月经富都城二期、白沙堡小区(以下简称涉讼小区)业主选举(户数及建筑面积双过半同意)产生了义务自管小组成员:叶某、杨某、黎某、周某、邹某共五人,其五人代表涉讼小区业主行使业主委员会的职责,包括:签署《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》等;乙方委托甲方实行涉讼小区的物业管理服务;委托管理项目包括,公共设施、设备的维修、养护、运行和管理,公共环境卫生,交通与车辆停放秩序的管理,维持公共秩序,管理与物业相关的工程图纸、住(用)户档案与竣工资料,负责向业主和物业使用人收取住宅物业管理服务费、商铺管理费、车辆停放费及临时停车费,对业主和物业使用人违反业主公约的行为,采取批评、规劝、警告、制止等措施;委托管理期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止;物业服务费用由业主按房产证建筑面积交纳,物业住宅管理服务费为1元/月/平方米;物业服务费用及代收代缴费用按月交纳,业主或物业使用人应在每月20日前向甲方交纳当月物业服务费及代收代缴费用;业主或物业使用人违反本合同约定,未能按时足额交纳物业服务费用及代收代缴费用的,每逾期一日,应按应付未付费用千分之一的标准向甲方支付违约金,违约金支付至应付未付费用付清之日止。该合同附件包括,小区业主委托签署证明、《富都城物业管理简案》、《服务质量》、《业主公约》等。2015年9月7日,华某公司以刘某某欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。在庭审中,华某公司称涉讼小区成立了由叶某、杨某、黎某、周某、邹某5名业主组成的自管小组代表涉讼小区业主行使业主委员会的职责,华某公司于2013年6月1日在富都居委会的见证下,接受该自管小组的委托并自此管理涉讼小区至今;华某公司已尽到物业管理服务的义务,但刘某某自2013年6月开始未缴纳物业管理费,根据《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》的约定,涉讼房屋每月的物业管理费按照1元/月/平方米计算为93.4元(1元/月/平方米×93.4平方米=93.4元/月),每月管理费应在当月20日前缴清,逾期则以欠缴管理费为本金,从当月21日起,按每日千分之一的标准计算逾期缴费违约金至款项清偿之日止。以上事实,有华某公司提供的房地产权情况证明、《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》、资质证书等证据以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为:华某公司是具有物业服务资质的企业,其在富都居委会的见证下与涉讼小区的业主代表签订《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》,并按照该合同自2013年6月1日起为涉讼小区提供物业管理服务,刘某某作为涉讼小区的住户,接受了华某公司的物业管理服务,其与华某公司之间存在事实上的物业服务合同关系,根据公平、等价有偿的原则,其应当向某公司支付相应的物业管理服务费。华某公司主张,涉讼房屋的物业管理费依照《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》的约定,按1元/月/平方米的标准收取,该标准未超出政府指导价,本院予以支持。因刘某某未举证证明其已缴纳2013年6月1日至2015年8月31日的物业管理费,故刘某某应向某公司支付2013年6月1日至2015年8月31日的物业管理费共2521.8元(1元/月/平方米×93.4平方米×27个月=2521.8元)。至于华某公司要求刘某某按每日1‰的标准支付逾期缴纳物业管理费违约金的诉讼请求,由于《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》是由涉讼小区业主代表与华某公司签订的,合同签订的主体并非是涉讼小区的开发商或业主委员会,故合同中的违约条款不应对刘某某产生约束力,华某公司依此向刘某某主张物业管理费违约金,缺乏法律和合同依据,本院不予支持。刘某某未到庭参加诉讼,视为放弃答辩及举证的诉讼权利。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决如下:一、被告刘某某应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某某物业管理有限公司支付番禺区市桥镇某房2013年6月1日至2015年8月31日的物业管理费2521.8元;二、驳回原告广州市某某物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元,由原告广州市某某物业管理有限公司负担18元,由被告刘某某负担32元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决,当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行,申请执行的期间为二年。审 判 长  张 祎人民陪审员  张海燕人民陪审员  梁颖坚二〇一六年三月十七日书 记 员  霍淑玮 来自