（2016）苏03民终130号

裁判日期: 2016-03-17

公开日期: 2016-04-22

案件名称

崔桂丽与徐凯房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

崔桂丽,徐凯

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2016）苏03民终130号上诉人（原审原告）崔桂丽，邳州市运河镇中心小学教师。被上诉人（原审被告）徐凯，个体户。委托代理人吴凡，邳州市天成法律服事务所法律工作者。上诉人崔桂丽因与被上诉人徐凯房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2014）邳民初字第3988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人崔桂丽，被上诉人徐凯的委托代理人吴凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，本案所涉租赁房屋位于邳州市运河镇李口村3队5区118号（文苑路农贸市场），该房屋系崔桂丽出资建造，该房二楼由崔桂丽的母亲和弟弟居住，一楼三间门面房一直由崔桂丽的母亲庄淑奎经手对外出租。2011年8月，徐凯从上一手承租人崔运平处转租涉案房屋的一楼三间门面房经营不锈钢剪板折弯加工。徐凯转租之前，上一手承租人已将房租支付至2011年10月31日。徐凯接手之后，支付了2011年11月1日至2012年10月30日一年的租金35000元，2012年11月1日至2013年10月31日的租金双方存在争议，崔桂丽要求55000元，后同意降至53000元，徐凯仅支付50000元。双方因租金产生纠纷，2013年10月14日，崔桂丽母亲庄淑奎上门催还房屋，并在涉案门面房的卷帘门及玻璃门上贴出书面通知：“徐凯不锈钢折弯租户，你的房屋租期已于2013年10月10日到期，请你于2013年10月16日之前搬空退还房屋，否则，后果自负。特此通知”。2013年10月31日，崔桂丽的母亲庄淑奎再次上门催还房屋，并在涉案房屋的玻璃门及屋内的机器设备上张贴通知：“徐凯不锈钢租户：该房屋房租明年租金为每年人民币壹拾叁万元，出租人已通知你，再给你3天时间返还房屋，也就是2013年11月4日之前，你若不将房屋按时返还给出租人，就等于你已承认该房屋的租金为每年人民币壹拾叁万元，你要向出租人支付每日361元的租金，并且要按月支付房屋租金，直至将房屋返还给出租人之日止。你若未将全部钥匙交给出租人也视同未返还房屋。特此通知”。2013年11月4日，崔桂丽母亲庄淑奎用特快专递邮寄的方式给徐凯邮寄了一份解除租赁合同通知书，该通知书的内容为：“徐凯不锈钢租户，你的租期已到。出租人现再次依法通知你解除租赁合同，并要求你履行如下义务，一、支付拖欠的房租人民币叁千元整。二、于2013年11月6日前将房屋恢复原状。三、于2013年11月6日前腾空房屋，将房屋返还给出租人（未将全部钥匙交还给出租人，也视为未返还房屋）。特别提醒：该房屋房租明年租金不再是每年人民币五万三千元，明年房屋租金随行就市，就高不就低，年租金数额已多次告知你，你若续租请在2013年11月6日前与出租人签订合同，特此通知”。在崔桂丽母亲催还房屋的过程中，徐凯方明确表示不再续租房屋，但仍然拒不交还房屋，为此双方多次发生争执。直至2014年1月12日，徐凯才搬离涉案房屋，搬迁至离涉案房屋约二百米远处的另一家门面房继续经营不锈钢剪板折弯加工。2014年1月19日，徐凯在其已搬空的涉案门面房内悬挂两块纸板告示牌，上面书写：“房东，此房已清理完毕，搬走时已告知退房，现在正式通知你另行出租，此房门无钥匙”。