（2016）沪01民终1637号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-07-13
案件名称
叶小琴诉上海六角物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终1637号上诉人（原审被告）叶小琴，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地江苏省泰兴市XX镇XX城XX园XX幢XX室，现住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）上海六角物业管理有限公司，住所上海市黄浦区XX路XX号XX室。法定代表人郑书坦，职务总经理。委托代理人张贵丽，上海六角物业管理有限公司员工。上诉人叶小琴因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民一(民)初字第21642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2009年6月5日，上海六角物业管理有限公司（以下简称六角物业公司）与上海XX有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由六角物业公司对上海市闵行区浦江镇XX路XX弄、XX弄XX新城小高层商品住宅提供物业管理服务；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积收取；小高层物业费标准人民币1.24元/月/平方米等。合同签订后，六角物业公司一直对该小区提供物业服务。2014年8月23日，六角物业公司与上海市闵行区XX新城（XX路XX弄）业主大会签订《物业服务合同》，约定由六角物业公司对上海市闵行区浦江镇XX路XX弄XX新城XX弄商品房住宅小区（小高层）提供物业管理服务；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积收取；高层物业费标准1.24元/月/平方米；合同为期壹年，自2014年9月1日起至2015年8月31日止等。之后，六角物业公司为该小区提供物业服务至今。叶小琴系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋权利人之一，该房屋建筑面积75.09平方米，该幢总层数14层。叶小琴于2011年5月办理入户登记手续，自2011年7月起未支付物业费，故六角物业公司诉至原审法院，请求判令：1、叶小琴支付自2011年7月起至2014年12月31日止的物业管理费3,910.20元；2、叶小琴支付滞纳金1,114.40元。叶小琴不同意六角物业公司的诉讼请求。原审庭审中，六角物业公司表示放弃对滞纳金的主张。原审认为，六角物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》及六角物业公司与业主大会签订的《物业服务合同》均真实有效，对六角物业公司以及包括叶小琴在内的全体小区业主具有法律约束力。六角物业公司已对小区提供了物业管理服务，叶小琴理应按约向六角物业公司支付物业服务费。六角物业公司的诉讼请求于法有据，予以支持。物业服务具有长久性、持续性等特点，物业服务的内容和范围也较为广泛，即使物业服务存在瑕疵，业主对物业服务要有一定的容忍度。叶小琴不付物业费的理由不能成立。然而对六角物业公司而言，应不断改进工作的方式方法，提高服务质量。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，于2015年12月7日作出判决：叶小琴于判决生效之日起十日内，支付上海六角物业管理有限公司自2011年7月起至2014年12月31日止的物业服务费人民币3,910.20元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币25元，由叶小琴负担。原审法院判决后，上诉人叶小琴不服，向本院提起上诉称：被上诉人在业主委员会成立之前所提供的前期物业服务是非常不到位的，新闻采访均有记录。被上诉人仅七、八名员工，严重不达标。小区公共区域的卫生保洁，除了扫地之外，其他均无。电梯厢内外来人员乱贴小广告，从未清除过。节假日无人清扫垃圾，楼梯锈迹斑斑、电子围栏损坏无人处理。被上诉人的物业服务已经引起了小区全体业主的不满，向被上诉人反映，但从未解决。因此，被上诉人不能按照合同约定收取全额物业服务费，理应扣除相应费用。综上，要求撤销原审判决，改判上诉人按照被上诉人实际服务质量向其支付物业服务费。被上诉人六角物业公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。被上诉人作为物业管理单位，自2009年6月起即与上海市闵行区浦江镇XX路XX弄XX新城小高层住宅的建设单位、业主大会先后签订了前期物业服务合同及物业服务合同，为包括上诉人在内的全体业主提供物业服务。上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应支付相应的对价。现被上诉人起诉要求上诉人按前期物业服务合同及物业服务合同相应约定标准支付拖欠的2011年7月起至2014年12月31日止的物业服务费3,910.20元，于法有据，原审对此予以支持，当属正确。上诉人以被上诉人提供的物业服务有缺失为由，上诉要求扣除相应部分物业费，但一则，上诉人并未提供相关证据予以佐证；二则，因该部分服务项目均涉及全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与被上诉人协商解决。因此，上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。原审法院已在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院也予认同，故不再赘述。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人叶小琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 陈蓓蓉代理审判员 孙 飞二〇一六年三月十七日书 记 员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”