（2016）川01民终2288号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-09-23
案件名称
涂国华 叶素芳与张进租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
涂国华,叶素芳,张进
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终2288号上诉人（原审被告）涂国华，男，汉族，1976年8月5日出生，住四川省安岳县。委托代理人李杰，泰和泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）叶素芳，女，汉族，1976年10月4日出生，住四川省安岳县。委托代理人李杰，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张进，女，汉族，1973年2月28日出生，住四川省眉山市。委托代理人王以毅，四川安哲律师事务所律师。上诉人涂国华、叶素芳因与被上诉人张进租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，位于成都市金牛区洞子口路×××号××栋××××××号房屋（建筑面积78.64平方米）系涂国华、叶素芳所有。2014年11月25日，张进（买方）通过经纪方四川平顺房地产营销策划有限公司与涂国华、叶素芳（卖方）签订房屋买卖合同，约定张进购买诉争房屋（当时该房屋尚有按揭贷款），购房总价款为560000元；合同签订当日，买方向卖方支付定金10000元，定金可抵扣房款；房款的支付方式为按揭贷款方式，过户递件完成后当日内，买方将首付款170000元支付给卖方，剩余房款380000元由放贷银行直接支付给卖方；卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金或者双倍退换定金；买方在2014年11月29日再次支付卖方10000元订金。合同签订当日，张进支付涂国华、叶素芳定金10000元；2014年11月29日，张进支付涂国华、叶素芳订金10000元。2014年12月1日，张进向四川平顺房地产营销策划有限公司支付了购买上述房屋的中介服务费4000元，该公司出具收据予以确认。2015年5月16日，涂国华、叶素芳与案外人立强签订了房屋买卖合同，约定涂国华、叶素芳将诉争房屋出售给立强。后双方当事人因履行合同产生纠纷，张进于2015年5月12日诉至原审法院。原审法院认定上述事实有2014年11月25日的房屋买卖合同、收条、收据、2015年5月16日的房屋买卖合同及当事人的陈述在案佐证。张进在一审的诉讼请求为：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令涂国华、叶素芳向张进退还支付的定金20000元；3、判令涂国华、叶素芳支付张进违约金56000元；4、判决涂国华、叶素芳赔偿张进购房佣金4000元；5、本案诉讼费由涂国华、叶素芳承担。原审法院认为，涂国华、叶素芳与张进于2014年11月25日签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应秉承诚实信用原则严格履行合同。在合同履行期间，涂国华、叶素芳单方与他人再次签订房屋买卖合同，将诉争房屋另行出售的行为是明确以其行为表明不履行合同义务的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”的规定，对于张进提出解除双方签订的房屋买卖合同的主张，原审法院予以支持。对于涂国华、叶素芳提出的已经于原审庭审前解除了与案外人立强的房屋买卖合同，要求继续履行与张进签订的房屋买卖合同的抗辩意见，原审法院不予支持。因买卖合同解除，故涂国华、叶素芳应将张进支付定金10000元和订金10000元退还。关于违约金的问题。双方当事人在合同中约定按成交价10%计算或者双倍退还定金，因双方约定的违约金过高，原审法院依法将违约金调整为36000元。关于张进要求涂国华、叶素芳赔偿其已经支付的中介服务费4000元。本案确因涂国华、叶素芳的原因导致合同无法继续履行，故张进为购房支付的中介费应当被视为涂国华、叶素芳的违约行为给张进造成的损失。因此，对张进的该主张，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除张进与涂国华、叶素芳于2014年11月25日签订的《房屋买卖合同》；二、涂国华、叶素芳于判决生效之日起十日内向张进返还定金10000元+订金10000元，共计20000元；三、涂国华、叶素芳于判决生效之日起十日内向张进支付违约金36000元；四、涂国华、叶素芳于判决生效之日起十日内向张进赔偿中介服务费4000元；五、驳回张进的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由涂国华、叶素芳负担。宣判后，涂国华、叶素芳不服原审判决，向本院提起上诉，认为：1、原审法院认定事实错误，涂国华、叶素芳与李强签订房屋买卖合同的时间为2015年4月16日，该合同的解除时间为2015年4月21日，原审法院受理张进的起诉时在2015年5月14日而非2015年5月12日；2、涂国华、叶素芳在整个交易过程中不存在过错，虽与李强签订了房屋买卖合同，但并未将案涉房屋过户至李强名下，同时，在张进起诉前，涂国华、叶素芳已经解除了与李强的房屋买卖合同，因此对张进没有任何影响；3、原审判决确定的违约金畸高，张进的损失仅仅是4000元房屋中介费，而原审法院判决支持违约金36000元，该违约金金额明显过高。综上，请求撤销原判，驳回张进全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由张进承担。张进辩称，原审法庭调查以及证人证言证明了没有交房的原因，涂国华、叶素芳与案外人签订了房屋买卖合同，存在过错。案涉房屋买卖合同对违约责任进行了约定，可以双倍返还定金或者总房款的百分之十，张进选择要求涂国华、叶素芳承担总房款百分之十的的违约金，原审法院进行了调整，符合法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，涂国华、叶素芳的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的案件事实除涂国华、叶素芳与案外人李强签订房屋买卖合同的时间外与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。二审查明，涂国华、叶素芳与案外人李强签订的房屋买卖合同的时间为2015年4月16日。本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、关于案涉房屋买卖合同是否应当解除的问题本院认为，涂国华、叶素芳在与张进就案涉房屋签订房屋买卖合同后，又与案外人李强签订房屋买卖合同，涂国华、叶素芳的行为有违诚实信用原则，按照一般生活经验法则，涂国华、叶素芳的该行为应视为其不愿意继续履行其与张进之间签订的房屋买卖合同，即涂国华、叶素芳不愿意基于其与张进的房屋买卖合同向张进交付房屋并转移房屋所有权，故张进要求解除案涉房屋买卖合同的主张，于法有据，本院依法予以支持。合同解除后，涂国华、叶素芳应当向张进返还购房款定金及订金，原审对此予以支持正确，本院依法予以确认。二、关于原审法院确定违约金是否恰当的问题本院认为，如前所述，涂国华、叶素芳以其行为表明其不愿意再受其与张进间的房屋买卖合同约束属违约，应当承担相应的违约金，在张进未能举出损失证据和涂国华、叶素芳抗辩违约金过高请求调减的情况下，原审法院将违约金进行调减正确，本院予以确认。原审法院确定的违约金足以弥补张进的损失，故原审法院在此基础上，判决涂国华、叶素芳赔偿张进中介服务费4000元不当，本院依法予以纠正。综上所述，涂国华、叶素芳的上诉理由均不成立。原审认定事实清楚，适用法律部分不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3702号民事判决第一项“解除张进与涂国华、叶素芳2014年11月25日签订的《房屋买卖合同》”和第二项“涂国华、叶素芳于本判决生效之日起十日内向张进返还定金10000元+订金10000元，共计20000元”及第三项“涂国华、叶素芳于本判决生效之日起十日内向张进支付违约金36000元”；二、撤销成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3702号民事判决第四项“涂国华、叶素芳于本判决生效之日起十日内向张进赔偿中介服务费4000元”和第五项“驳回张进的其他诉讼请求”；三、驳回张进的其他诉讼请求。本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费2300元，由涂国华、叶素芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 何广智代理审判员 龚 耘代理审判员 赵 锋二〇一六年三月十七日书 记 员 杨大准 来自