（2016）沪01民终148号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-07-13
案件名称
何申全诉郑禹霖房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条，第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终148号上诉人（原审被告）何申全，男，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）郑禹霖，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）费秋琳，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上诉人何申全因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第35642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）登记在郑禹霖、费秋琳名下。2015年2月12日，郑禹霖、费秋琳、何申全就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定租期自2015年2月12日起至2017年2月12日止；月租金为人民币（下同）1,500元，何申全逾期支付租金，每逾期一日应按日租金10%支付违约金；双方约定在郑禹霖、费秋琳向何申全交付系争房屋时，何申全应向郑禹霖、费秋琳支付一个月租金作为租赁保证金即1,500元。合同第九条解除合同条件中约定如何申全逾期不支付租金累计超过半个月，郑禹霖、费秋琳可书面通知解除合同，何申全应向郑禹霖、费秋琳按月租金一倍支付违约金。之后，郑禹霖办理了上海银行个人活期一本通，并将该卡交何申全保管，何申全将政府部门发放的补贴自该卡提取后，一并以租金形式支付郑禹霖、费秋琳。2015年2月28日，郑禹霖与何申全以及居间方上海XX有限公司签订《房屋租赁合同》，该合同明确租赁期限自2015年3月1日起至2017年2月28日止，月租金为1,500元，租金按3个月为一期支付，自2016年3月1日起租金调整为1,600元每月，保证金不变。该合同第7.6条约定，何申全应按时支付租金、租赁保证金及其他各项费用，何申全逾期不支付租金累计超过二个月的，郑禹霖有权单方面解除合同并依据合同第9条追究何申全违约责任。合同第9条约定，如任何一方未按合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍，若郑禹霖违约，且何申全已经按本合同约定对房屋进行装修、添附的，则郑禹霖除需按本条承担违约责任外，还需支付何申全装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以何申全出示的相关付款凭证为准，若何申全违约，且何申全已经按本合同约定对房屋进行装修、添附的，则何申全除需按本条承担违约责任外，何申全对该房屋的装修、添附无偿赠与郑禹霖，郑禹霖、何申全双方如有租赁变更，需三个月前通知对方，不作违约。当日郑禹霖将系争房屋交付何申全；何申全于2015年2月28日支付郑禹霖、费秋琳6,000元，6月2日支付郑禹霖、费秋琳1,500元，7月28日支付500元，8月10日支付3,000元，10月28日支付1,500元。另查明，2015年6月1日，在相关居委会等协调下，郑禹霖与何申全签订协议，内容如下：“郑禹霖承诺上海银行卡（廉租房款）不提取和不注销，廉租房款由何申全租户提取，目前，2015年6月份由何申全支付一个月房租1,500元整，7月至8月房租在6月30日前汇给郑禹霖3,000元整，何申全在2015年8月30日前搬离海尚康庭16号1002室，搬离时郑禹霖退给房租押金1,500元，另给1,000元搬家费。注：廉租房款房东应配合房客何申全搬进新的租房交换新的廉租房款房主。”2015年8月18日，郑禹霖与何申全再次达成协议，表示双方于2015年8月18日上午9点在居委会就双方关于出租房退房之事协商，协商未成功。2015年9月28日，郑禹霖、费秋琳诉至法院，要求判令：1、解除郑禹霖、费秋琳、何申全就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的房屋租赁合同；2、何申全搬离并返还系争房屋；3、何申全支付欠付的2015年7月至8月租金2,500元（每月租金标准为1,500元）；4、何申全支付违约金1,500元（根据房屋租赁合同第4.3条、第9条）；5、本案案件受理费由何申全承担。庭审中，郑禹霖、费秋琳称2015年2月28日收到的6,000元系何申全支付的三个月租金及相当于一个月租金金额的押金；当时办理了廉租房相关补贴，钱是发到郑禹霖户名的银行卡里，为便于结算将卡交付何申全；同时郑禹霖、费秋琳认为双方就解除合同确在6月1日达成过协议的，但现在认为该协议已经废止。何申全确认系争房屋系由郑禹霖、费秋琳出租给何申全，但其已付清全部租金，其中包括了郑禹霖、费秋琳应返还给何申全的押金及补偿的搬家费；6月1日双方的协议是无效的，即使是有效，也同意郑禹霖、费秋琳意见，该协议已废止，同时认为郑禹霖、费秋琳应该加倍赔偿何申全。就房屋租金问题，法院要求何申全明确意见，如双方均认为6月1日协议废止情况下，对于房屋租金差额何申全是否愿意补齐，何申全向法院明确表示不同意支付差额。原审认为，依法成立的合同受法律保护。郑禹霖、费秋琳、何申全签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。双方在合同履行过程中，曾就何申全搬离系争房屋、郑禹霖、费秋琳退还押金及支付搬家费等达成一致，但双方在庭审中均确认该协议废止，故双方仍应按照双方租赁合同履行。审理中，法院已就欠付租金问题要求何申全明确意见，但何申全明确拒绝支付，故郑禹霖、费秋琳要求解除双方租赁合同、何申全搬离系争房屋并承担相应违约责任并无不当。何申全提出郑禹霖、费秋琳拒绝维修房屋漏水、漏电问题，对此何申全并未提供相关郑禹霖、费秋琳拒绝维修的证据，故对何申全该抗辩法院不予采信。对于房屋押金，何申全曾于2015年2月28日支付6,000元，根据双方合同约定，该6,000元中包括了租赁保证金1,500元，郑禹霖、费秋琳明确租赁保证金在何申全搬离系争房屋后抵扣相应的何申全应承担的费用，法院予以准许。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条之规定，于二〇一五年十一月十九日作出判决：一、解除郑禹霖、费秋琳与何申全于2015年2月12日签订的《上海市房屋租赁合同》以及郑禹霖与何申全于2015年2月28日签订的《房屋租赁合同》；二、何申全于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，并将房屋返还郑禹霖、费秋琳；三、何申全于判决生效之日起十五日支付郑禹霖、费秋琳欠付的租金2,500元（执行时应扣除何申全支付的租赁保证金1,500元）；四、何申全于判决生效之日起十五日支付郑禹霖、费秋琳违约金1,500元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由何申全负担。判决后，何申全不服，上诉于本院，诉称：双方签订合同后系郑禹霖违约，要求提前收回房屋，并答应给予何申全搬家费，后应双方发生纠纷未实际履行。另郑禹霖处还截留了政府发放给何申全的廉租房款，应当予以退还。原审法院不顾该事实，认定何申全违约，要求二审法院撤销原判第三、四项，改判驳回郑禹霖、费秋琳的原审诉请。被上诉人郑禹霖、费秋琳辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中郑禹霖、费秋琳、何申全签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。双方在合同履行过程中，曾就何申全搬离系争房屋、郑禹霖、费秋琳退还押金及支付搬家费等达成一致，但双方在一审庭审中均确认该协议废止，故双方仍应按照双方租赁合同履行。根据本案查明的事实可以确认何申全欠付租金，其已构成违约，应当按约支付租金及违约金。郑禹霖依法具有合同解除权，有权收回房屋。原审对此认定正确，本院予以认同。至于何申全称在郑禹霖处仍有廉租房款节余等，原审中其未有主张，可以通过案外另行处理、主张。综上所述，上诉人何申全的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人何申全负担。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 蒋辉霞二〇一六年三月十七日书记员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：