（2015）港民初字第2532号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-10-31
案件名称
唐守立与王同才、孙宜巧等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市连云区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐守立,王同才,孙宜巧,江苏新海连发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条
全文
连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第2532号原告唐守立，江苏环宇服务有限公司职工。委托代理人赵士开，江苏华德律师事务所律师。被告王同才，无固定职业。被告孙宜巧，无固定职来。两被告共同委托代理人王杰，港口集团轮驳公司职工。两被告共同委托代理人王敬君，无固定职业。被告江苏新海连发展有限公司，住所地连云港经济技术开发区花果山大道新海连大厦8楼。法定代表人宗伟，总经理。委托代理人唐浩，江苏苍梧律师事务所律师。原告唐守立与被告王同才、孙宜巧、江苏新海连发展有限公司（以下简称新海连公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法由本院代理审判员周鹤依法适用简易程序程序公开开庭进行了审理。原告唐守立的委托代理人赵士开、被告王同才、孙宜巧的共同代理人王杰、王敬君、被告新海连公司的委托代理人唐浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐守立诉称，2004年，被告王同才位于临洪工区202室的房屋被拆迁，并且进行了货币补偿。根据当时的政策，每个拆迁户可享受一套优惠安置房。王同才不想购买，经介绍，被告王同才愿意以8000元好处费，允许原告以被告的名义购买安置房一套。原、被告双方于2006年8月3日订立协议，被告另找证明人杨善山作证。原告将8000元给付被告。后原告以被告的名义购买了房屋。2009年4月22日，该房屋后一直由被告管理使用。现原告根据协议要求被告王同才履行办理相应的房产过户手续，被告以多种理由拒绝，故诉至法院，请求判令：1、确认昌圩湖花园3号楼3单元302室房屋归原告所有。2、被告协助原告办理过户登记手续。3、被告承担本案的诉讼费。被告王同才、孙宜巧共同辩称，1、原告提起的诉讼已经超过诉讼时效，诉讼时效时间为2013年8月3日止。按照双方于2006年8月3日订立的协议：5年后过户。加上5年应该是2011年8月3日起算诉讼时效。两年诉讼时效就是2013年8月3日止，因此请求法庭驳回原告诉讼；2、房屋买卖协议上载明75平方米，房屋的面积是78平方米，车库不在约定范围之内；3、两被告当时收了原告8000元让他拿这个名额买房子，购房款是原告出的，被告得好处费8000元将优惠政策卖给他人是违反法律规定的，该协议应该是违法的；4、过渡费是被拆迁人享有的，应当返还给两被告，具体数字不详；5、房屋买卖以登记为准，前面的协议已经超过诉讼时效，对被告没有约束力，在没有经过房屋登记之前，该房屋仍属于被告所有；6、诉讼费应由原告承担，综上，两被告认为，涉案房屋仍然归被告所有，请求判令驳回原告的诉讼请求。被告新海连公司辩称，我司认为不应作为本案的被告主体，从起诉状中诉讼请求和理由来看，根本没有涉及到我公司与涉案房产有任何权利义务之争议。原告所称其购买王同才房屋的事情被告也不知情，被告只知道王同才作为被拆迁人根据拆迁的政策获得了一套安置房，整个手续均需王同才或其委托的代理人办理，过程中也没有任何争议。请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，2004年4月21日，被告王同才与拆迁受托人连云港市新浦房屋拆迁安置公司、连云港市经济技术开发区基建办公司（甲方）签订《房屋货币安置协议书》，约定因绿化回填工程建设，经连拆许字（2004）第8号许可证批准，甲方拆迁该工程内的乙方位于临洪工业202号的房屋，建筑面积61.99平方米，总补偿金额为41252.04元。该拆迁协议双方已实际履行。2006年8月3日，被告王同才（甲方）与原告唐守立（乙方）签订《买房协议》一份，见证人为杨善山。该协议约定，甲方以捌千元整将坐落于将昌圩湖安置房一套75平方米（好处费8000元）出售给乙方，购房款由乙方支付绝不拖欠，与甲方无关。好处费一次付清。相关证件由甲方负责办理。五年之后过户。落款处甲方有王同才、孙宜巧签字捺印确认。