（2015）鄂江汉民二初字第02059号

裁判日期: 2016-03-17

公开日期: 2016-08-26

案件名称

武汉市龙王庙实业有限公司与武汉市方益物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市江汉区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武汉市龙王庙实业有限公司,武汉市方益物业服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条，第四百零二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江汉民二初字第02059号原告武汉市龙王庙实业有限公司，住所地武汉市江汉区新华下路特8号。法定代表人张大全，总经理。委托代理人肖丹，湖北天明律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告武汉市方益物业服务有限公司，住所地武汉市江汉区天一巷50号。法定代表人张洪涛，经理。原告武汉市龙王庙实业有限公司（以下简称龙王庙公司）与被告武汉市方益物业服务有限公司（以下简称方益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员傅若林独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙王庙公司的委托代理人肖丹、被告方益公司的法定代表人张洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙王庙公司诉称，原、被告于2008年至2012年签订《房屋租赁合同》三份，合同约定，原告龙王庙公司将位于武汉市长港路88号阳光丽舍小区一、二楼商铺整体出租给被告方益公司。合同对租赁期限、租金价格、租金给付时间、违约责任等均作出约定。2015年3月31日，房屋租赁期限到期，经原告龙王庙公司多次催促，被告方益公司仍拒绝腾退并占用房屋至今。被告方益公司在租赁期间共拖欠原告龙王庙公司房屋租金474192元。故原告龙王庙公司请求法院判令：1、被告方益公司立即腾退房屋；2、被告方益公司支付拖欠的租金474192元；3、被告方益公司按房屋租赁合同约定向原告龙王庙公司支付逾期支付租金的滞纳金474192元；4、被告方益公司按房屋租赁合同约定向原告龙王庙公司支付截止2015年8月31日的房屋实际占用费1580640元，后期继续占用则按合同约定标准支付实际占用费至房屋腾退归还日止；5、由被告方益公司承担本案诉讼费用。被告方益公司辩称，1、2014年11月，双方就2015年1月至2015年3月的租金缴纳事宜进行过沟通，由于原告龙王庙公司欠被告方益公司的费用，双方协议该项费用在租金中冲抵。2015年6月，原告龙王庙公司又告知被告方益公司，要求租金支付至2015年6月，因此房屋租金的逾期是原告龙王庙公司的原因，被告方益公司不存在拖欠和逾期支付租金。2、双方就续租事宜进行过沟通，原告龙王庙公司要求涨租，被告方益公司认为房租上涨幅度过大，要求按原合同租金条件续签合同，双方未协商一致。原告龙王庙公司表示房屋将采用公开招租的方式，被告方益公司可参与招租。双方并未约定招租期间的租金金额，故原告龙王庙公司主张的房屋实际占用费计算标准没有依据。3、即使存在违约金及滞纳金，原告龙王庙公司的计算标准也过高；4、原告龙王庙公司要求被告方益公司立即腾退房屋，被告方益公司认为双方应按照房屋租赁合同第二条第3款执行。综上，被告方益公司不同意原告龙王庙公司的诉讼请求。经审理查明，2008年1月28日，原告龙王庙公司（甲方）与被告方益公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的坐落在武汉市江汉区长港路88号阳光丽舍小区一、二楼营业性房屋（合同约定的建筑面积为3161.27平方米，实际建筑面积为3185.05平方米）整体租赁给乙方，由乙方自主经营，交房日为2008年1月1日，装修免租期为交房日后3个月，租赁期限为3年，租期起始日从装修免租期截止日后第一日开始计算。合同对租赁期限、租金数额、租金给付方式、违约责任等均进行了约定。2011年3月31日，原告龙王庙公司（甲方）与被告方益公司（乙方）续签《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述涉案房屋继续出租给乙方，租赁期共12个月，自2011年4月1日起至2012年3月31日止。合同对租赁期限、租金数额、租金给付方式、违约责任等均进行了约定。2012年3月5日，原告龙王庙公司向武汉市江汉区城市建设重点工程指挥部（以下简称城建指挥部）出具一份《委托书》，委托其经营科办理涉案房屋整体招租事宜。此后，城建指挥部（甲方）与被告方益公司（乙方）又续签《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上述涉案房屋继续出租给乙方，租赁期共36个月，自2012年4月1日起至2015年3月31日止；乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，甲方可在房屋公开招租中，同等条件下，优先考虑与乙方签订合同；2012年4月1日至2013年3月31日每月租金为126451元，年租金为1517412元；2013年4月1日至2014年3月31日每月租金为142257元，年租金为1707084元；2014年4月1日至2015年3月31日每月租金为158064元，年租金为1896768元；租金按季付方式支付，自本合同签订之日，乙方应支付给3个月的租金，以后应在上一个季度的末月底前付清下个季度的租金；乙方应当向甲方支付租房押金5万元，于支付首期租金时向甲方一并支付，退租时，经甲方验收房屋符合交还标准后，甲方将押金退还给乙方（不计利息）；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，维修的预算及方案应先报甲方审核，如维修费超过月租金以上的报国资部门指定事务所审核认定，乙方按认定数组织实施，按预算执行的费用，由甲方支付；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，被告方益公司继续使用涉案房屋，并向原告龙王庙公司交纳租金。