（2015）郴北民二初字第1794号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-04-22
案件名称
原告郴州市悦和义乌小商品城有限公司诉被告黄益琼房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
郴州市北湖区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郴州市悦和义乌小商品城有限公司,黄益琼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款，第十一条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）郴北民二初字第1794号原告郴州市悦和义乌小商品城有限公司，住所地湖南省郴州市开发区万华路北侧（天龙汽车站旁）。法定代表人罗红英，该公司董事长。委托代理人罗兴红，男，汉族，湖南省嘉禾县人。委托代理人王海霞，女，汉族，湖南省桂阳县人。被告黄益琼，女，汉族，湖南省郴州市北湖区人，个体户。委托代理人王泽龙，男，汉族，系被告黄益琼之夫。原告郴州市悦和义乌小商品城有限公司（以下简称“悦和义乌公司”）诉被告黄益琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告悦和义乌公司的委托代理人罗兴红、王海霞和被告黄益琼及其委托代理人王泽龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦和义乌公司请求本院判令：1、被告缴纳2014年度及2015年度租金计21600元及2015年度物业管理费1344元；2、解除双方签订的租赁合同，由被告承担诉讼费用；3、被告承担因违反市场管理制度导致原告无法正常营业的经济损失。被告黄益琼辩称：1、被告要求原告出示建设局的建设许可证、消防支队的验收合格证及悦和义乌小商品城的开业许可证，以证明原告开发建设的商城存在的合法性以及收取押金及各种费用的合法性。2、被告从开业到2014年8月31日止的租金和物业费以及2014年9月1日至2015年8月31日的物业费已交清，2014年9月1日至2015年的租金确实未交，原因有以下两点：一是当时商场虽然勉强开门，但所有商户已听到消息，原告商城的消防根本没有验收合格，是原告方买通人才开业的，而且已经有人举报到省里，这个商城十有八九开不成；二是因为这个传言，原告为了稳定市场商户的心，出具了《关于对正常营业商户支持方案及对未正常营业商户合同解除的决定》，被告肯定是符合免交2014年9月1日至2015年8月30日租金的商户，而且被告相信原告也拿不出任何一份交纳2014年9月1日至2015年8月30日租金的票据，也就是说不管开门的商户还是不开门的商户都没有交纳2014年9月1日至2015年8月30日的租金；3、至于2015年9月1日至2016年8月30日的租金和物业费，只有傻子才会交，因为郴州市公安消防支队在2015年1月5日就已责令商城停止使用、营业，2015年8月4日消防支队已依法强制执行并查封了被告的商城。综上所述，被告不欠原告一分钱。请求法院判处：1、解除原、被告租赁合同；2、原告返还被告押金10000元并赔偿被告装修费8000元；3、原告返还被告2014年8月至2015年8月的空调费、物业费1056元。根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：2013年4月12日，原告悦和义乌公司（出租方、甲方）与被告黄益琼（承租方、乙方）签订《郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》约定：“一、乙方自愿承租位于郴州市悦和义乌小商品城有限公司商品批发城三层3176号商铺，该商铺面积为12平方米（具体以商铺实际为准并不是以面积计算租金），每月租金900元，每年合计10800元，指定经营产品类别是针织，乙方不得随意更改经营产品范围。二、租赁期限共计三年，……。三、签订本协议时，乙方必须向甲方一次性缴纳行业管理保证金10000元，合同期满，乙方无违约行为保证金退还。