2006年8月4日，被告王同才（乙方）与连云港经济技术开发区国有资产投资经营公司（甲方）签订《购房协议书》一份，合同约定，根据《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》的规定，经甲乙双方协商，经乙方申请，甲方同意将位于昌圩湖西、花果山北路东、东方大道南、昌圩湖路北住宅小区的房屋提供给乙方购买。乙方购买房屋面积与原拆迁评估面积相等部分按实施办法结算，超评估面积7.5平方米以内部分按优惠价（市场价下浮300元／平方米）结算，以外部分按市场价计算。乙方按照《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》的规定购买房屋面积约75平方米，具体面积以房管部门核定为准。双方确定的时间（具体时间另行通知）抽签或者摇号选择房屋的幢号、单元、室号、并可购买相应车库一个。房屋的交付时间：甲方无特殊情况应将乙方选购的房屋在本协议签订起18个月内交付乙方使用。乙方在本协议签订时，以本协议选购房屋的面积按200元／平方米向甲方支付选房费用15000元。房屋交付时结清购房差价款，逾期不交，视为放弃购房权利。甲方逾期交房的，按12元／月／平方米支付违约金。2009年4月22日，被告王同才（乙方）与甲方江苏新海连发展有限公司（甲方）签订《连云港经济技术开发区房屋买卖合同》一份，约定，根据相关法律及《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》，甲方提供昌圩湖花园房屋，供乙方购买，为此达成以下协议：乙方所购的第一套房屋位于昌圩湖花园3号楼3单元3层302室，该房屋的建筑面积为78.7平方米，车库为3号楼3单元302号，车库面积为13.44平方米。根据《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》，乙方共选一套房屋，建筑面积共计78.7平方米。该房屋为建筑面积78.7平方米，计66341元，车库价款为9408元，乙方所选一套房屋及车库共应付购房款为75749元。乙方需在签订合同当天，依据已付房款和应付房款，采用多退少补的方法，结清全部房款。甲方应在2009年4月22日前，依照有关规定，将通过验收合格的房屋交付乙方使用。甲方逾期交房的，每逾期一天按购房总额的千分之一向乙方支付违约金。乙方凭本合同、身份证、发票和入住通知单，到物管公司办理房屋交接手续，签订物管合同并在交接单上签字确认后，领取房屋钥匙。被告王同才在与江苏新海连发展有限公司签订该份协议时，原告唐守立也在该协议乙方处签字捺印。上述买卖合同约定的房屋价款已由王同才全部缴清。目前被告王同才已于2009年4月22日领取了昌圩湖花园小区3号楼3单元302室及捆绑车库钥匙。该房屋及车库目前尚未办理产权登记手续。上述事实，由原告提供的房屋货币安置协议书、购房协议书、买房协议、连云港经济技术开发区房屋买卖合同、物业管理服务合同、房屋装修责任协议书、房屋移交表、收据及当事人陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：1、原告的诉求是否已过诉讼时效。2、原、被告之间的买房协议是否有效。关于本案的第一个争议焦点即原告的诉求是否已过诉讼时效的问题。被告认为，买房协议于2006年8月3日订立，协议载明5年后过户，加上5年应该是2011年8月3日开始起算诉讼时效至2013年8月3日，该期间内原告没有要求被告过户，原告的诉求已过诉讼时效。原告认为，涉案房屋交付之后五年之内是不能办理过户的，根据相关规定只有在五年之后才能办理过户，况且该房产属于不动产，并且是在原告的使用管理过程中，五年之后的选择权过户时间在原告，原告的诉求并未过诉讼时效。被告新海连公司则称涉案房屋自交付之日起五年后才可以办理房产登记手续，涉案房屋于2009年4月22日交付，那么至2014年涉案就可以办理产权手续，但产权只能登记在被告的名下，因为是被告与新海连公司签订的房屋买卖协议。庭审中，原、被告对于涉案房屋自2014年起可以办理产权登记手续并无异议。本院认为，诉讼时效自权利人知道或应该知道权利受侵害之日起算，普通诉讼时效为2年。被告于2006年8月3日签订的买房协议载明5年后过户，该约定对过户的起始时间进行了约定，但并未对终止时间有约定，应当视为约定不明确。办理房屋过户手续的前提是房屋已经办理了产权登记手续。涉案涉案房屋自2014年起才可以办理房屋产权登记，应当先由被告办理产权登记后，再将涉案房屋过户至原告名下。原告要求被告办理过户登记手续的诉讼时效起算时间应当从被告王同才已经办理房屋产权登记之日，但拒绝与原告办理房屋过户手续之日起算，而不应当从原、被告签订的买房协议之日起算，原告的诉讼请求并未过诉讼时效，故对被告的该项辩解本院依法不予采纳。关于第二个争议焦点即原、被告之间的买房协议是否有效的问题。原告认为该协议是有效的。