（2015）惠东法民一初字第1450号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-08-19
案件名称
广东省广晟酒店集团有限公司与兴运（惠州）银燕花园房产有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
惠东县人民法院
所属地区
惠东县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东省广晟酒店集团有限公司,兴运（惠州）银燕花园房产有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠东法民一初字第1450号原告：广东省广晟酒店集团有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：许波，董事长。委托代理人：苏小建。被告：兴运（惠州）银燕花园房产有限公司，住所地惠东县。法定代表人：袁燕才，董事长。委托代理人：王谦，湖南天声律师事务所律师委托代理人：杨宏。本院在审理原告广东省广晟酒店集团有限公司诉被告兴运（惠州）银燕花园房产有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告广东省广晟酒店集团有限公司的委托代理人苏小建，被告兴运（惠州）银燕花园房产有限公司的委托代理人王谦、杨宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广东省广晟酒店集团有限公司诉称：2011年10月28日，广州新兴房地产开发公司（下称新兴公司）与被告、湖南省建筑工程集团总公司惠州分公司（下称湖南建工惠州公司）签订《惠东银燕花园项目合作协议书》，约定新兴房地产公司投入900万元，期限一年，投资回报450万元。2011年11月1日，新兴公司按约定向被告支付了900万元，但被告在到期后一直拖延支付前述本金及回报。2013年11月29日，新兴公司与被告、湖南建工惠州公司、惠东县鑫惠实业有限公司（下称”鑫惠公司”）签订《惠东银燕花园项目合作补充协议书》，约定被告还款期限延长至2014年11月30日，期间资金占用费按年利率15%计，至2014年11月30日为280.726万元，但被告仍未如期支付。2014年2月18日，新兴公司将其对被告享有的前述债权合计1630.726万元（其中资金占用费计至2014年11月30日）转让给原告。2014年11月18日，被告向原告出具《还款承诺书》，同意该债权转让行为，并承诺2015年6月30日前偿还本金900万元，回报及资金占用费在项目销售时偿还。鉴于被告屡次承诺均未兑现，以及被告土地已被查封无法开发的情况，原告不认可被告承诺的还款期限。综上，为保障原告合法权益，维护国有资产安全。请求判令：一、被告立即偿付原告本金900万元，回报450万元，以及资金占用费（自2012年11月1日起，按年利率15%计至原告清偿之日止，暂计至2015年8月31日为382.5万元，以上合计1732.5万元）。二、本案诉讼费用由被告承担。被告兴运（惠州）银燕花园房产有限公司辩称：1、本案的法律关系实质是借贷，非合资、合作开发房地产纠纷；2、原告诉请的回报450万元无事实和法律依据，请求法院在查明本案的事实基础上依法判决。经审理查明：原告广东省广晟酒店集团有限公司于2002年2月5日成立，经营范围为从事酒店、旅行社、旅游车队、旅游资源开发等相关业务的管理、人员培训、票务，实业投资，物业租赁及管理，室内装饰，酒店业及物业管理的咨询服务，企业形象策划，酒店业的电子计算机软硬件及网络技术开发、安装、技术咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告兴运（惠州）银燕花园房产有限公司经营范围为开发并建设占地40000平方米的花园式房地产工程项目（包括商品房的开发建设、建成的物业销售、租赁、物业经营管理）2011年10月28日，广州新兴房地产开发公司（作为甲方）与被告兴运（惠州）银燕花园房地产开发有限公司、湖南省建筑工程集团总公司惠州分公司（作为乙方）、签订《惠东银燕花园项目合作协议书》，约定：二、甲、乙双方拟合作开发建设银燕花园项目位于广东省××市惠东县城，项目位于县城主干道平深公路边，毗邻县城中心。乙方为项目开发商及施工方，该项目占地5316平方米，总建筑面积82878平方米，为商住楼项目。