（2015）安高民初字第00943号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-12-28
案件名称
江苏鹰球集团有限公司与吴迪丰、孙亚萍等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏鹰球集团有限公司,吴迪丰,孙亚萍,上海福泉山塑粉涂装机械制造（海安）有限公司,李德辅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第三十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2015）安高民初字第00943号原告江苏鹰球集团有限公司，住所地海安县工业园区镇南路108号。法定代表人申承秀，董事长。委托代理人张秀锋，财务会计。委托代理人胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。被告吴迪丰。被告孙亚萍。委托代理人沈群，江苏震阳律师事务所律师。被告上海福泉山塑粉涂装机械制造（海安）有限公司，住所地海安经济开发区和顺路。法定代表人李德辅，执行董事。被告李德辅。原告江苏鹰球集团有限公司（以下简称鹰球公司）诉被告吴迪丰、孙亚萍、上海福泉山塑粉涂装机械制造（海安）有限公司（以下简称福泉山公司）、李德辅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王维申独任审判，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告鹰球公司的委托代理人张秀锋、胡志凤，被告吴迪丰到庭参加诉讼，被告孙亚萍、福泉山公司、李德辅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。因简易程序期限内未能审结本案，后依法裁定将本案转为普通程序审理，于2016年1月14日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告鹰球公司的委托代理人张秀锋、胡志凤，被告吴迪丰、被告孙亚萍的委托代理人沈群到庭参加诉讼。被告福泉山公司、李德辅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹰球公司诉称：2012年4月17日，原告与吴迪丰签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于海安县海安镇镇南路106号综合楼拐角1-7层、专家楼1-5层房屋租赁给吴迪丰经营，年租金为55万元（不含税），租赁期限为2012年4月10日至2017年7月9日。合同双方还对租金、电费、管理费的交付方式等内容进行了约定。孙亚萍对吴迪丰履行合同义务承担担保责任。合同签订后，原告按约将房屋交付给吴迪丰，第一年度吴迪丰经原告多次追要后尚能支付租金，但从2013年10月份后，吴迪丰未按照合同约定履行义务，孙亚萍作为担保人也未承担担保责任。原告为此向法院提起诉讼，经法院庭外调解，双方于2014年8月27日达成调解协议，并由福泉山公司、李德辅提供担保。但吴迪丰仍并未按照调解协议履行。请求法院判令：1.从2015年4月起解除原告与被告吴迪丰于2012年4月17日签订的租赁合同，被告吴迪丰向原告返还租赁房屋和设施（具体见清单），并恢复原状；2.被告吴迪丰向原告支付房租104000元、2015年12月份电费13838元及管理费2250元，合计120088元；从2015年4月份起按原合同约定的租金标准1506.85元/日支付占用费（依据是吴迪丰在2015年4月未按和解协议的约定支付租金等费用，按照和解协议的第二、三条，被告应无条件搬离，合同解除）、电费及管理人员费用直到交还租赁物为止；3.被告吴迪丰从欠款之日起分别按照每天千分之二计算赔偿原告经济损失直到付清为止；4.被告孙亚萍对上述债务承担连带清偿义务；5.被告李德辅和福泉山公司在208000元范围内对被告吴迪丰的债务承担连带清偿义务。被告吴迪丰辩称：2007年我开始租赁案涉房屋，一直经营到2012年的时候对锦绣时代进行了重新装潢，重新装潢后又经营到2013年，后因为大气候的影响，我们进行协商，将房租进行了下调。2014年在诉讼中进行了庭外和解，双方之间达成了和解协议。