被告王同才、孙宜巧认为，其得好处费8000元将优惠政策卖给他人是违反法律规定的，因此买房协议是违法协议。新海连公司认为，被告王同才在房屋被拆迁后已经货币安置的情况下，为了牟利私下有偿转让购买房屋的名额申请了房屋安置，违背了拆迁人给付安置房的本意，是属于无效行为。本院认为，虽然原告与被告王同才、孙宜巧签订的协议名称为《买房协议》，但从协议的内容看，王同才、孙宜巧转让的并非房屋而是购买房屋的名额，即王同才、孙宜巧同意将其享有的以优惠价格购买的安置房的权利转让给原告唐守立，从协议的价格即好处费8000元也可以佐证。即便如三被告所述，根据相关的拆迁规定被拆迁人不得将安置房屋用来营利，该规定也系行政管理方面的政策，王同才、孙宜巧转让购房权利的行为并不违反法律法规的强制性规定。因此，唐守立与王同才、孙宜巧签订的协议，属于合法有效合同。本院认为，原告唐守立与被告王同才、孙宜巧所签订的协议，并非是房屋买卖合同，双方约定的是购房名额的转让，该协议系双方真实意思表示，系合法有效的协议。该协议签订后，唐守立将协议约定的好处费8000元给付被告王同才、孙宜巧。被告王同才与新海连公司签订《连云港经济技术开发区房屋买卖合同》时，唐守立也在该合同上签字捺印确认，此后，唐守立亦根据该买卖合同约定的房屋价款给付新海连公司购房款，并于2009年4月22日入住涉案房屋至今，原告与被告王同才签订的买房协议已被实际履行，因此，原告主张涉案房屋归其所有，具有事实及法律依据，本院依法予支持。涉案房屋已具备办理房屋产权证件的条件，两被告应当按照《买房协议》的约定，协助原告办理涉案房屋的过户手续。关于被告新海连公司在本案中是否承担责任的问题，原告认为在本案中，被告新海连公司无任何责任，将被告新海连公司作为共同被告诉至法院系为了查明案件事实。本院认为，新海连公司根据相关的法律法规向被告王同才提供安置补偿的房屋，并与王同才签订了买卖合同，被告新海连公司对被告王同才、孙宜巧转让购房名额给原告一事并不知情，被告王同才、孙宜巧至今未与原告办理房屋过户手续与新海连公司也并无关联，原告主张新海连公司不承担任何责任并无不当，本院依法予以确认。关于被告王同才、孙宜巧辩称房屋买卖协议上载明房屋面积为75平方米，涉案房屋的面积是78平方米，车库不在约定范围之内的主张，本院认为，2006年8月3日，原告唐守立与被告王同才签订了《买房协议》，签订该协议的第二天即2006年8月4日，王同才与连云港经济技术开发区国有资产投资经营公司签订了《购房协议书》，该《购房协议书》约定王同才可以购买一套75㎡房屋，并可以购买相应的一个车库，对房屋的面积另约定“具体面积以房管部门核定为准”，由此可以看出，王同才签订该《购房协议书》时，并不确定楼房的具体坐落及实际面积，具体房屋面积仍以房管部门的核定为准，因此，涉案房屋的面积与该《购房协议书》的面积有出入属正常情况，原告也对超出《购房协议书》约定的房屋面积部分支付了相应的对价。关于车库，《购房协议书》约定王同才在购买安置房屋时可以购买相应的一个车库，现王同才将购买房屋的名额转让于唐守立，唐守立依据该购房名额购买了相应的一个车库，系原告在使用该购房名额时所附带行使的权利，且原告支付了购买车库的价款，故对被告王同才、孙宜巧的上述辩解本院依法不予采纳。关于被告王同才、孙宜巧辩解原告唐守立领取的过渡费是被拆迁人享有的，应当予以返还的主张，本院认为，两被告的该项主张，目的在于抵消、排斥原告提出的诉讼请求，使本诉的原告败诉外，另外对本诉的原告提出的独立的反请求，主张独立的权利，该且主张与本诉有牵连，故两被告的该项主张系反诉请求。庭审中，经本院释明，两被告仍坚持不提起反诉，故本院对两被告的该项主张依法不予处理，两被告可就该主张另行向原告提起诉讼。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、确认位于连云港市连云区昌圩湖花园3号楼3单元3层302室的房屋归原告唐守立所有。二、被告王同才、孙宜巧协助原告唐守立办理连云港市连云区昌圩湖花园3号楼3单元3层302室的房屋的过户手续。三、被告江苏新海连发展有限公司不承担责任。本诉案件受理费4300元，由被告王同才、孙宜巧承担（因原告已预交，两被告于本判决生效后十日内支付原告唐守立）。如被告未在上述规定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4300元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员 周 鹤二〇一六年三月十七日书 记 员 刘一龙法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未或批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 来自：