（2016）渝03民终183号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-06-15
案件名称
谭旭与重庆隆鑫澜天湖地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谭旭,重庆隆鑫澜天湖地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终183号上诉人（原审原告）：谭旭，女，1987年3月12日出生，汉族，居民，住重庆市九龙坡区。委托代理人匡渝，重庆渝峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地丰都县三合镇党政大楼106室，组织机构代码：69925471-6。法定代表人廖克难，该公司总经理。委托代理人罗杨，重庆创辉律师事务所律师。上诉人谭旭因与被上诉人重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（以下简称澜天湖地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2015）丰法民初字第03565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与审判员简元华、代理审判员张艳参加评议的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年4月26日，谭旭与澜天湖地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定谭旭（乙方）购买澜天湖地产公司（甲方）开发的澜天湖达沃斯小镇，具体坐落：丰都县XX乡XX大道XX区X号XX幢XX。建筑面积60.96㎡，房屋总价款460828元。合同签订后，谭旭一次性缴纳购房款460828元和代收费14055.25元（印花税和契税）及物业专项维修基金3048元及购房佣金9172元。该合同约定交房期限及交付条件为：“……第七条属预售商品房的，甲方应在2013年7月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第方式处理：1、（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金……”本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体见附件四）……第八条1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。能够进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金……”第十五条规划、设计变更的约定（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方……（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息，并向乙方支付已付房价款1%的违约金。谭旭与澜天湖地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》的同日，与重庆隆鑫花漾湖酒店管理公司就讼争房屋签订《房屋租赁合同》，该合同第三条租赁期限、房屋交付约定：（一）……在甲方（谭旭）与开发商（本案澜天湖地产公司）约定的接房时间七日之后，甲方尚未向乙方（重庆隆鑫花漾湖酒店管理公司）交房，乙方可以代表甲方从开发商处接房，并开始计付租金。《房屋交割清单》经甲乙双方（后者乙方代表甲方与开发商）交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。2013年8月17日，澜天湖地产公司取得讼争房屋在内的建设工程竣工验收备案登记证（丰都建竣备字（2013）13号）。2013年9月1日，澜天湖地产公司向购房业主在《关于澜天湖达沃斯小镇交房有关情况答业主问》中答复：具备和合同约定的交房条件后并通知业主前来接房后，由于业主原因拒不接房，同意业主解除双方签订的合同，做退房处理。对于未按合同约定时间交房导致业主无法拿到酒店租金，由此造成的损失赔付答复为：租金从2013年7月30日开始起算，自业主完成接房手续当日起5个工作日内重庆花漾湖酒店管理公司将第一年度前半年的租金打入业主重庆农商行个人账户，不顺延租期。2014年12月4日，澜天湖地产公司为谭旭办理了办案讼争房屋产权证（306房地证2014字第10121号）。2015年2月2日，谭旭向澜天湖地产公司送达《关于要求隆鑫公司退房的函》中载明：鉴于未按合同约定发正式接房通知，按照合同第九条1款第（2）项规定以及第十五条（三）款规定，要求你公司立即办理退房手续。谭旭一审诉称，2013年4月26日，我与澜天湖地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定澜天湖地产公司应于2013年7月30日前将已竣工验收备案登记的房屋交付给我，但澜天湖地产公司未按约定交付房屋，后经了解澜天湖地产公司于2013年8月17日才取得讼争房屋的竣工验收备案登记。