后来因为江海西路改造，修路期间没有生意。2015年4、5月份，我与原告方进行协商，要求原告贴我点钱，终止协议，但是最后没有结果。现在路面已经修好，我们也想继续履行合同。原告要求从2015年4月份起按照原合同约定的标准计算租金，我不同意，我觉得应当按照和解协议确定的标准计算租金，直至2015年12月25日我还欠原告租金104000元、2015年12月份的电费13838元、管理费2250元，我没有异议。请求法院依法对本案作出处理。被告孙亚萍辩称：2014年8月27日的和解协议是诉讼案件终结的一份生效协议，不是原来租赁合同的补充协议。它对原来租赁合同的租赁期限、租金的调整、履行方式、以物抵债进行了重新约定，并且重新找了新的担保人替代原来的担保人。担保人一栏内仅仅填写了李德辅和福泉山公司，没有孙亚萍。该协议约定没有得到孙亚萍的确认，实际上就是放弃了要求孙亚萍承担担保责任的一种行为表示，现在在本案中再要求孙亚萍承担担保责任没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对孙亚萍的诉讼请求。被告福泉山公司、李德辅未答辩。经审理查明：2012年4月17日，鹰球公司与吴迪丰签订租赁合同一份，主要内容为：1.鹰球公司将其所有的位于海安县海安镇海南路106号综合楼东拐角1-7层、专家楼1-5层的“娱乐城”（房屋已进行了装修，租赁物包括室内娱乐设施、设备，具体设施、物品另列有清单）出赁给吴迪丰从事娱乐经营。2.租期5年，从2012年4月10日至2017年7月9日，共63个月，鹰球公司同意免收2012年4月至6月的租金，实收租金60个月，年租金55万元（不含税），本着先交租金后使用房屋的原则，提前1-10天交纳房屋租金，每年的年租金分四次交纳，每三个月交纳一次（如2012年4月10日前交清2012年4月1日至2012年6月30日的租金，以此类推）。3.签订合同时，吴迪丰向鹰球公司交纳合同履约保证金50000元、电费押金20000元和预交2012年7-9月份的租金，合同才生效（保证金和押金待合同期满结清账款后10天内退还，不计息）；吴迪丰于每月8号前将鹰球公司管理人员的工资2250元/月和电费一并交给鹰球公司。4.租赁期满合同终止后，吴迪丰应在10日内归还所有租赁物，逾期交还将加倍收取逾期期间的租金和电费。5.为确保合同的顺利履行，孙亚萍愿为吴迪丰履约作担保，凡因吴迪丰违约所涉经济责任和其他责任，在吴迪丰不愿意履约和无履行能力的情况下均由其进行履行，直至结清账款。6.不按时交纳租金和其他费用的，除应交纳违约金外，还必须按每天千分之二的标准加收违约标的的日滞纳金，违约金支付比例为年租金的50%（特别约定的除外）；租赁期间若吴迪丰发生违约行为，又拒不改正的，鹰球公司有权单方终止合同，并在发生违约行为5天内向吴迪丰发出“停止供电通知”或“限期停止营业通知”，直至终止合同，由此造成的一切损失均由吴迪丰承担，鹰球公司有权向法院起诉，吴迪丰承担相关诉讼费用，包括律师代理费等一切费用。上述合同由鹰球公司的法定代表人、吴迪丰及担保人孙亚萍签字。因吴迪丰此前与鹰球公司即存在租赁关系，故上述合同签订后，双方一致确认将吴迪丰将其在前一合同中的50000元保证金和电费押金转入了本合同中。2012年4月17日，鹰球集团将其出租房屋内的资产列出清单（清单52页），双方对清单中的资产进行了交接。同年5月18日，吴迪丰向鹰球集团做出书面承诺，称：“考虑到整体布局经营，邀请了南通著名风水大师对锦锈时代进行了风水测定，为此必须在一楼开两个门庭作为补充，本次装修在一楼设一个玻璃房[KTV]超市和为公关小姐服务的[美发中心]，为此本人承诺，五年后，将一楼厕所和玻璃墙面恢复原样”。截至2013年10月，吴迪丰按合同履行了约定义务。此后，因吴迪丰未能按约履行交纳租金、水电费及管理人员工资的义务，鹰球公司于2014年6月向本院提起诉讼，同年8月27日双方达成和解协议一份，协议注明甲方为鹰球公司，乙方为吴迪丰，担保人为李德辅、福泉山公司。协议主要内容为：1.2012年4月17日签订的租赁合同履行至2015年12月25日终止，合同终止吴迪丰无条件搬离，鹰球公司自愿免除2014年8月至2015年12月25日期间的房租779200元。2.吴迪丰2014年7月31日前所欠全部租金338333.33元降为208000元，吴迪丰从2014年8月起每月底前各给付13000元，直至付清为止。