三、合作方式乙方为项目开发商及施工方，甲方拟投入部分资金支持项目开发。乙方负责办理项目开发报建的所有手续及资金筹措并负责项目的施工建设、开发管理。甲方投入资金人民币900万元，不参与项目的具体经营管理。为保证甲方资金安全，在甲方资金未收回前甲方对项目的建设和日常经营管理工作有监督权。甲方资金主要用于完善项目用地手续和办理项目的开发报建，甲方收取固定投资回报。四、合作期限合作期限壹年，壹年期满甲方收回全部投资款本金和投资回报。五、甲方资金注入方式及固定投资回报收取方式。（一）甲方资金注入方式在本协议书签订后五天之内，甲方将人民币900万元一次性支付给乙方。（湖南省建筑工程集团总公司惠州分公司指定账户）。（二）固定投资回报收取方式根据甲方投资款注入时间，壹年期满后甲方收取乙方固定投资回报450万元，乙方应将投资回报450万元和本金900万元一期于壹年合作期满之日起5天内支付给甲方。如乙方提前归还甲方款，投资回报按年回报率50%为基数，按实际使用天数计算。六、投资本金及收益保证乙方兴运（惠州）银燕花园房产有限公司，湖南省建筑工程集团总公司惠州分公司对甲方投资本金及收益共同承担连带责任人。七、违约责任甲方投资到期后，如乙方不能按期偿还，每逾期一天，乙方须支付甲方款项的千分之二作为违约金，逾期超过三个月，甲方有权诉诸法院拍卖项目用地，所得款项优先清偿甲方投资和投资回报及乙方应支付甲方的违约金。乙方承诺甲方注入的项目资金全部用在该项目上，如挪用该笔资金作其他用途，乙方除应在甲方规定期限内追回挪用资金外，还将承担挪用金额每日千分之二的违约金。2011年11月1日，广州新兴房地产开发公司通过转账900万元给被告。2013年11月29日，广州新兴房地产开发公司（甲方）与兴运（惠州）银燕花园房产有限公司（乙方）、惠东县鑫惠实业有限公司（丙方）、湖南省建筑工程集团总公司惠州分公司（丁方）签订《惠东银燕花园项目合作补充协议书》，约定：2011年11月1日，甲方与乙方签订《惠东银燕花园项目合作协议书》，甲方投入900万人民币给乙方，因各种客观原因，该项目进展缓慢，导致乙方不能按时向甲方支付上述款项及回报。现就上述款项的归还期限及回报的事宜，达成如下协议：一、2013年6月30日前，乙方归还本金900万元，回报450万元。二、上述款项到期日延长至2014年11月30日。三、在2013年12月10日前，乙方承诺支付145.7260万元（2012年11月1日至2013年11月30日期间）资金占用费给甲方。四、延长期限届满后5日内丙方应向甲方支付投入款900万元及资金占用费135万元（2013年12月1日至2014年11月30日期间）。五、2012年11月1日前回报仍为450万元，并于延长期限届满后5日内支付完毕。六、上述资金主要用于完善项目用地手续和办理项目的开发报建及施工建设，且甲方有权对项目的建设和日常经营管理工作进行监督。七、甲方委托广东凯旋装饰工程有限公司对合作项目建设和日常经营管理工作进行监督，广东凯旋装饰工程有限公司派出的人员有权了解项目相关情况，并提出建议，乙方应给予配合。八、乙方承诺银燕花园项目的土地及收入作为归还上述款项的担保，在本项目开始销售时，甲方派出财务人员对销售资金进行监管，乙方同意将销售收入中的50%优先归还甲方的本金及回报。九、丙方及丁方愿意对甲方的投资本金及回报承担连带清偿责任。2014年2月18日，原告广东省广晟酒店集团有限公司（甲方）与广州新兴房地产开发公司（乙方）签订《银燕花园项目债权转让协议书》，约定：根据乙方与兴运（惠州）银燕花园房产有限公司、惠东县鑫惠实业有限公司、湖南省建筑工程集团总公司惠州分公司于2013年11月29日签订的《惠东银燕花园项目合作补充协议书》，截至2014年11月30日，乙方对兴运（惠州）银燕花园房产有限公司享有的债权共计1630.726万元（含本金900万元、回报450万元及2012年11月1日至2014年11月30日期间的资金占用费280.729万元）。现经双方友好协商，达成如下协议：一、双方同意乙方的前述债权自本协议生效之日起转由甲方享有。即，甲方对兴运（惠州）银燕花园房产有限公司享有1630.726万元债权。2014年11月18日，被告向原告出具《还款承诺书》，内容：广东省广晟酒店集团有限公司：关于惠东银燕花园合作项目一事，广州新兴房地产开发公司于2014年2月18日将其对我司享有的债权转让给贵司。