我于2015年2月2日向澜天湖地产公司提出退房要求，澜天湖地产公司同意退房却拒不办理任何手续。现请求判决：1.解除我与澜天湖地产公司于2013年4月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、澜天湖地产公司退还谭旭已支付的购房款460828元，并从2013年4月26日起至付清时止，按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；3、支付违约金4608.28元；4、退还购房佣金9172元；5、澜天湖地产公司协助我办理所涉房屋大修基金、房屋契税的退还手续。澜天湖地产公司一审答辩称，谭旭已接收该房屋，并且实际已经使用该房屋，澜天湖地产公司也按合同约定办理了房屋产权证，澜天湖地产公司没有违约行为，请求驳回谭旭的诉讼请求。一审法院认为，谭旭与澜天湖地产公司所签订的商品房买卖合同及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应该严格按照合同约定内容全面履行。双方约定交房时间为2013年7月30日前，但根据谭旭与重庆隆鑫花漾湖酒店管理公司所签订的《房屋租赁合同》，澜天湖地产公司已实际将谭旭所购买房屋交付重庆隆鑫花漾湖酒店管理公司管理使用，该交付行为应当视为澜天湖地产公司依约向谭旭履行了交付义务。虽然澜天湖地产公司办理备案登记的时间有所延迟，但该行为并未实际造成谭旭损失，即谭旭领取租金的时间依然为合同约定的时间，故谭旭以澜天湖地产公司迟延交付房屋为由要求解除合同的请求，不予支持。关于谭旭认为澜天湖地产公司擅自变更讼争房屋的设计且未依约通知谭旭的问题，根据双方合同约定，澜天湖地产公司应当通知的前提为影响到谭旭方所购商品房质量、使用功能或使用环境，但谭旭并未提供证据证明澜天湖地产公司有擅自变更设计、规划导致影响其所购商品房质量、使用功能或使用环境。综上，澜天湖地产公司已依约向谭旭交付房屋并办理了该房屋的产权证，双方约定的解除合同的条件未成就，故对其要求解除合同的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回谭旭的诉讼请求。一审案件受理费9216元，减半收取4608元，由谭旭负担。谭旭不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。主要事实及理由如下：1、澜天湖地产公司未按照合同约定向谭旭交付房屋。澜天湖地产公司从未通知过谭旭接房，亦没有告知谭旭已将房屋交付给重庆隆鑫花漾湖酒店管理公司。澜天湖地产公司现没有证据证明已和重庆隆鑫花漾湖酒店管理公司办理房屋移交证明。2、按照合同约定，澜天湖地产公司应当向谭旭交付精装修房，但其合同约定的交房期限内，仅仅交付的是清水房，故澜天湖地产公司所将交付的房屋不符合合同约定。3、澜天湖地产公司所将交付的房屋与双方订立买卖合同时存在部分结构变更，但澜天湖地产公司未将这一变更通知谭旭并征得同意，故其存在违约行为。澜天湖地产公司答辩称：虽然上诉人谭旭未实际接房，但我公司已将该房按租赁合同的约定交付给重庆隆鑫花漾湖酒店管理公司，重庆隆鑫花漾湖酒店管理公司也愿意从2013年7月30日起计付租金，故我公司交付房屋期限并未违约。对于谭旭所称的部分结构变更问题，系修建过程在原设计的外阳台外增加了一个面积很小的露台，不能认定为我公司变更了设计。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，谭旭与澜天湖地产公司签订的商品房买卖合同及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应该严格按照合同约定内容全面履行。根据谭旭与重庆隆鑫花漾湖酒店管理公司签订的《房屋租赁合同》的约定，重庆隆鑫花漾湖酒店管理公司可以代表谭旭向澜天湖地产公司接房，现该公司已认可澜天湖地产公司在2013年7月30日前交付了房屋，并表示愿意从此开始计付租金，故澜天湖地产公司在合同约定期限内依约向谭旭履行了交付义务。由于谭旭在购房后将房屋租赁给重庆隆鑫花漾湖酒店管理公司从事酒店经营，虽然在谭旭与澜天湖地产公司约定交房标准为精装修房，但重庆隆鑫花漾湖酒店管理公司出于整体经营的需要，澜天湖地产公司将该房交付给重庆隆鑫花漾湖酒店管理公司按合同约定的标准整体装修，并未损害谭旭的合法权益，故澜天湖地产公司这一交付行为并无不当。关于谭旭认为澜天湖地产公司擅自变更讼争房屋的设计的问题，经查，讼争房屋产权证的所附的户型图与双方签订的商品房买卖合同中所附后的户型平面图在户外阳台处有细微差异，但这一差异，并未显著改变该房的户型，朝向、使用面积等主要功能参数，况且这一差异系得到了行政主管部门测量批准的，也是行业允许的范围，故谭旭认为澜天湖地产公司因此违约的理由不能成立，对其要求解除合同的理由，本院不予支持。综上，谭旭请求解除合同的理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9216元，由上诉人谭旭负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 简元华代理审判员 张 艳二〇一六年三月十七日书 记 员 洪 燕 更多数据：