吴迪丰只要有任一期不按约履行，从次月起合同立即解除，吴迪丰无条件搬离。3.鹰球公司自愿免除吴迪丰从2014年6月至7月应给付的电费和鹰球公司管理人员工资，从2014年8月起的电费和鹰球公司管理人员工资，吴迪丰仍按2012年4月17日签订的租赁合同履行。从2014年9月起每月10日前一并给付上月电费和鹰球公司管理人员工资，吴迪丰只要有任一期不按约履行，从次月起合同立即解除，吴迪丰无条件搬离。4.案涉租赁房屋内原鹰球公司的物品设施，吴迪丰按照2012年4月17日的租赁物品设施交接清单向鹰球公司返还，短少和缺损部分由吴迪丰赔偿。5.吴迪丰租赁房屋后所添置的物品设施在合同终止或提前解除时，除音响、功放由其自行搬离外，其余物品设施无条件归鹰球公司所有。房屋及地面装修不得破坏，否则由其承担赔偿责任。有关吴迪丰可搬离的音响、功放由其自列清单，由鹰球公司签字确认。如不能形成合意清单，则和解协议自动不产生效力，吴迪丰须将鹰球公司的音响、功放恢复安装至调试正常。6.本和解协议未尽事宜，仍按2012年4月17日租赁合同执行。7.本和解协议不影响2012年4月17日租赁合同的效力及孙亚萍的担保责任。8.李德辅个人、福泉山公司自愿加入本和解协议的担保，担保最高额度为208000元，并于2014年8月29日前先行支付保证金39000元，该保证金不视为吴迪丰所交房租。2014年8月28日，吴迪丰将其在解除合同后可搬离的音响、功放进行了登记，双方签字确认。上述和解协议签订后，约定每月13000元的房租，吴迪丰只缴至2015年1月，电费缴至2015年3月，管理人员工资缴至2015年4月，2015年9月22日鹰球公司向本院再次提起诉讼。本案审理过程中，吴迪丰又陆续交纳了部分上述费用，庭审中双方一致确认吴迪丰尚欠鹰球公司2015年12月25日前每月应支付的前期所欠房租8个月，计104000元，2015年12月电费13838元，2015年12月份管理人员费用2250元，合计120088元。另查明：鹰球公司与吴迪丰2012年4月17日签订租赁合同时的企业名称为海安县鹰球集团有限公司，后于2012年11月2日将企业名称变更为江苏鹰球集团有限公司。上述事实，有租赁合同，租赁资产清单，承诺书，和解协议，吴迪丰可搬离的音响、功放清单，房屋所有权证，企业名称变更登记手续等及当事人当庭陈述在卷证实。本院认为：鹰球公司与吴迪丰签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方均应严格按约义务。因吴迪丰在履行合同过程中未能按时支付相关费用，鹰球公司起诉后，双方达成和解协议，亦系双方当事人真实意思的表示，且合法有效，双方亦应按该和解协议履行各自的义务。双方在和解协议中约定吴迪丰如不按时交纳2014年7月31日前所欠租金，即每月交纳13000元及从2014年8月起按2014年4月17日租赁合同的标准支付鹰球公司管理人员工资、按时交纳电费，则租赁合同从次月起立即自动解除。庭审中双方一致确认吴迪丰只缴纳了截止2015年3月租金，截止2015年11月的电费13838元，截止2015年11月份管理人员费用。依照和解协议的约定，鹰球公司主张双方之间的租赁合同关系于2015年4月1日自动解除，符合双方约定，故鹰球公司主张合同解除的时间并无不当。因和解协议中，鹰球公司已自愿免除了吴迪丰从2014年8月至2015年12月25日期间的房租779200元，故吴迪丰应从2015年12月26日起至实际向鹰球公司交付租赁物时止、按原合同约定的租金标准550000元/年支付占用费。庭审中，双方一致确认吴迪丰尚欠鹰球公司2015年12月25日前每月应支付的前期所欠房租计104000元、2015年12月的电费13838元、2015年12月份管理人员费用2250元，吴迪丰应当及时予以支付。从2016年1月1日起至实际交付租赁物之日止，吴迪丰还应按租赁合同的约定向鹰球公司交纳电费和管理人员费用。吴迪丰抗辩称其不应交纳管理人员费用，但在审理中又陈述鹰球公司一直以来委派工作人员对其经营期间的相关费用进行了登记、抄录、收取，加之吴迪丰多年来也一直按约向鹰球公司支付了该项费用，其抗辩缺乏事实依据，本院对此不予采信。依据租赁合同及和解协议的约定，合同解除后，吴迪丰应将承租房屋及相关物品设施交还鹰球公司，如有短少、缺损，吴迪丰应予以赔偿。同时吴迪丰除将其列入清单的自行添置的音响、功放搬离外，其余装修不得人为破坏，均归鹰球公司所有。