（2015）深宝法民三初字第944号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-12-26
案件名称
深圳市华侨城酒店置业有限公司与吴春生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市华侨城酒店置业有限公司,吴春生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第944号原告深圳市华侨城酒店置业有限公司，地址深圳市宝安中心区。法定代表人金阳，董事长。委托代理人何麒，万商天勤（深圳）律师事务所律师。被告吴春生，男，汉族，1968年2月12日出生，住址深圳市宝安区。委托代理人黄汉鸿，广东深天正律师事务所律师。委托代理人李成，广东深天正律师事务所律师。原告深圳市华侨城酒店置业有限公司（以下简称华侨城公司）与被告吴春生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何麒，被告委托代理人黄汉鸿、李成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月19日，原、被告签订了关于购买位于前海颐大厦商务公寓B单元24A的房产《认购书》及补充协议，协议约定被告应在认购书及补充协议签订后7日支付不低于最终成交价45%的首期房款，向卖方指定银行之一借款，办理按揭相关手续（取得与剩余房款等额的贷款承诺函），并与卖方签订买卖合同。认购书及补充协议签订后被告迟迟未能取得银行的贷款承诺函，导致约定的签订正式买卖合同的条件迟迟不能成就，最终正式房产买卖合同于2013年7月5日才签订，共逾期40天，逾期所产生的违约为人民币77,795.28元。被告违反了与原告之间的协议，使得原告的合法权益受到严重损害。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期签约违约金人民币77,795.28元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，1、双方签订的认购书第5条规定：买卖合同一旦签订，本认购书的效力自行终止，因双方于2013年7月5日签订买卖合同，故认购书已经终止，原告依据已经终止的认购书主张权利依法应予以驳回；2、退一步讲，即使认购书未终止，那么按照认购书的补充协议第5条第二款规定，被告按原告的要求依约向其指定的银行借款办理按揭相关手续的过程没有任何过错，故按照该补充协议第6条的规定：不属被告单方原因的过错，被告也无需承担任何责任；3、2013年7月5日，双方签订涉案房产的买卖合同，被告已经全面履行该合同第6条的义务。按照认购书的补充协议第11条规定：如双方签订的买卖合同与认购书及补充协议有抵触的地方，以买卖合同为准；故有关被告的付款方式、时间、金额应以买卖合同的规定为准。被告已经按买卖合同的约定全面履行了付款义务，故对于原告的主张应依法予以驳回。经审理查明：2013年5月19日，华侨城公司作为卖方，吴春生和吴嘉锋作为买方，双方签订了《认购书》，约定如下：买方自愿认购卖方前海颐大厦项目的商务公寓B单元24A号房，房产总价款为人民币6,482,940元，付款方式为向银行借款方式付款；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币300,000元，签订正式的房产买卖合同后，已经支付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起15日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。另，吴嘉锋并未在认购书中签字，吴春生以吴嘉锋代理人的名义签字。2013年5月19日，华侨城公司作为卖方，吴春生和吴嘉锋作为买方，双方签订了《深圳市房地产认购书补充协议》，就购房涉案房产事宜约定如下：原转让价款为人民币6,482,940元，而买方作为“华誉铂金卡”客户，专享优惠价为人民币6,282,940元；买方须于签订认购书及本补充协议之日起7日内支付不低于最终成交价45%的首期房款，向卖方指定银行之一借款，办理按揭相关手续（取得与剩余房款等额的贷款承诺函），并与卖方签订买卖合同。按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准，如银行承诺的贷款金额减少或未获批准，买方应当在接到银行或卖方相应通知或应当知晓银行的相应决定之日起7日内向卖方追加首期款（首期款比例增加的），或自行筹资付清余款（无法足额取得银行按揭贷款的）。卖方仅提供银行现有通用的按揭贷款条件和资料信息，不负责协助买方办理按揭手续，买方应自行与按揭银行联系办理按揭相关事宜，并自行承担相关全部责任；买方须按双方约定的时间和方式交付房款并与卖方签订买卖合同，若因买方原因，未按期支付房款或按约定的条件签订买卖合同的，每延期一日，买方应按认购单位原价的万分之三向卖方支付违约金，直至卖方依约解除认购书及本补充协议，或者双方按约定的条件签署买卖合同；“买方原因”包括但不限于：（1）买方未按约定期限按期付款。