此后，崔桂丽也没有到相隔不远的徐凯新迁店址去找过徐凯主张交房或交钥匙。2014年8月，原审法院案件承办法官到涉案房屋现场勘验时，房屋的现状为：3间门面房为通连，门口有3个卷帘门，其中一个卷帘门锁孔为空洞，可拉起，拉起后可进入房内，无玻璃门（被告称玻璃门原系其安装购置，搬迁时已被其卸走），门口地上有一串锈旧的钥匙。另查明，徐州市精英价格评估咨询有限公司对崔桂丽申请鉴定的2013年10月10日至2014年8月8日期间涉案房屋的租金标准出具的价格鉴定结论为：66000元。原审法院认为，双方当事人之间存在房屋租赁合同关系，双方当事人均应全面履行合同义务。从本案查明的事实来看，徐凯超期占用崔桂丽房屋的事实存在，徐凯也予以认可，但双方对超期占用房屋的期限以及赔偿标准存在争议。因双方未签订书面合同，根据双方举证情况，认定2012年11月1日至2013年10月31日一年的租金为53000元，徐凯支付了5万元，尚欠租金3000元。自2013年10月31日合同到期之日至徐凯实际搬走腾空房屋之日止这期间房屋被占用的损失，徐凯应按照鉴定结论每月6600元赔偿给崔桂丽。关于崔桂丽要求徐凯赔偿损失至2014年8月8日止的诉讼请求不予支持，理由如下：崔桂丽对徐凯于2014年1月12日已实际搬走的事实不予否认，但称其并不知情，称徐凯也没有向其明确告知并交还钥匙。但原审法院经现场勘验，涉案房屋并未锁死，卷帘门可拉起，屋内无其他门封阻。一直经手对外租赁房屋的崔桂丽之母和其弟一直在涉案房屋楼上二楼居住，徐凯租用该房是经营不锈钢剪板折弯生意，机器工作声响很大，崔桂丽亲属居住在该房楼上二楼应能分辨得出徐凯是否已不再使用该房屋。在崔桂丽提供的照片中可见，以及原审法院在给徐凯送达应诉材料时在其现搬迁至的新店中现场所见，徐凯经营使用的机器工具机型较大，搬迁时避免不了动用较多人力和车辆。徐凯提供当庭作证的叉车驾驶员和新店址房东等证人亦证实了被告搬迁过程中，雇用了多名搬运工人、叉车等运输工具并且按习俗炸放了鞭炮。作为与徐凯因续租之事已发生多次争执的且居住于涉案房屋楼上二楼的崔桂丽亲属来说，没有关注和察觉到徐凯搬离的可能性不大。即使真如崔桂丽所说，徐凯未亲口告知其已搬迁不再租用，但从本案的实际情况考虑，两家已因续租之事产生矛盾并多次发生争执，在这种情况下，徐凯没有亲口向房主讲明不再租用而采用书面挂牌告知的方式，并且其搬走不再占用房屋的行为实际也停止了继续侵权，且徐凯搬迁的新地址仅与旧址相隔二百米左右，崔桂丽也是明知其已搬迁并带法官到徐凯新店址送达。故被告自2014年1月12日搬走停止侵权之后，崔桂丽应及时对外招租以避免扩大损失，且徐凯提供的照片等证据证明崔桂丽在2013年10月一年租期即将到期之时就已在其二楼贴出招租广告。故崔桂丽要求徐凯赔偿其停止侵权搬走之后的租金损失的诉讼请求，难以支持。鉴于徐凯在本次纠纷中存在过错，其搬走后于2014年1月19日才在屋内挂牌告知房主退房可对外另租，故其赔偿超期占用房屋的损失应计算至2014年1月19日。至于赔偿标准，崔桂丽要求以鉴定结果为准，但后崔桂丽又对鉴定结论提出异议，认为结果偏低并且认为鉴定机构存在违法操作的情形，要求重新鉴定，但崔桂丽未能提供任何证据证明鉴定机构存在违法操作行为，故不予支持其要求重新鉴定的请求。遂判决：一、被告徐凯于判决生效之日起十日内支付原告崔桂丽租金及损失共计20600元。二、驳回原告崔桂丽其他诉讼请求。上诉人崔桂丽不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人停止侵权的日期为2014年8月8日。原审法院用推定的方式认定被上诉人搬离涉案房屋。