（2015）密民初字第7098号

裁判日期: 2016-03-17

公开日期: 2016-06-27

案件名称

杨金文与张亚军农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市密云区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨金文,张亚军

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2015）密民初字第7098号原告（反诉被告）杨金文，男，1960年4月18日出生。被告（反诉原告）张亚军，女，1961年9月28日出生。委托代理人孙明炯，北京市檀州律师事务所律师。委托代理人史义，北京市檀州律师事务所律师。原告（反诉被告）杨金文与被告（反诉原告）张亚军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员代祖勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨金文，被告（反诉原告）张亚军及其委托代理人孙明炯、史义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨金文诉称：我于2005年8月29日与被告（反诉原告）张亚军签订房屋买卖协议，约定被告以人民75000元购买属我所有的位于密云县X镇X村的北正房四间、南倒座四间、西厢房三间。将房屋卖与被告后，我已无房居住，发生住房困难，且被告不是X村村民，不应享受X村的宅基地待遇，其购买我的房屋不符合《中华人民共和国土地管理法》的规定。现诉至法院，请求判决确认双方签订的房屋买卖协议无效；被告返还购买的属原告所有的位于X镇X村的北正房四间、南倒座四间、西厢房三间；案件受理费由被告负担。被告（反诉原告）张亚军答辩并反诉称：我不同意返还房屋，我买房时与杨金文签有协议，是杨金文自己作的价钱，我认为协议有效，不同意原告的各项诉讼请求。我与杨金文签订房屋买卖协议时，是经过本村村委会同意的，且支付了相应对价，至今已居住十多年。房屋买卖合同已履行多年，应为合法有效，现杨金文违反诚实信用原则欲将房屋要回，应赔偿我全部损失，请求判决杨金文返还我购房款75000元，赔偿我房屋附属设施重置成新价及院落区位补偿价等共计360000元，并承担鉴定费及案件受理费。原告（反诉被告）杨金文针对反诉辩称：我不同意反诉原告的各项诉讼请求。评估鉴定是张亚军提出的，评估报告第19页已经说明宅基地价值不适用于买卖，是参考的拆迁补偿价，另外评估结论并没有说不包括以前的购房款。经审理查明：原告（反诉被告）杨金文户籍地为密云区X镇X村X街X号，被告（反诉原告）张亚军户籍地为密云区X镇X村X号。2005年8月29日，杨金文与张亚军签订房屋买卖协议，约定杨金文将位于密云区X镇X村X街X号院落的北正房四间、南倒座四间、西厢房三间卖给张亚军，房款为75000元。现原告（反诉被告）杨金文要求确认房屋买卖协议无效，双方为此发生争议。审理过程中，被告（反诉原告）张亚军申请对涉案房屋的宅基地区位补偿价及房屋、附属设施重置成新价进行评估。2016年1月24日，北京国地房地产土地评估有限公司出具报告书称：确定在价值时点2016年1月5日，估价对象位于北京市密云区X镇X村X街X号院，宅基地面积167平方米，房屋建筑面积136.08平方米，区位补偿价值334000元，房屋重置成新价96476元，附属设施重置成新价17465元，合计447941元。被告（反诉原告）张亚军支付评估费5000元。双方当事人对评估结论均无异议。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖协议、居委会证明、农村建房审批表（复印件）、房地产评估报告及评估费发票等证据材料在案佐证。本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告（反诉原告）张亚军并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其与原告（反诉被告）杨金文签订的农村房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。故原告（反诉被告）杨金文要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告（反诉被告）杨金文要求被告（反诉原告）张亚军返还房屋的诉讼请求，及被告（反诉原告）张亚军要求原告（反诉被告）杨金文返还购房款的反诉请求，理由正当，本院予以支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在涉案房屋的交易过程中，原告（反诉被告）杨金文作为本村集体经济组织成员，应当知道其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，现其在出售涉案房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，其应对合同无效承担主要责任，被告（反诉原告）张亚军应对合同无效承担次要责任。涉案房屋及院落虽尚未进入拆迁程序，但相关交易行为已完成多年，房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等均已发生变化，房屋及土地价值提升。被告（反诉原告）张亚军要求原告（反诉被告）杨金文因房屋买卖合同无效对其造成的经济损失进行赔偿，理由正当，本院根据双方过错责任大小，结合案件实际情况并参照评估报告等证据确定赔偿金额。被告（反诉原告）张亚军反诉请求过高部分，本院不予支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益不受侵害，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨金文与被告（反诉原告）张亚军于二〇〇五年八月二十九日签订的房屋买卖协议无效。二、被告（反诉原告）张亚军于本判决生效之日起三十日内，将位于密云区X镇X村X号院的北正房四间、南倒座四间、西厢房三间及院落返还给原告（反诉被告）杨金文。三、原告（反诉被告）杨金文于本判决生效之日起十日内，返还被告（反诉原告）张亚军购房款七万五千元。四、原告（反诉被告）杨金文于本判决生效之日起十日内，赔偿被告（反诉原告）张亚军因合同无效造成的经济损失二十六万一千一百元。五、驳回被告（反诉原告）张亚军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费五千元，由原告（反诉被告）杨金文负担三千五百元（限本判决生效之日起七日内给付张亚军），由被告（反诉原告）张亚军负担一千五百元（已交纳）。案件受理费八百三十八元，由原告（反诉被告）杨金文负担八百一十三元（已交纳），由被告（反诉原告）张亚军负担二十五元（限本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费三千九百五十元，由原告（反诉被告）杨金文负担三千一百七十元（限本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）张亚军负担七百八十元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员　　代祖勇二〇一六年三月十七日书记员　　张　娇 来源：百度“”