（2016）粤0402民初10003号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2017-08-09
案件名称
珠海市住房保障服务中心与杨卫平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市住房保障服务中心,杨卫平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零八条，第一百零九条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初10003号原告：珠海市住房保障服务中心，住所地珠海市香洲区。法定代表人：林永泉，主任。委托诉讼代理人：何灿，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓明，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：杨卫平，男，汉族，户籍地址珠海市香洲区，现住珠海市香洲区兴业路**号**栋**房。原告珠海市住房保障服务中心（以下简称住房保障中心）与被告杨卫平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告住房保障中心的委托诉讼代理人郑晓明、被告杨卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住房保障中心向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告向原告支付珠海市香洲区兴业路XX号XX栋XX房2008年1月至2015年3月间的应付租金，共计人民币32016元；2.判决被告向原告支付其因拖延支付2008年1月至2015年3月间应付租金所产生的滞纳金（以被告累积拖欠租金额数额为基数，在拖欠租金期间内每日计收千分之三），暂计至2016年11月2日止为181574.88元，请求计至被告向原告全部偿还有关应付租金之日为止；3.判决被告立即向原告腾退、归还珠海市香洲区兴业路XX号XX栋XX房屋；4.判决被告自2015年4月起向原告支付房屋的使用费，该费用自2015年4月计算至2016年10月时为6992元，请求一直支付至被告实际向原告腾退、归还标的房屋之日为止；5.判决由被告承担公告费用1410元；6.判决被告承担本案全部诉讼费用。原告住房保障中心主张的事实和理由：2004年6月17日，原、被告签订珠公寓租合字[2004]香125号《珠海市政府单身公寓租赁合同》，约定由原告将珠海市香洲区兴业路XX号XX栋XX房(坐落于北园新村小区内)出租给被告使用。合同约定，被告承租标的房屋的月租金为368元，且被告应于每月5号前向原告支付当月租金，如被告在当月30号前仍未向原告交纳租金的，视为拖欠租金。合同签订后，原告依约履行合同并将标的房屋交由被告使用，但被告屡屡拖欠租金。期间，原告曾多次通知、催促被告支付租金等费用，但被告仍然长期拖欠对应的租金。经计算，截至2014年12月时，被告仍未向原告支付2008年1月至2014年12月的租金。基于上述情况，原告根据《公共租赁住房管理办法》、《珠海市公共租赁住房管理办法》的规定和《珠海市政府单身公寓租赁合同》第八条第2点的约定，决定与被告解除《珠海市政府单身公寓租赁合同》。随后，原告通过向被告邮寄对应的《律师函》、到标的房屋现场张贴《律师函》、登报公告等方式，告知被告《珠海市政府单身公寓租赁合同》已告解除一事，同时要求被告向原告支付已拖欠的租金、滞纳金等费用，并将标的房屋腾空、退还给原告。然而，原告虽已多次催促，但被告至今仍然未向原告支付标的房屋2008年1月至2015年3月的应付租金、未向原告支付过因迟延支付租金而产生的滞纳金、未向原告腾退标的房屋、未向原告支付任何自2015年4月起占用原告方标的房屋的使用费。原告认为，被告拖欠租金及水费、电费等其他相关费用的行为已严重违反《珠海市政府单身公寓租赁合同》，原告与其解除合同，依法有据，被告应当依法承担违约责任，同时向原告偿还应付租金，并将标的房屋归还给原告。