（2）买方逾期未按卖方要求办理按揭相关手续，或因买方提交资料不合格、资信状况或其它买方原因导致约定的按揭未获审批。（3）买方逾期未与卖方签订买卖合同或买方单方解除认购书或本补充协议；补充协议与认购书具有同等法律效力，如二者内容冲突，以本补充协议为准。如双方签订的买卖合同与认购书及本补充协议有相抵触的地方，以买卖合同为准。另，吴嘉锋并未在补充协议中签字，吴春生以吴嘉锋代理人的名义签字，华侨城公司、吴春生、吴嘉锋均确认实际买方为吴春生，吴嘉锋明确表示主张放弃本案的权利不参加诉讼，且华侨城公司明确仅向吴春生主张权利。2013年5月26日，吴春生向华侨城公司支付款项人民币2,500,111元。2013年6月27日，贷款银行向吴春生出具《个人购房贷款承诺函》，表明在满足相关条件的情况下，同意向吴春生发放涉案房产的贷款人民币3,420,000元。2013年7月5日，华侨城公司作为卖方，吴春生作为买方，双方签订了深（宝）网预买字（2013）第11408号《房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：买受人向出卖人购买位于深圳市宝安中心区N26区宝兴路西侧前海颐大厦商务公寓B单元24层24A号房，用途为商业公寓，建筑面积133.87平方米，套内建筑面积102.55平方米，购房总价款为6,220,111元。买受人须于签订合同之日支付购房总价款的45%即人民币2,800,111元，于签订合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款人民币3,420,000元。双方约定由买受人自行办理按揭贷款手续的，出卖人应在签订合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证据资料交付买受人或买受人指定的第三人；出卖人应于2014年3月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，由出卖人书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；合同第七条约定，买受人逾期付款在90日之内（含90日），或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。买受人逾期付款超过90日的，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，出卖人有权要求买受人支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当退还买受人已付的购房价款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，累计应付款是指依照本合同约定的到期应付款总和；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任；合同附件五第四条约定，买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期支付房款、违约金或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款数额每日向出卖人支付万分之五的违约金。如买受人逾期支付购房款，视为买受人不具备入伙资格，出卖人不予办理入伙手续且不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第十二条、第二十二条所规定的赔偿；合同附件五第十三条约定，出卖人在本房地产取得竣工备案回执之日起240天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行之后即视为履行了办证义务；合同附件五第二十一条约定，本合同正文第十二、二十二条约定的延迟履行的违约金变更为“出卖人按照政府主管部门公布的市场指导租金向买受人支付违约金”。2013年7月18日，贷款银行将贷款人民币3,420,000元放款至原告的账户。原、被告确认：2014年1月22日，华侨城公司将涉案房屋交付给吴春生。2014年7月2日，吴春生作为甲方，华侨城公司作为乙方，双方签订了《委托办证协议》，约定甲方向乙方购买了涉案房产，甲方委托乙方或者乙方授权的第三方办理本房地产的产权证，若为按揭贷款的，并委托乙方或者乙方授权的第三人办理抵押手续，将产权证原件移交给贷款银行；乙方或乙方指定的第三人有权以甲方名义在代表期限内（自签署本协议之日起至2014年12月31日止）向深圳市房地产权登记中心宝安登记点申请办理本房地产的二级转移登记手续；乙方或乙方指定的第三人在代表期限内向宝安登记点提交了书面二级转移登记申请的，视为乙方已经履行了本年房地产的办证义务。乙方未在代表期限内提交该等转移登记申请的，应自代表期限届满之日起第31日起，每再延期一日，按日向甲方支付购房总价款万分之三的违约金，直至向宝安登记点提交转移登记申请。2015年3月23日，华侨城公司向深圳市房地产权登记中心提交了涉案房产转移登记的申请资料，并由深圳市房地产权登记中心出具《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》。