（2016）湘04民终162号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人赵建新、李水清与被上诉人宾国义房屋买卖合同纠纷二审判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵建新,李水清,宾国义
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘04民终162号上诉人（原审原告）赵建新，男。上诉人（原审原告）李水清，女。二上诉人共同委托代理人吴永恒，湖南衡州律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人陈奇峰，湖南衡州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宾国义，男。上诉人赵建新、李水清因与被上诉人宾国义房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡山县人民法院（2015）山法民一初字第247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于同年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人赵建新及其与上诉人李水清的共同委托代理人吴永恒、陈奇峰，被上诉人宾国义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1998年，赵建新向衡山县开云镇（原城关镇）金峰村申请宅基地。同年12月21日，衡山县开云镇人民政府、衡山县国土管理局、衡山县开云镇金峰村村委会、衡山县城关镇金峰大队第十三村民小组均盖章批准赵建新的申请，同意赵建新将自家占有的果园地120平方米用于建房。2002年，赵建新在批准的宅基地上新建了一栋2层的房屋。2003年12月28日，赵建新与宾国义签订《房屋买卖协议》，该协议约定：赵建新将上述房屋出售给宾国义，房屋总价款为80000元；付款分两期，第一期在买卖合同签订时支付20000元，第二期在交付房屋并砌好围墙，房证过户之后，付清全部余款。合同签订后，宾国义于当日支付赵建新20000元。2004年10月4日，赵建新与宾国义重新签订《房屋买卖合同》，该合同约定：赵建新将自建的坐落于衡山县开云镇金峰村十三组彭家圆地段房屋一栋出售给宾国义，房屋总价款为66008元；价款分两期，第一期在赵建新搬出并交付房屋后支付30000元，第二期在第一期付款后4个月内付清余款。双方根据该合同的约定履行了房屋交付与房款支付义务，宾国义之前支付的20000元在房屋价款中予以抵扣。宾国义取得房屋后，进行了添附和装修。此后，衡山县开云镇金峰村更名为衡山县开云镇甘棠桥社区，金峰村十三组更名为甘棠桥社区十三居民小组，涉案房屋所占土地仍属于集体经济组织所有。近几年来赵建新、李水清认为合同无效，向宾国义主张权利，经社区调解未果，赵建新、李水清遂于2014年11月4日提起诉讼。请求：确认赵建新与宾国义于2004年10月4日签订的《房屋买卖合同》无效；判决宾国义将涉案房屋返还给赵建新，赵建新将购房款返还给宾国义。另查明，赵建新、李水清于1995年6月5日登记结婚，现仍为衡山县开云镇甘棠桥社区（金峰村）集体经济组织成员。在审理过程中，原审法院依法告知宾国义其有请求损害赔偿的权利，宾国义表示保留该项权利。又查明，经赵建新、李水清申请，原审法院通过本院委托湖南正合房地产评估咨询有限责任公司对房屋价值进行评估。2015年11月9日，湖南正合房地产评估咨询有限责任公司于出具评估报告书，确认涉案房屋重置价值为201344元，鉴定费3334元由赵建新、李水清支付。原判认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，农村房屋是建立在集体所有土地性质的宅基地基础之上的，宅基地是和农村村民的身份相联系的。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；农村集体所有土地权不得出让、转让或者出租于非农业建设。国务院办公厅国发办（1999）39号通知第二条规定，农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，也不得批准城市居民占用农村集体土地建房，有关部门不得为违法建造和购买的房屋发放土地使用证和房产证。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》［国发办（2007）71号］规定：农村住宅用地只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。依照上述规定，赵建新与宾国义签订的《房屋出卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。对于李水清提出的赵建新擅自处分夫妻共同财产的主张，根据一般生活经验判断，从房屋交付后的数年时间里，李水清应当知道该房屋的买卖事实，无证据证明其在此期间提出异议，故李水清的该主张不予支持。但鉴于涉案房屋宾国义已居住十多年，且该房屋已纳入规划并即将被征收，根据诚实信用原则，赵建新、李水清要求返还房屋已没有必要，待征收方案出台后，双方当事人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告宾国义与原告赵建新于2004年10月4日签订的农村房屋买卖合同无效；二、驳回两原告的其他诉讼请求。案件受理费1450元，鉴定费3340元，共计4790元，由两原告负担2395元，由被告负担2395元。宣判后，原审原告赵建新、李水清不服，向本院提起上诉称：原审确认《房屋买卖合同》无效，但没有判决宾国义返还房屋，属适用法律错误。请求撤销原审判决第二项，改判宾国义返还房屋，赵建新、李水清返还购房款。宾国义答辩称，原审适用法律正确，请求予以维持。在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，原审查明事实清楚，证据充分，本院予以确认。另查明，在原审诉讼中，原审法院经向衡山县建设局纪委书记欧正衡、工作人员屠季衡进行调查，查明了以下事实：为建设“毛泽建公园”项目，衡山县人民政府相关职能部门联合成立了项目部，一期项目已经启动，涉案房屋所占集体土地属于二期项目，已被规划在征地红线范围内。又查明，2014年，衡山县人民政府开始征收衡山县开云镇甘棠桥社区十三居民小组的部分土地，并着手建设“毛泽建公园”，但暂未征收涉案房屋所占集体土地。本院认为，宾国义与赵建新于2004年10月4日签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的规定，应认定无效。由于涉案房屋所占集体土地已被规划为征地红线范围内，即将面临拆迁，故返还房屋及退还购房款已无必要，且待征收补偿方案出台后，根据相关房屋补偿标准计算当事人的经济损失，更为公平合理。故二上诉人提出返还房屋的主张，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1450元，由上诉人赵建新、李水清负担。本判决为终审判决。（转下页）（本页无正文）审判长 龙 巍审判员 刘丽娅审判员 周隽斓二〇一六年三月十七日书记员 唐宇翔校对责任人：龙巍 打印责任人：唐宇翔 附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”