上诉人的母亲不住在涉案房屋的二楼，上诉人的弟弟虽然住在二楼，但是因工作原因也并非时时都在二楼，并且上诉人的弟弟也不是涉案当事人。原审法院以被上诉人在二楼贴出招租广告认定上诉人知道被上诉人搬走的事实，没有依据。上诉人在即将到期之日在二楼贴出招租广告是为了避免损失扩大而采取的措施。被上诉人从涉案房屋的搬走行为也不代表将房屋交付给上诉人。2014年8月8日原审法院现场勘查才把门打开，在此之前上诉人多次尝试把门打开都没有成功，上诉人和邻居一起拉门也没有拉开。2、被上诉人将所谓的退房通知悬挂在涉案房屋内，通知方式不符合日常生活经验法则，也不符合房屋租赁交易习惯，该通知无效。被上诉人完全可以通过其他有效方式通知上诉人。3、虽然通知牌上的时间为2014年1月19日，但是被上诉人没有提供证据证明通知牌是在2014年1月19日挂的。上诉人直到庭审质证才知道涉案房屋有这个牌子。原审法官现场勘查时也没有在涉案房屋看到该通知牌。如果被上诉人真的在2014年1月19日将房屋返还给上诉人，上诉人就不会提起诉讼要求被上诉人返还房屋了。4、2014年8月8日，原审法官进行现场勘查时劝说上诉人接收房屋，上诉人为了减少损失，自认这天为房屋返还时间。5、被上诉人没有将涉案房屋返还给上诉人。承办法官现场勘查时门口有三把钥匙是在房屋门内，均不是涉案房屋的钥匙。被上诉人的父亲在现场也承认没有交给上诉人涉案房屋的钥匙。被上诉人有义务将房屋钥匙及房屋返还给上诉人。6、原审法院以评估公司的价格作为裁判补偿标准没有事实和法律依据。上诉人提供了周边房屋的房屋租赁合同，能够证明周边房屋的租赁价格在10万元左右。鉴定机构的意见对上诉人不公平。7、原审法院适用法律错误。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人徐凯答辩称：1、上诉人要求以10万元为赔偿标准没有事实和法律依据。鉴定机构的选择是上诉人摇号选择的，鉴定过程中不存在违法操作行为，不应否定鉴定结论。2、被上诉人在2014年1月12日从涉案房屋搬走时，需要搬走大型设备、机器，被上诉人的母亲及其弟弟均在现场，其弟还进行了录像。被上诉人也明确告知上诉人的母亲和弟弟“房屋搬空了，你们可以另行出租了”。3、上诉人没有提供涉案房屋的产权证书，被上诉人对其主体资格提出异议。4、涉案房屋系被上诉人从他人手中转租，与上诉人之间不存在租赁合同关系。转租时，上诉人也未将涉案房屋的钥匙交付给被上诉人。被上诉人因房门年久失修才重新更换了卷帘门，没有上锁没有钥匙。原审法院去现场勘查时，伸手就可以拉起卷帘门。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经当事人确认，本案的争议焦点为：涉案房屋占用费应当依据什么标准计算到什么时间。二审期间上诉人提交如下证据：1、一审立案记录材料一份，证明上诉人自2014年1月16日起通过诉讼途径解决纠纷，不再寻求私下解决。2、（2015）邳民初字第0724号民事判决书复印件一份，证明原审期间上诉人提供的刘康霞的房屋租赁合同的真实性，年租金10万元是经裁决认定的。3、几年前贴在涉诉房屋3楼的招租广告照片两张，证明上诉人的联系方式一直都在涉案房屋3楼贴着，现在仍在，被上诉人完全可以通过打电话或者发短信等方式通知上诉人。4、证人王某证言，证明上诉人及上诉人的母亲不住在涉诉房屋处。被上诉人质证认为，对于1-3份书面证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。对证人证言证人从提供的租赁合同上看是租用庄淑奎的房子，合同上庄淑奎的签字是否是本人所签证人没有提供证据，对租赁合同不予认可。而且这份证据与本案没有关联性。