四、租金、水电费、物业管理费及交纳办法：1、租金按年度交纳，乙方应于签订本协议时，一次性交纳全年的租金，下一年度租金按市场行情确定，乙方需提前2个月交纳，租金上涨不高于前一年租金20%，如乙方逾期交纳租金，每逾期一天须向甲方支付5%的违约金，逾期超过10天，甲方有权单方解除合同收回商铺；2、水电费依照国家有关收费标准于每月1-10日按实际用量以及分摊的水电费交纳上月费用，乙方要积极配合，按时交纳，如借故拖延，超过5天，则按实际用量的金额5%交纳滞纳金，超10天甲方有权予以乙方停电停水处理；3、市场管理费参照同类市场收费标准按每月每平方米15元收取，首三年按每月每平方米10元计取，按年度收取，以后甲方可根据郴州同类市场行情有权对管理费用进行额度调整；空调流量费按每月每平方米8元收取（如冬季度空调停用的情况可以减免空调流量费每月每平方米8元）；乙方要积极配合，按时交纳，如借故拖延，则按实际用量金额的5%计算滞纳金；4、乙方要认真执行以上所有条款，如有违反，则甲方有权单方解除合同，收回商铺，已交纳的所有租金保证金及押金不退。……八、乙方自觉按时交纳各项税费及费用（首一年度优惠期及政府优惠政策除外），必须服从甲方或者甲方聘请（或设立）的物业管理公司对市场的各项管理，同时认真执行合同条款，如有违反，则甲方有权单方解除合同。九、乙方在租赁期内因特殊原因需转租转让商铺的，必须事前征得甲方的书面同意并办理相关手续，否则甲方有权终止合同并收回商铺，已经交纳的租金不予返还；租赁期内，乙方当月连续3天，累计5天不开店营业的，甲方有权收回商铺，已交的租金及押金不予返还（特殊情况可以书面形式向市场管理办申请）。十、在租赁期内涉及市场布局调整和市场改造时，乙方要顾全大局，服从统一安排；……。十一、乙方需装修商铺的，必须向甲方提出申请及装修设计方案，经甲方审批同意后方可施工，协议终止时，所改建部分由乙方负责恢复原状，未经审批不得施工，造成后果的，责任自负，合同到期后装修购置物视为公物。十二、在租赁期内，乙方必须遵纪守法，文明经商，禁止不正当竞争和欺行霸市；严格遵守《市场管理制度》等规章制度，且甲方或者市场管理单位制定的各项规章制度为本合同的附件，对乙方具有约束力。十三、本协议未尽事宜，双方协商解决；租赁期内，甲方所有事项的通知，均采用市场广播和在市场张贴公告，上述通知即视为送达乙方。……。附件：①首两年由市场代缴国税、地税；②首年免租半年，第二年七折，第三年八折；③市场配合符合贷款条件商户，协助办理政策范围内的无息贷款（详见市劳动局优惠政策）；④市场提供政府就学支持政策，协助解决商户小孩就学问题；⑤优先优惠入驻郴州悦和义乌小商品批发城二期。”该《商铺租赁合同》签订当天即2013年4月12日，被告按照合同约定向原告交纳了保证金（即商铺押金）10000元，同时向原告交纳了第一年度的租金5400元（第一年度租金为10800元，合同约定“首年免租半年”）和物业管理费1440元。原、被告所签《商铺租赁合同》约定被告承租原告的悦和义乌小商品批发城三层3176号商铺，由于原告向商户交付商铺时重新对商铺进行了编号，原告实际交付给被告承租经营的商铺编号为D3008号，D3008号商铺与《商铺租赁合同》约定的3176号商铺实际上为同一个商铺。2013年7月28日，原告开发建设的郴州悦和义乌小商品批发城开始对外试营业，被告即对原告提供的D3008号商铺进行正式经营。第一年的租赁期限届满后，被告黄益琼承租原告的悦和义乌小商品批发城的其他商户因生意不好均未按照《商铺租赁合同》的约定提前2个月交纳第二年度即2014年9月1日至2015年8月31日的租金和物业管理费、空调使用费，导致原告无法支付市场管理人员工资并拖欠郴电国际电费。为了维持市场运转，原告购买了一台发电机进行发电。被告因其经营的D3008号商铺所在三楼生意冷清及停电，经常在一楼市场大门口摆摊经营。2014年10月20日，原告在市场张贴《关于根据考勤状况实施租金减免及执行租赁合同的公告》，主要内容为：“为规范市场运营秩序，市场管理部在2014年2月至6月对商户营业情况进行了考勤登记制度，根据本轮签到的数据显示结果，最终评出了“优”“良”“不合格”“差”四等营业状况的商铺，为支持各商户正常经营，培育市场商业氛围，决定实施如下免租方案：一、“优”级经营商铺，签订5年租赁合同（免租金12个月）……；二、“良”级经营商铺，签订5年租赁合同（免租金6个月）……；注：“优”、“良”级别商户在合同变更前，需缴清物管费和空调使用费。