原告住房保障中心提交如下证据：1、珠公寓租字[2004]香125号《珠海市政府单身公寓租赁合同》；2、解封备忘录及其所附清单、《催租通知》；3、有关《律师函》三份，以及与这些《律师函》对应的EMS邮寄单、现场张贴照片；4、2016年8月13日珠海特区报04版、登报公告的增值税普通发票；5、《公告租赁住房管理办法》、《珠海市公告租赁租房管理办法》；6、珠机编办[2012]130号《关于印发珠海市住房和城乡规划建设局所属事业单位机构编制方案的通知》。被告杨卫平答辩称：1、不认可原告所述事实。2、房子原有人是杨某，是珠海特区公安分局原局长，房子是1990年从香洲东风里XX号拆迁而来的。是特区公安分局单位宿舍，因为旧城区改建工作拆迁，由珠海市第二城区城市第二公司负责拆迁。负责人刘海波（已去世）在1990年7月15日安排拆迁到香洲北园新村XX之一，门牌号是杨某以特区公安分局名义申请注册的，是根据珠海市公安局户籍科规定，申请该门牌号码。3、原告在2011年6月份，没有经过批准，以黑社会的手段把XX栋XX之一的门封了，到2011年6月7日把门打开换了门锁，将房内的抽屉全部翻乱，拿走了3个珠海市公安局的专业信封，第一个信封里面有珠海市公安局办法的干部退休证一本，姓名杨某，职务教导员；第二个信封是香洲东风里XX号的迁移证原件；第三个信封是公安部颁发证书一个，注明是特级侦查员一本，姓名杨某。涉案房屋是杨某名下的拆迁房，拆迁房产权是第二城市开发公司，不是原告所述是原告保障房中心的。被告杨卫平提交如下证据：1、杨某房屋持有人原始材料；2、拆迁通知原始材料；3、从东风里XX号迁移香洲北园新村XX之一户口本复印件；4、从东风里XX号原来居住身份证复印材料；5、报警回执、刑侦支队照片。本院经审理查明：原告住房保障中心原名称为珠海市国土资源局公产房管理中心，2012年12月调整为原告现名称。2004年6月17日，珠海市国土资源局公产房管理中心（甲方）与“杨卫平”（乙方）签订珠公寓租合字[2004]香125号《珠海市政府单身公寓租赁合同》，约定甲方将珠海市香洲区兴业路XX号XX栋XX房出租给乙方使用；租用期限为二年，自2004年1月起至2005年12月30日；月租金为368元，租金按月结算，由乙方于每月5日前交付给原告；合同期满或终止时，乙方应当按时交回房屋；对合同期满需续租者，乙方应在合同期满前一个月内提出书面申请，甲方接到续租后5天内作出答复，对租赁期满既不续租又不办理退房手续者，其保证金不予退回，甲方将强行收回房屋。违约责任条款中约定，乙方连续3个月不缴纳房租的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，所收保证金不退回，并继续追收所欠租金和滞纳金；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金计算标准为：拖欠租金总额乘以拖欠时间（日）的3‰；等。被告杨卫平抗辩称上述合同不是其本人签署，但承认自2004年至2007年起其委托弟弟向珠海市公产房管理中心交租，每月交租金额为368元。另查明，2008年1月起，被告杨卫平未再向原告住房保障中心支付租金。2011年6月7日，因被告拖欠租金已达41个月，原告工作人员在物业管理处见证下，将案涉房屋打开。但此后，被告仍未交纳租金，也没有返还房屋。2013年11月18日，原告向被告发出催租通知。2014年12月15日和2015年12月17日，原告两次向被告邮寄送达《律师函》，但被告杨卫平没有签收邮件。2015年3月5日，原告前往案涉房屋上门张贴《律师函》，告知被告杨卫平其与公产房管理中心签订的《政府公寓租赁合同》将在律师函送达被告时解除，同时要求被告向原告支付2008年1月至合同解除之日的全部租金及按“拖欠租金总额乘以拖欠时间（日）的3‰”的标准支付滞纳金，并依法在收函30日内向原告腾退租赁物业。2016年8月13日，原告在《珠海特区报》上刊登公告，通知双方之间的租赁合同关系解除，要求被告立即腾退房屋，结清拖欠租金等相关费用并承担违约责任。原告为此支出登报公告费1410元。但被告仍未支付拖欠的租金，也未腾退案涉房屋。被告杨卫平抗辩称，珠海市公安局与珠海市第二城市开发公司曾就案涉房屋的产权进行交涉，但至今没有结果。案涉房屋产权人并非原告住房保障中心，被告也没有与原告签署过租赁合同，因此原告无权要求其支付租金。