上诉人二审期间申请其母亲在邳州市公安局运东派出所的报警情况以及上诉人在本案一审诉讼前曾提起过两次起诉的情况，用于证明上诉人在私力救济未果的情况下，多次寻求公力救济以及上诉人自2014年1月16日起通过诉讼途径解决纠纷的事实。二审查明事实和一审法院查明的事实相一致。本院认为，本案争议焦点在于涉案房屋占用时间如何界定以及计算标准如何确定的问题。被上诉人支付涉案房屋租金至2013年10月30日，此后因双方当事人对后续租金数额产生分歧，导致上诉人不同意将涉案房屋出租给被上诉人继续使用，被上诉人仍占有使用，应当支付相应的房屋占用费。首先，关于房屋占用时间的问题。双方当事人争议在于房屋占用时间的截止日期如何确定即房屋何时返还给上诉人。被上诉人主张其于2014年1月12日从涉案房屋搬出，并于2014年1月19日贴出告示告知上诉人。从上诉人的举证，能够看出从2013年10月14日起上诉人多次通过张贴告示的方式，要求被上诉人从涉案房屋中搬出，并且上诉人在张贴告示的同时进行了拍照取证。说明上诉人在不定时督催被上诉人从涉案一楼房屋搬走的同时，也有意识地、积极地进行拍照取证。而本案被上诉人从事不锈钢加工行业，日常经营生产过程中有机械的操作，这一点通过上诉人所拍摄照片能够得到印证。被上诉人在机械设备操作过程中会产生较大的声响，上诉人的亲属就居住在涉案房屋的二楼，即便其在被上诉人搬走当天不知道，但是被上诉人搬走后一楼房屋不再经营使用，上诉人的亲属也是能够区分出一楼房屋是否仍在继续由被上诉人占用使用的事实。被上诉人也举证证明了自己雇用多名搬运人员搬运、搬运从早上一直到下午以及搬运时燃放鞭炮的事实，其中证人证言也证实被上诉人在搬走时上诉人的母亲当时也在现场。结合上诉人的母亲具体负责涉案房屋租赁过程中相关事务的实际情况。可以认定上诉人应当知道被上诉人从涉案房屋搬走的事实及时间。并且原审法院组织双方当事人到房屋现场进行勘查时，中间卷帘门可拉起。虽然上诉人申请证人用以证明房屋卷帘门无法打开，自己不能使用房屋，但是根据证人周士侠一审期间的陈述，有人想租赁证人和上诉人的房屋，其找到上诉人的弟弟一起拉门试试看，但是具体尝试时并未拉中间卷帘门，只是听上诉人的弟弟说中间卷帘门拉不开。证人证言反而说明上诉人的弟弟对被上诉人从涉案房屋搬走的事实是清楚的，上诉人也应当知道此事实。虽然被上诉人没有履行正规的钥匙交接手续，但是根据原审法官的现场勘查反映出涉案房屋不存在无法打开的障碍，原审法院已经考虑到被上诉人在返还房屋方面的瑕疵履行行为，以2014年1月19日作为被上诉人返还房屋的时间，并据此计算房屋占用费用，并无不当。虽然上诉人通过诉讼等方式寻求公力救济，但是不代表其在知道被上诉人搬走后房屋可以重新出租的情况下放任损失扩大化的后果由被上诉人负担。故上诉人申请法院调取其母亲报警及其以往提起诉讼的材料，该申请与本案不存在关联性，不属于法院依职权调取证据的范围。其次，关于占用费用计算标准的问题。虽然上诉人提供其周边他人房屋的租赁合同予以证明自己房屋的占用费用标准，但是不同房屋之间因为地理位置、房屋面积等多项因素会产生房屋租金价格的差异，其他房屋的租金价格不必然代表上诉人房屋的收益价格，无法据此推定涉案房屋占用费计算标准。原审法院在处理占用费标准问题时，依法委托有鉴定资质的机构对于2013年10月10日至2014年8月8日期间房屋租金标准进行鉴定。该鉴定机构已经给予了鉴定意见，应当予以采信。综上，上诉人崔桂丽的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1785元，由上诉人崔桂丽负担。本判决为终审判决。审　判　长　　秦国渠审　判　员　　陈　颖代理审判员　　崔金城二〇一六年三月十七日书　记　员　　宗　正百度搜索“”