（2015）金民初字第1343号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-04-13
案件名称
石国香与宁夏天都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市金凤区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石国香,宁夏天都房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第1343号原告石国香，男，1963年3月10日出生，汉族，安徽省利辛县人，农民，住宁夏回族自治区永宁县。委托代理人石斌（系原告石国香儿子），男，1984年6月14日出生，汉族，安徽省利辛县人，公司职员，住宁夏回族自治区银川市西夏区。被告宁夏天都房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人龚涛，该公司董事长。委托代理人闫海滨，宁夏兴业律师事务所律师。原告石国香与被告宁夏天都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员周宁适用简易程序，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告石国香委托代理人石斌，被告宁夏天都房地产开发有限公司委托代理人闫海滨到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年2月22日公开开庭进行了审理，原告石国香委托代理人石斌，被告宁夏天都房地产开发有限公司委托代理人闫海滨到庭参加诉讼。本案审理中，原、被告多次向本院申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告诉称，原告因看到被告“家在美林中，爱在阳光里”的售楼宣传彩页后，于2013年3月1日与被告签订了一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于银川市金凤区黄河路以北阳光美林花园某室的一套面积为70.79平方米的商品房。合同正本约定交房日期为2014年10月31日之前，并约定了交付房屋的条件。协议生效后，原告如约向被告首付人民币113391元，其余房款16万元以公积金形式支付。但是，被告屡次违反合同相关规定。首先，被告变更房屋结构、供暖方式未履行告知义务，违反了合同第十一条的约定。其次，原告于2015年1月30日收到被告于2015年1月28日发出的办理收房通知，原告前往收房过程中，被告仅出示了《工程竣工验收备案表》的复印件，原告要求被告出示《工程验收备案表》原件及合同第九条、第十二条约定的《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告均未能出示。时至今日，被告未能合法、合规的履行交房义务，也未能承担相应的违约责任，导致原告的入住权利无法实现。为了维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求：1、判令被告将现有的壁挂炉供暖恢复为集中供暖（无法恢复需赔偿原告经济损失64000元）；2、判令因被告将半封闭阳台变更为全封闭阳台产生的差价12397.02元由被告承担；3、判令被告承担延期交房的违约金2000元；4、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、银川市商品房买卖合同一份，用以证明原告与被告存在合同买卖关系，约定房屋的价款及交付时间等相关事宜。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，双方的权利义务合同中均有明确约定，双方应当按照合同的约定来行使权利。证据二、收据一份、借款凭证一份、个人房产抵押合同一份，证明原告向被告交付房款共计273391元。经质证，被告对该组证据的真实性及合法性均无异议，按照合同约定，第二笔房款16万元应于2013年2月15日前支付，而原告该笔贷款是于2013年7月份才办理完毕，远远超出合同约定的付款时间，原告应当承担相关责任。证据三、银川市规划局答复一份，证明被告擅自将半封闭阳台变更为全封闭阳台，并且变更的楼号里没有8号楼，属于严重违法变更。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该答复为复印件，无法核实其合法的来源，并且该答复仅是对陈钢等用户的回复，无法确定该回复与本案的关联性。证据四、银川市供热规划领导小组办公室文件一份，证明阳光美林花园小区申请将供热方式变更为天燃气壁挂炉采暖。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，2013年1月18日，在阳光美林小区客观上不具备集中供暖的条件下，被告经主管部门的审批，确定供暖方式为壁挂炉式供暖，履行了合法手续，并不存在违约行为。证据五、宁夏政风行风回复打印件两份，证明原告曾通过有效途径维权。经质证，被告对回复一的真实性、合法性、关联性均无异议，该回复还可证实阳光美林小区阳台的全封闭及壁挂炉式的供暖方式均履行了合法审批手续；对回复二的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法确定该回复的真实性，被告向原告交付房屋时，房屋具备了入住条件，被告也办理了相关续。被告辩称，一、原告与被告签订的合同是合法有效的。被告与原告经协商一致签订了《商品房买卖合同》及补充协议。该合同及协议为双方真实意思表示，内容不违反合同法的禁止性规定，合法有效。双方均受合同及补充协议的约束，产生纠纷或要求违约方承担相关责任也应按约定行使权利，任何一方不享有合同约定以外的权利。二、原告的诉讼请求无事实和法律依据。被告与原告签订商品房买卖合同及补充协议时未以任何形式承诺或明确供暖方式为集中供暖。阳光美林小区所处位置客观上无法采用集中供暖方式，被告按照相关主管部门的审批采取了壁挂取暖方式并不违反双方约定。原告要求被告将壁挂炉供暖恢复为集中供暖显然无法实现，要求被告赔偿经济损失64000元无事实及法律依据。考虑到银川市的天气特点及阳光美林小区业主的安全性及小区的整体规划，阳光美林住宅的阳台采取全封闭方式更符合业主的要求。且阳台采取全封闭方式并非导致房屋面积的增加的唯一因素，也未涉及房屋结构的改变。合同对房屋面积差异处理的约定明确为以产权登记面积为准，多退少补，据实结算。被告出售给原告的房屋具备了交付入住条件。同时合同第十条及补充协议第二条第1项对被告如何承担延期交房的违约责任约定明确。原告要求被告承担违约金2000元并无依据。综上，被告未私自改变供暖方式及房屋结构，更未给原告造成任何损失。