（2016）宁01民终1727号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2017-07-03
案件名称
陈某与英中耐（兰州）假肢矫形器有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈某某,英中耐（兰州）假肢矫形器有限公司,宁夏鑫联众汽车修配城和管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终1727号上诉人（原审被告）：陈某某，男，1977年8月17日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：赵某某，宁夏兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭某某，宁夏兴业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：英中耐（兰州）假肢矫形器有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区徐家湾34号2楼。法定代表人：颜某某，该公司经理。委托诉讼代理人：段某某，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周某某，宁夏金林律师事务所律师。原审第三人:宁夏鑫联众汽车修配城和管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区109国道与永胜西路交汇处。法定代表人何某某，该公司经理。上诉人陈某某与被上诉人英中耐（兰州）假肢矫形器有限公司（以下简称英中耐公司）、原审第三人宁夏鑫联众汽车修配城管理有限公司（以下简称鑫联众公司）租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2015）贺民初字2291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陈某某的委托诉讼代理人彭某某、英中耐公司的委托诉讼代理人周某某、段某某到庭参加诉讼，原审第三人鑫联众公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。上诉人陈某某上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与原审第三人、案外人恶意串通，签订《房屋租赁合同》，该合同应属无效。涉案房屋系原审第三人所有，在上诉人购买涉案房屋前，被上诉人并未租赁房屋，却在上诉人签订书面房屋买卖合同和办理不动产权属变更登记前夕，被上诉人与原审第三人签订了所谓的房屋租赁合同，而房屋建筑面积大550平方米，双方却约定十年的租赁期限，更约定了每年120000元的租金标准明显过低，有违一般的交易习惯。上诉人早在2013年11月就成为涉案房屋的合法产权人，被上诉人在明知上述事实的情况下却辩称讲2013年3月1日至2015年3月31日期间的租金交给原审第三人的委托代理人王永富，被上诉人提交的证据不足以证明诉讼事实，系恶意逃避债务。被上诉人英中耐公司辩称，上诉人的上诉请求和事实理由不能成立，被上诉人与原审第三人在2013年3月签订涉案房屋租赁合同，租赁期限为10年，年租金为12万元，租金是提前1年缴纳，上诉人取得涉案房屋所有权的时间为2013年11月，上诉人取得房屋所有权后，并未口头或书面告知上诉人，此房屋已归上诉人所有，房屋租赁合同签订在前，上诉人取得房屋所有权在后，所以被上诉人与原审第三人签订的合同符合法律规定，是有效合同。2014年3月被上诉人缴纳下一年度的租金时，上诉人没有通知被上诉人该年度费用应该交给上诉人。本案从起诉至今，被上诉人按原合同已将从2015年3月至2017年3月期间的2年租金全部交给上诉人，说明上诉人认可被上诉人与第三人之间的房屋租赁合同仍然有效。被上诉人认为上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求依法驳回上诉。被上诉人英中耐公司一审诉讼请求：判令被告继续履行原告与第三人签订的《房屋租赁合同》，并承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年1月24日，第三人委托王永福将其名下位于银川德胜工业园区银川汽车修配装潢城综合商业楼三层B座（2﹟-3B）550.68平方米房屋出租给原告并收取租金，当日，第三人与原告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：1、租金每年12万元，按年支付至第三人指定账户；2、租赁期为10年，自2013年3月1日至2023年3月31日。2013年11月6日，第三人将其名下涉案房屋转让给被告，并与其签订《房地产转让合同》一份，被告于2013年11月26日取得涉案房屋所有权证书。2013年3月1日至2015年3月31日，原告共向第三人指定的王永富支付租金24万元，向被告支付2015年4月1日至2016年3月31日期间的部分租金75000元。现原告诉至人民法院，望判如所请。另查明，涉案房屋现由原告占用、使用。一审法院认为，根据合同法规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，2013年1月24日，第三人委托王永富将其名下涉案房屋出租给原告，并签订《房屋租赁合同》一份，双方之间成立租赁合同关系，该合同依法成立、有效。2013年11月26日，被告基于买卖关系取得涉案房屋所有权，并进行产权登记，双方之间成立房屋买卖合同关系。第三人与原告签订房屋租赁合同行为在其与被告发生房屋买卖之前，故，被告要受第三人与原告签订的租赁合同的约束，继续履行第三人与原告签订的《房屋租赁合同》。被告辩称被告依法不受该租赁合同的约束，租赁合同中明确约定了该房屋如转让应另行签订租赁合同和买卖合同，故请求依法驳回原告诉请。经查，《房屋租赁合同》第八条约定租赁期间第三人有权依照法定程序转让该出租房屋。该约定并不是对原租赁合同的终止，不影响租赁合同的效力，该约定与《中华人民共和国合同法》第二百二十九条并不矛盾。对于被告辩称第三人在与其发生买卖时未告知房屋存在租赁关系,第三人存在明显恶意行为，该行为发生于被告与第三人之间的房屋买卖关系中，其行为与本案原告诉请无关，故不予处理。另，被告未向法庭提交证据证明上述抗辩意见成立，故对其上述抗辩意见不予采信。第三人宁夏鑫联众汽车修配城管理有限公司经合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第四条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告陈某某于判决生效之日起十五日内继续履行原告英中耐（兰州）假肢矫形器有限公司与第三人宁夏鑫联众汽车修配城管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；案件受理费100元，公告费600元，由被告陈某某负担。二审审理期间，被上诉人英中耐公司提交中国工商银行电子汇单一份，拟证明被上诉人于2017年1月13日给上诉人支付租金16.5万元。上诉人对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。该证据只能证明被上诉人在上诉人上诉后，支付了部分房屋占有使用金。二审查明的事实与原审判决查明的一致，对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于被上诉人与原审第三人所签订的租赁合同是否合法有效，上诉人应否继续履行。上诉人上诉称该合同系被上诉人与原审第三人、案外人恶意串通签订，应属无效，但无法提供证据证实，原审第三人委托王永富与被上诉人签订租赁合同真实有效，在租赁期间所有权发生变动，不影响租赁合同的效力。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 鹏审 判 员 张 婧代理审判员 郭燕荣二〇一七年三月十七日书 记 员 田 华 微信公众号“”