本院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《公共租赁住房管理办法》第四条第二款，“县级以上地方人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。”原告住房保障中心作为珠海市住房保障管理部门，有权向公共租赁房屋的承租人主张租金。被告杨卫平抗辩称案涉房屋并非公共租赁房屋，没有证据证明，不能成立。被告杨卫平虽然主张其没有签署过《珠海市政府单身公寓租赁合同》，但承认一直居住使用案涉房屋，且自2004年起每月向珠海市国土资源局公产房管理中心交纳租金368元直至2007年12月止。由此可见，被告杨卫平已经享受了《珠海市政府单身公寓租赁合同》中承租人的权利，并在长达四年中按约履行了交纳租金的义务，该合同已经实际履行。况且，被告杨卫平并未申请对其签名笔迹进行司法鉴定，其主张签名为伪造缺乏证据支持。综上，《珠海市政府单身公寓租赁合同》对原、被告双方具有约束力，原告有权依照《珠海市政府单身公寓租赁合同》要求被告杨卫平履行合同义务。被告杨卫平没有按时支付租金，自2008年1月起长期拖欠租金，已构成根本违约，依照合同约定和法律规定，原告有权要求解除合同。并且，上述合同约定的租赁期限为二年，至2005年12月30日终止。依照法律规定，租赁期间届满后，承租人继续使用，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。原告于2015年3月5日以上门张贴《律师函》的方式向被告送达解除租赁合同通知，原、被告的房屋租赁关系于送达时予以解除。租赁合同关系解除后，被告杨卫平应将租赁房屋交还给原告，据此原告住房保障中心诉请被告杨卫平腾退、归还案涉房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。按照合同约定的租金标准每月368元计算，被告杨卫平应向原告支付2008年1月至2015年3月期间的应付租金32016元。被告杨卫平拖延支付租金，还应依照合同约定承担违约责任。合同明确约定，被告应按“拖欠租金总额乘以拖欠时间（日）的3‰”的标准支付滞纳金。结合本案实际以及日常生活经验，该标准明显过高，本院酌情调整至每日1‰。因此，被告杨卫平应以实际拖欠租金的金额为基数，按每日1‰计算滞纳金，即截至2016年11月2日止滞纳金为60525元，之后的滞纳金，应以32016元为基数，按每日1‰计算。合同解除后，被告杨卫平继续占有使用该租赁房屋，原告住房保障中心要求参照原租赁合同约定的租金标准计算占有使用费至实际租赁房屋之日止，合理有据，本院予以采纳。即被告杨卫平应自2015年4月1日至实际归还房屋之日止，按每月368元向原告支付房屋占有使用费。至于支出登报公告费1410元，系因被告杨卫平违约，原告追讨债权发生的费用，应由被告杨卫平负担。据此本院对原告住房保障中心相应诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零八条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告杨卫平于本判决生效之日起十日内向原告珠海市住房保障服务中心房屋支付2008年1月至2015年3月拖欠的租金人民币32016元；二、被告杨卫平于本判决生效之日起十日内向原告珠海市住房保障服务中心支付房屋租赁租金滞纳金（截至2016年11月2日止的滞纳金为人民币60525元，之后的滞纳金，以32016元为基数按每日1‰的标准计算）；三、被告杨卫平于本判决生效之日起十日内向原告珠海市住房保障服务中心腾退、归还珠海市香洲区兴业路1号24栋102-1号房屋；四、被告杨卫平于本判决生效之日起十日内向原告珠海市住房保障服务中心支付房屋占有使用费（按每月368元的标准从2015年4月1日计至被告杨卫平实际归还租赁房屋之日）；五、被告杨卫平于本判决生效之日起十日内向原告珠海市住房保障服务中心支付登报公告费1410元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2539元，由被告杨卫平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 崔少俊二〇一六年三月十七日书记员 陈晓容 微信公众号“”