三、“不合格”及“差”级经营商铺，无免租政策，按原合同条款执行，并按约定缴租期限及时交纳第二年度租金，超过十日内未履行合同的商户，由市场根据合同条款收回铺位另行处理，所缴纳租金及押金不予退还。以上合同更改时间为2014年7月20日起，先到一楼行政部登记填表，再到财务部统一签订新合同，未能取得更改合同资格及不同意更改合同的商户，按照原合同条款履行双方责任及权利”。根据原告提供的《2014年2月份至6月份市场商铺考勤汇总表》，被告经营的3176号商铺（实际为D3008号商铺）因2014年2月至6月未营业时间累计达39天，被评为不合格商户。2014年10月29日，原告召集市场商户召开“义乌市场商户大会”，会议主题为：1、关于2014年度物业管理费及空调费的收取方案；2、关于租金减免政策的通告；3、关于对未营业商户合同解除的决定。被告黄益琼参加了此次大会并在大会签到表上签名。2014年10月30日，被告向原告交纳了2014年6月至10月的空调使用费192元和2014年9月1日至2015年8月31日的物业管理费864元，但被告至今未按《商铺租赁合同》的约定向原告交纳第二年度即2014年9月1日至2015年8月31日的租金。2014年12月11日，原告在悦和义乌市场大厅张贴《关于对未缴纳费用及未正常营业商户解除合同的公告》，内容为：“为繁荣悦和义乌市场，保证市场正常营业商户的合法权益，维护市场经营秩序、市场管理部从2014年2月至6月份对所有商户开门营业时间进行了登记考核，确认了部分未开门营业的商户名单。同时根据商户的租金费用缴纳情况，对未按合同约定缴纳租金费用的商铺名单进行了公布。2014年10月28日市场举行了全体商户大会，会议决定了对正常营业商户的费用减免及租金费用优惠政策。对未营业缴纳租金费用的商户，按照租赁合同条款解除合同。以上事项，市场方近日在郴州日报予以登报公告。具体未正常开门营业商户及所欠租金费用名单公布在悦和义乌市场大厅。”2014年12月23日，原告在《郴州日报》发布《郴州悦和义乌小商品批发城有限公司公告》，决定对未正常营业未缴纳租金费用的商户解除租赁合同。《郴州日报》发布的公告见报后，原告将刊登在《郴州日报》上的公告与决定解除租赁合同的商户名单一起张贴在悦和义乌市场大厅内，公告解除租赁合同的商户名单中包括被告黄益琼。2014年12月24日，原告向被告黄益琼送达“关于对正常营业商户支持方案及对未正常营业商户合同解除决定的商户确认书”，该“商户确认书”的主要内容为：“为保证郴州市悦和义乌小商品城正常运营，支持正常开门营业商户的合法权益，依照市场管理条例处理未按合同约定正常营业的商户，经市场管理部考核及全体商户商议，决定如下方案：1、正常营业的商户给予如下优惠政策，原商铺租赁合同期由三年调整为五年。对正常营业并按时缴纳费用的商户，经市场物管部登记并考核，执行从2014年9月1日至2015年8月30日实施一年的免租政策……。2、所有正常营业商户按合同约定缴清2014年8月至2015年8月份一年的空调费及物业费后，市场保证不停电影响正常运营，如出现此种状况，市场方承诺将商户本次所缴纳的空调费及物管费用退还。但商户必须保证商铺正常开门营业，且每月超过三天不开门营业的，市场有权单方取消所有优惠政策。3、市场物管部根据2014年2月份至8月份商户的开门营业考核记录及缴纳费用情况，对未按合同约定开门营业的商户，市场有权单方面从2014年11月10日起解除双方所签订的租赁合同，所有合同内押金及保证金不予退还，并由市场物管部追缴其从2014年7、8、9、10月份四个月的租金及合同内应缴纳的费用。合同解除后市场有权清理其店面物品并对该商铺另行出租他方。本确认书作为商户与市场签订新《商铺租赁合同》条款的依据，具有同等法律效应，该确认书双方签字盖章生效，一式二份，双方各执一份。”被告黄益琼签收该“商户确认书”后，既未将其承租经营的D3008号商铺退还给原告，也未在该商铺营业，而是一直在原告的悦和义乌小商品批发城一楼市场门口摆摊经营，并拒绝向原告交纳租金。