被告方益公司从2015年1月起以原告龙王庙公司未支付维修费、停车费等费用为由，拒绝向原告龙王庙公司交纳租金。截止2015年3月31日，被告方益公司共计拖欠租金474192元未付。租赁期满后，被告方益公司未依约将涉案房屋交还原告龙王庙公司，也未向原告龙王庙公司支付房屋占用费。2015年8月25日，原告龙王庙公司向被告方益公司发出一份《通知》，要求被告方益公司一周内支付拖欠的租金、房屋占用费和滞纳金，并腾退出涉案房屋。被告方益公司对此予以拒绝，双方由此发生争议。故原告龙王庙公司诉至本院，请求判如所请。上述事实，有原告龙王庙公司提交的《房屋租赁合同》、《委托书》、《通知》、记账凭证及支付凭证、涉案房屋所有权证及国有土地使用证，被告方益公司提交的《关于“阳光丽舍”小区历史遗留问题的报告》、《关于“博海名居”小区房屋、设施存在问题的报告》及双方当事人陈述等证据材料证明，均经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告龙王庙公司与被告方益公司分别于2008年1月28日和2011年3月31日签订了《房屋租赁合同》。上述合同到期后，原告龙王庙公司委托城建指挥部办理涉案房屋出租事宜。城建指挥部据此以自己的名义与被告方益公司签订了《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”故该合同直接约束原告龙王庙公司与被告方益公司。上述三份《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人应依约享有权利和履行义务。原告龙王庙公司已依约将涉案房屋交付被告方益公司，被告方益公司则应依约向原告龙王庙公司支付租金，并在租赁期满时交还涉案房屋。被告方益公司未按期向原告龙王庙公司支付2015年1月至3月的租金474192元，且在租赁期满时未交还涉案房屋，也未支付房屋占用费。被告方益公司的上述行为构成违约。原告龙王庙公司据此要求被告方益公司腾退涉案房屋并支付拖欠的租金474192元，具有合同和法律依据，本院予以支持。对于原告龙王庙公司要求被告方益公司支付逾期支付租金的滞纳金474192元的诉讼请求，本院认为，涉案合同约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故涉案合同约定的违约金明显过高，本院酌情认定，被告方益公司按其逾期未付租金474192元的30%即142258元承担违约责任。对于原告龙王庙公司要求被告方益公司支付截止2015年8月31日的房屋实际占用费1580640元，后期继续占用则按合同约定标准支付实际占用费至房屋腾退归还日止的诉讼请求，本院认为，涉案合同约定，租赁期满，乙方（被告方益公司）应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金的2倍支付滞纳金。该约定亦明显过高，本院酌情认定，租赁期满后的房屋占用费每月按合同约定租金158064元的130%即205483元计算，截止2015年8月31日的房屋占用费为1027415元（205483元×5（个月））。对于被告方益公司的答辩意见，本院认为，被告方益公司关于违约金的计算标准过高的答辩意见，具有事实和法律依据，本院如前所述，适当予以减少。被告方益公司的其他答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市方益物业服务有限公司腾退其占有的武汉市江汉区长港路88号阳光丽舍小区一、二楼房屋（建筑面积3185.05平方米）并交付原告武汉市龙王庙实业有限公司；二、被告武汉市方益物业服务有限公司支付原告武汉市龙王庙实业有限公司租金474192元；三、被告武汉市方益物业服务有限公司支付原告武汉市龙王庙实业有限公司滞纳金142258元；四、被告武汉市方益物业服务有限公司支付原告武汉市龙王庙实业有限公司截止2015年8月31日的房屋占用费为1027415元，此后的房屋占用费按每月205483元计算至房屋实际腾退之日止；五、驳回原告武汉市龙王庙实业有限公司的其他诉讼请求。上述义务，于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费13516元、其他诉讼费用40元，共计13556元由原告武汉市龙王庙实业有限公司负担4731元，被告武汉市方益物业服务有限公司负担8825元（原告武汉市龙王庙实业有限公司已预付本院，被告武汉市方益物业服务有限公司随同上述判决款项一并给付原告武汉市龙王庙实业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状两份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员　　傅若林二〇一六年三月十七日书记员　　刘　唯 更多数据：搜索“”来源：