原告提出的各项诉求无事实及合同依据。请求贵院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。被告为抗辩原告的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、银川市商品房买卖合同及补充协议一份，用以证明1、被告与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合法有效；2、合同第六条双方约定了房屋价款按产权登记面积据实结算；合同第十条及补充协议第二条1项对出卖方承担延期交房违约责任的条件及计算方式有明确约定；合同第十一条对因规划、设计变更对双方履行合同的影响均有明确规定，并未确定阳台为半封闭模式，也未确定供暖方式为集中供暖。双方应按合同及补充协议约定行使权利，承担责任和义务。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可。证据二、测量报告书一份，用以证明涉案房屋的面积为有权机构按规则依法测量，无法确定房屋面积的增加为阳台由半封闭改为全封闭所致，原告要求被告承担面积差房款无事实依据，房屋价款应按合同约定据实结算。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可。证据三、银川市新建住宅配套设施交付使用证一份、住宅质量保证书及住宅使用说明书一份，用以证明被告开发建设的阳光美林8号楼经过了相关部门审验，具备交付使用条件，可以办理交付手续。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可。证据四、宁天都房司（2013）01号、银供热办发（2013）18号文件两份，用以证明2013年1月，阳光美林小区原暂定的利用吉运公司锅炉房集中供热因无法满足负荷，而周边再无其他热源可用，为此，被告向银川市供热办提出了采取壁挂炉方式供热的申请并得到批准，并无违约行为。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可。经审理查明，2013年1月21日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区黄河路以北阳光美林花园某室商品房一套，建筑面积为70.79平方米，单价为每平方米3862元，总价款为273391元。交房时间为2014年10月31日前，住宅交付使用条件为：取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；原告付清全部房款后，被告向原告寄送特快专递或报纸公告规定的交付房屋时间届满三日后即视为交付。逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，且自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之0.5的违约金。关于面积确认及面积差异处理约定为：按建筑面积计价销售，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，建筑面积以产权登记面积登记为准，房屋总价多退少补，据实结算；该商品房总价等于合同第五条约定的单价×产权登记面积。关于规划、设计变更约定为：被告应当按照规划行政主管部门批准的规划和设计方案建设商品房，不得擅自变更。但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致下列影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起30日内，将以下设计变更内容送达原告：（1）该商品房结构形式、户型、朝向；（2）供热和采暖方式；（3）公共配套设施建设数量、位置。原告有权在接到通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。原告在15日内未作书面答复的，视同接受变更。被告未履行告知义务或未在规定时限内通知原告的，原告有权退房。原告不退房的，应当与被告另行签订补充协议。若原告不退房但又不能与被告在通知到达之日起十五日内签订合同补充协议的，视为原告接受变更并同意继续履行本合同。同时还约定了其他权利义务。同日，原、被告另行签订《补充协议》一份，约定原告同意被告逾期交房及延期办理产权证免责期限为90日，被告逾期交房的违约金最高限额为5000元，同时亦约定了其他权利义务。上述协议签订后，原告于2013年1月21日向被告支付房款113391元，于2013年7月25日办理房屋抵押贷款16万元。2015年3月9日，涉案房屋取得《银川市新建住宅交付使用证》。原告认为，被告未能合法履行交房义务并承担违约责任，故诉至本院，请求判如所请。另查明，涉案房屋已于2015年7月3日交付原告使用，建筑面积为74平方米，原告未就面积差异部分支付价款。以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的银川市商品房买卖合同（补充协议）、收据、借款凭证、个人房产抵押合同、银川市规划局答复、银川市供热规划领导小组办公室文件、宁夏政风行风网回复，被告提交的银川市商品房买卖合同（补充协议）、测量报告书、银川市新建住宅配套设施交付使用证、宁天都房司（2013）01号文件、银供热办发（2013）18号文件等在卷为凭，予以证实。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行己方义务。现被告未按合同约定时间及条件向原告交付房屋，已构成违约，原告请求支付逾期交房违约金2000元具有事实及法律依据，本院予以支持。原告关于要求被告在无法恢复集中供暖情况下赔偿原告经济损失64000元及要求被告承担因结构变更产生的价差12397.02元的诉讼请求，因原、被告之间并无约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告宁夏天都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石国香支付逾期交房违约金2000元；二、驳回原告石国香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1760元，由原告石国香负担1700元，被告宁夏天都房地产开发有限公司负担60元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 周 宁人民陪审员 郭长清人民陪审员 樊永慧二〇一六年三月十七日书 记 员 陈 娜本案适用法律条款如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。