部分承租商户举报原告开发建设的悦和义乌小商品批发城存在消防问题后，郴州市公安消防支队于2015年1月5日作出《行政处罚决定书》，以原告开发建设的悦和义乌小商品批发城存在未经消防验收擅自投入使用、违法降低消防施工质量、消防设施器材不符合标准、门窗设置影响逃生、灭火、救援、封闭安全出口等消防违法行为，责令原告停止使用、停产停业，并处罚款人民币13万元。该《行政处罚决定书》作出后，原告并未停止营业进行整改。2015年5月20日，原告向市场各位商铺承租户发出《关于催缴2014年及2015年度租金及物管费的公告》，但被告及其他所有商铺承租户都未向原告交纳第二年度即2014年9月1日至2015年8月31日的租金。由于原告未执行郴州市公安消防支队2015年1月5日作出的《行政处罚决定书》，郴州市公安消防支队于2015年8月4日作出的《行政强制执行决定书》，决定查封原告的悦和义乌小商品批发城。2015年8月5日，被告以原告的悦和义乌小商品批发城存在消防问题致使关门停业为由，向本院提起诉讼，请求判令原告返还商铺押金10000元并赔偿其商铺装修费及货架损失8000元。原告则于2015年11月26日提起本案诉讼，请求判令：1、解除原、原告双方签订的商铺租赁合同；2、被告交纳2014年度及2015年度两年租金计21600元和2015年度物业管理费1334元；3、被告承担因违反市场管理制度导致原告无法正常营业的经济损失。庭审中，原告表示在本案中放弃第3项诉讼请求。另查明，2015年9月，原告在悦和义乌小商品批发城一楼引进生源超市，并对市场布局和消防问题进行整改。2016年1月15日，原告引进的生源超市开张营业，部分商铺承租户也在原告对市场布局和消防问题进行整改后开门营业，被告则一直在原告的悦和义乌小商品批发城一楼大门口摆摊经营。原告的悦和义乌小商品批发城至今未取得消防验收合格证明。本案经本院调解未果。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的焦点问题是：一、原、被告所签《商铺租赁合同》的效力问题；二、被告是否应当向原告交纳2014年度和2015年度租金、物业管理费及其数额的确定问题。现分别评析如下：一、原、被告所签《商铺租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程依法抽查不合格的，应当停止使用。”原告开发建设的悦和义乌小商品批发城属人员密集场所，依法应经消防验收合格后方可投入使用，但原告开发建设的悦和义乌小商品批发城经公安消防部门行政处罚后，虽经整改，至今仍未取得消防验收合格证明。因此，原、被告所签《商铺租赁合同》违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，依法应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告所签《商铺租赁合同》因违反法律法规的强制性规定被认定无效后，原告依法应当将依据该《商铺租赁合同》收取的商铺押金10000元退还给被告，被告则应将其承租经营的悦和义乌小商品批发城三层D3008号商铺返还给原告。由于原、被告所签《商铺租赁合同》属无效合同，不存在解除问题，故原告诉请解除与被告签订的《商铺租赁合同》，本院不与支持。二、被告是否应当向原告交纳租金、物业管理费及其数额的确定问题。1、被告是否应当向原告交纳租金及物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原、被告所签《商铺租赁合同》依法认定无效后，原告诉请被告交纳的租金实为被告占用原告商铺期间的占有使用费。根据上述司法解释的规定，被告占用原告商铺，应当按照双方所签《商铺租赁合同》的约定向原告支付商铺占有使用费。此外，原告为被告占用的商铺提供了物业服务，被告理应按照约定支付物业服务费。2、被告应向原告交纳的商铺占有使用费、物业服务费的数额确定问题。原、被告所签《商铺租赁合同》约定：每月租金900元，每年合计10800元，租金按年度交纳，被告应于签订本协议时一次性交纳全年的租金，下一年度租金按市场行情确定，被告需提前2个月交纳。