吴迪丰搬离时，还应按其承诺将相关设施恢复原状（包括将鹰球公司的音响、功放恢复安装调试正常）。孙亚萍在吴迪丰与鹰球公司签订的租赁合同上以担保人的身份签字，明确凡因吴迪丰违约所涉经济责任和其他责任在吴迪丰不愿意履约和无履行能力的情况下均由其进行履行，直至结清账款，该内容系孙亚萍的真实意思表示，担保行为成立有效。其所参与签订的租赁合同期限至2017年7月9日，年租金为550000元。对照吴迪丰与鹰球公司的和解协议，鹰球公司免除了2014年8月至2015年12月25日的租金779200元，合同期限亦缩短至2015年12月25日。根据法律规定，虽然孙亚萍并未作为担保人在和解协议上签字，但和解协议明显减轻了孙亚萍的担保责任，故孙亚萍仍应对变更后的和解协议承担保证责任。李德辅、福泉山公司在和解协议中作为担保人签字，且自愿在208000元之内对吴迪丰履行合同承担担保责任，其担保行为出于自愿，故福泉山公司、李德辅依法应当在其担保限额内承担担保责任。鹰球公司主张按租赁合同约定，不按时交纳租金和其他费用的，从欠款之日按每天千分之二的标准计算赔偿经济损失，吴迪丰认为该约定过高，经本院释明后，鹰球公司要求按年利率24%计算利息损失，本院予以支持。参审人民陪审员的意见与本院意见一致。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）、（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告鹰球公司与被告吴迪丰于2012年4月17日签订的房屋租赁合同于2015年4月1日解除。二、被告吴迪丰将其承租的原告鹰球公司所有的坐落在海安县海安镇海南路106号综合楼东拐角1-7层、专家楼1-5层的房屋腾空并移交给原告鹰球公司，同时一并将上述房屋内的属于原告鹰球公司的资产（详见2012年4月17日双方所列清单）点交给原告鹰球公司。三、被告吴迪丰按照其于2012年5月18日所作出的书面承诺，将原告鹰球公司出租房屋一楼原厕所及玻璃墙面恢复原状，将原告鹰球公司的音响、功放恢复安装调试正常。四、被告吴迪丰在租赁期间所添置的功放、音响（详见2014年8月28日所列清单）仍归其所有。按照和解协议的约定，被告吴迪丰在租赁期间所添置的其他物品、设施均归原告鹰球公司所有。五、从2015年12月26日起至承租房屋、相关物品设施交还给原告鹰球公司之日止，被告吴迪丰按年租金550000元为标准，向原告鹰球公司支付房屋占用费。六、被告吴迪丰应于2015年8月底至12月底前各给付13000元，因未能给付，被告吴迪丰从应付款之日起至实际付清上述租金之日止，各以13000元为本金，按年利率24%计算向原告鹰球公司赔偿利息损失。七、被告吴迪丰给付原告鹰球公司2015年12月电费13838元、管理人员费用2250元，合计16088元及利息（从2016年1月10日起至实际付清之日止，按年利率24%计算）。2016年1月至实际交还租赁物之日止的电费、管理费按实计算给付，如逾期支付，利率计算标准同上。八、被告孙亚萍对被告吴迪丰的上述债务承担连带清偿责任。九、被告李德辅、福泉山公司对被告吴迪丰的上述债务在208000元范围内承担连带清偿责任。以上二至九项，均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。上述项目中，凡涉及金钱给付义务的，应扣除被告吴迪丰在签订租赁合同时已交纳的履约保证金50000元和电费押金20000元。十、驳回原告鹰球公司的其他诉讼请求。案件受理费5950元，由被告吴迪丰负担（已由原告鹰球公司代垫，被告吴迪丰在履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本5份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5950元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审 判 长 王维申人民陪审员 钱德凤人民陪审员 朱长余二〇一六年三月十七日见习书记员 孙云灿附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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