由此，截至2014年11月30日，贵司对我司享有债权共计1630.726万元（含本金900万元、回报450万元及2012年11月1日至2014年11月30日期间的资金占用费280.726万元）。现我司特向贵司承诺如下：一、我司同意广州新兴房地产开发公司将对我司享有的债权转让给贵司。二、我司自愿以银燕花园项目的土地及收入作为偿还上述款项的担保。三、我司承诺于2015年6月30日前偿还贵司本金900万元，所欠回报利息和资金占用费730.726万元在银燕花园项目实现销售时（预计时间在2015年12月31日以前），我司愿意接受贵司对销售资金的监管，并按销售收入的20%优先偿还给贵公司。2015年10月13日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉请。本案在审理过程中，原告表示在本案中不起诉惠东县鑫惠实业有限公司和湖南省建筑集团总公司惠州分公司。被告表示已偿还了135万元，但未提供证据证明。同时，双方确认款项的资金占用费按年利率15%计。本案在审理过程中，根据原告惠的申请，本院于2015年12月17日作出（2015）惠东法民一初字第1450-1号民事裁定书，查封被告兴运（惠州）银燕花园房产有限公司名下位于惠东县平山镇黄排云田村的土地［详见（2015）惠东法民一初字第1450-1号民事裁定书］。以上事实，有原告广东省广晟酒店集团有限公司提供的起诉状、企业机读档案登记资料、组织机构代码证、惠东银燕花园项目合作协议书、银行电汇凭证、惠东银燕花园项目合作补充协议书，银燕花园项目债权转让协议书、还款承诺书和本院庭审笔录等材料在卷为据。本院认为：广州新兴房地产开发公司与被告兴运（惠州）银燕花园房产有限公司及案外人湖南省建筑集团总公司惠州分公司签订的《惠东银燕花园项目合作协议书》及广州新兴房地产开发公司与被告兴运（惠州）银燕花园房产有限公司及案外人惠东县鑫惠实业有限公司、湖南省建筑集团总公司惠州分公司签订的《惠东银燕花园项目合作补充协议书》，两份协议书并无约定广州新兴房地产开发公司有共同投资、共享利润、共担风险的义务，该协议约定与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定合作开发房地产条件不相符，该两份协议书名义上是合作，实际为借款关系。后广州新兴房地产开发公司将上述两份协议书的债权转让给原告广东省广晟酒店集团有限公司，被告对债权转让未提出异议并作出还款承诺，但该债权转让是基于上述两份协议书产生的，即是借款关系的债权转让。由于被告违约，未按约定偿还借款，因此，原告请求被告偿还本金900万元，理由充分，予以支持。至于原告请求回报450万元及资金占用费的问题，根据双方补充协议的约定，原、被告双方约定至2013年6月30日止，被告归还回报450万元及从2012年11月1日至2013年12月10日止按年利率15%计资金占用费，该约定超过年利率的24%，根据《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十六条和第三十条的规定，原告请求的回报及资金占用费，即从2011年11月1日起至2013年6月30日止，按年利率24%计付，超出部分，不予支持，从2013年7月1日起至还清款日止，按双方约定的年利率15%计付。综上，原告诉请及被告辩解，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及上述司法解释之规定，判决如下：一、被告兴运（惠州）银燕花园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告广东省广晟酒店集团有限公司的本金9000000元及利息（利息其中从2011年11月1日起至2013年6月30日止，按年利率24%计付；从2013年7月1日起至还清款日止，按年利率15%计付）。二、驳回原告广东省广晟酒店集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125750元及保全费5000元共130750元，由原告广东省广晟酒店集团有限公司承担42800元，由被告兴运（惠州）银燕花园房地产开发有限公司承担87950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 陈泳通审 判 员 李 朋人民陪审员 柯容花二〇一六年三月十七日书 记 员 邹远青 来自