原、被告确认：2015年4月23日，涉案房产登记在吴春生名下。华侨城公司现主张吴春生未按约定签订正式的买卖合同，故现诉至法院，请求判令吴春生向华侨城公司支付逾期签约违约金（以原购房款人民币6,482,940元为基数，从2013年5月26日计算至2013年7月5日，按每日万分之三计算）。吴春生提出华侨城公司主张的违约金过高。另查，1、原、被告确认按照房屋买卖合同约定的办证的起算日期为2014年9月19日。2、华侨城公司主张未按合同约定的日期办证的原因如下：本项目分两期开发，一期为涉案公寓，另一期为公寓前面的万豪酒店，公寓建成后，房地产登记中心要求万豪酒店工程竣工后两期一起办理初始登记，致使涉案公寓初始登记延迟。3、华侨城公司主张双方未按约定签订正式合同的原因是吴春生没有依约取得银行的贷款承诺函，未满足签订正式合同的条件；吴春生主张双方未签订正式合同的原因是未接到华侨城公司签订正式合同的通知。4、吴春生既未对其为何未在补充协议约定的期限内取得贷款承诺书的原因提出明确主张，又未在本院指定的期限内提交证据证明未依约取得贷款承诺函的原因在于华侨城公司。5、华侨城公司确认各业主均依约支付了定金和首期款。以上事实，有认购书、深圳市房地产认购书补充协议、转账凭证、收款收据、个人购房贷款承诺函、房地产买卖合同（预售）、委托办证协议、深圳市房地产权登记中心业务受理通知书等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《认购书》、《深圳市房地产认购书补充协议》、《房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。原、被告签订的《深圳市房地产认购书补充协议》约定，“买方须于签订认购书及本补充协议之日起7日内支付不低于最终成交价45%的首期房款，向卖方指定银行之一借款，办理按揭相关手续（取得与剩余房款等额的贷款承诺函），并与卖方签订买卖合同”、“卖方仅提供银行现有通用的按揭贷款条件和资料信息，不负责协助买方办理按揭手续，买方应自行与按揭银行联系办理按揭事项事宜，并自行承担相关全部责任”、“买方须按双方约定的时间和方式交付房款并与卖方签订买卖合同，若因买方原因，未按期支付房款或约定的条件签订买卖合同的，每延期一日，买方应按认购单位原价的万分之三向卖方支付违约金，直至卖方依约解除认购书及本补充协议，或者双方按约定的条件签署买卖合同”。本案中，原、被告于2013年5月19日签订了认购书及补充协议，按照补充协议的约定应当于2013年5月26日之前取得贷款承诺函并与原告签订正式买卖合同，但被告于2013年6月27日才取得贷款承诺函，2013年7月5日才与原告签订正式买卖合同。根据本院查明的事实，首先，根据补充协议的约定，被告即买方负有申请办理按揭贷款并取得贷款承诺函的义务，如在办理按揭贷款手续过程中因原告原因无法取得贷款承诺函的，被告作为贷款申请方应当承担举证责任，在被告既未对其为何未在补充协议约定的期限内取得贷款承诺书的原因提出明确主张，又未在本院指定的期限内提交证据证明未依约取得贷款承诺函的原因在于原告的情况下，本院认为被告未依约取得贷款承诺函的行为构成违约。其次，根据合同约定签订正式买卖合同的同时应当取得贷款承诺函，且双方并未约定原告负有通知被告签订正式买卖合同的义务，被告以未接到原告通知作为未签订正式买卖合同的抗辩，本院认为被告该抗辩理由缺乏法律和合同依据。最后，原告诉请被告应当按照每日万分之三向其支付违约金，被告提出违约金标准过高，综合考虑本案案情，原告亦存在逾期办证的违约行为，且被告延迟签订正式买卖合同的时间不足以给原告造成较大的损失，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按照每日万分之一的标准向原告支付违约金。综上，根据合同的相关约定，本院认为被告应向原告支付违约金人民币25,931.76元（以认购单位原价人民币6,482,940元为基数，按每日万分之一的标准从2015年5月27日计算至签订正式买卖合同之日即2015年7月5日）。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴春生应当在本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市华侨城酒店置业有限公司支付违约金人民币25,931.76元；二、驳回原告深圳市华侨城酒店置业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1,744元，由原告负担人民币1,163元，被告负担人民币581元，受理费原告已经预交。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨 莹人民陪审员 郭映舜人民陪审员 朱纯禄二〇一六年三月十七日书 记 员 李婷霞书 记 员 江伟娣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共12页 更多数据：搜索“”来源：