该《商铺租赁合同》的附件同时约定首年免租半年，第二年七折，第三年八折。被告已按该《商铺租赁合同》的约定交纳了第一年度即2013年9月1日至2014年8月31日的商铺占有使用费5400元（合同约定“首年免租半年”），但被告未按《商铺租赁合同》的约定交纳第二年度即2014年9月1日至2015年8月31日和第三年度即2015年9月1日至2016年8月31日的商铺占有使用费。由于被告开发建设的悦和义乌小商品批发城存在消防违法问题于2015年8月4日被消防主管部门依法查封，直至2016年1月15日才重新开始营业，据此，本院确认被告应向原告交纳的第二年度的商铺占有使用费从2014年9月1日至2015年8月3日计11个月零3天的数额为6993元（900元÷30天×333天×70%）；被告应向原告交纳第三年度的商铺占有使用费从2016年1月15日至2016年3月17日的数额为1488元（900元÷30天×62天×80%），被告应向原告交纳第二年度和第三年度的商铺占有使用费截止2016年3月17日合计数额为8481元（6993元＋1488元）。但是，在被告黄益琼经营期间，悦和义乌小商品批发城存在消防隐患一直未能通过消防安全验收，且在2015年8月4日至2016年1月15日期间被消防主管部门依法查封，其对被告黄益琼的经营必定造成一定影响，被告作为悦和义乌小商品批发城的经营者应承担主要责任，故本院综合考量合同履行情况、被告的过错程度，酌情将商铺占用费降低至租金标准的50%，据此计算，被告应向原告交纳第二年度和第三年度的商铺占有使用费截止2016年3月17日合计数额为4240.5元（8481元÷2）。此后商铺占有使用费按第三年度的租金标准的50%即每天12元另行计算至被告将占用商铺实际返还原告之日止。此外，被告已于2014年10月30日向原告交纳了第二年度即2014年9月1日至2015年8月31日的物业服务费864元，第三年度即2015年9月1日至2016年8月31日的物业服务费未予交纳。如前如述，由于被告开发建设的悦和义乌小商品城存在消防违法问题于2015年8月4日被查封，直至2016年1月15日才重新开始营业，据此，本院确认被告应向原告交纳的第三年度的物业服务费从2016年1月15日至2016年3月17日的数额为148.8元（864元÷360天×62天），此后物业服务费按每天2.4元另行计算至被告将占用商铺实际返还原告之日止。被告黄益琼辩称其属于符合免交2014年9月1日至2015年8月30日租金的商户。经审查，被告占有使用原告商铺，就依法应向原告交纳商铺占有使用费，是否免交商铺占有使用费，应由原告自行决定，且原告是根据承租人在商铺是否正常营业的考勤状况来决定是否减免商铺占有使用费的，被告因不符合原告减免商铺占有使用费的条件，才酿成本案纠纷。故被告的上述抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄益琼应支付原告郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺占有使用费4240.5元（暂计至2016年3月17日，此后商铺占有使用费按12元／天另行计算至被告将商铺实际返还原告之日止），限被告黄益琼于本判决生效后十日内付清；二、被告黄益琼应支付原告郴州市悦和义乌小商品城有限公司物业服务费247.2元（暂计算至2016年3月17日，此后物业服务费按2.4元／天另行计算至被告将商铺实际返还原告之日止），限被告黄益琼于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告郴州市悦和义乌小商品城有限公司的其他诉讼请求。如果被告黄益琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374元，由原告郴州市悦和义乌小商品城有限公司负担220元，被告黄益琼负担154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 王 林代理审判员 谢宇明人民陪审员 周 玲二〇一六年三月十七日书 记 员 欧阳雷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”