（2014）渝北法民初字第15807号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-08-16
案件名称
付蓉与重庆融科智地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
付蓉,重庆融科智地房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第15807号原告付蓉，女，1974年12月25日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人何沙，重庆明合律师事务所律师。委托代理人杜小平，男，1968年8月11日出生，汉族，系原告丈夫。被告重庆融科智地房地产开发有限公司，住所地：重庆经济技术开发区经开园C40综合大楼6楼，组织机构代码：75925995-8。法定代表人陈国栋，董事长。委托代理人刘润宇，重庆百君律师事务所律师。委托代理人倪婷，重庆百君律师事务所律师。原告付蓉与被告重庆融科智地房地产开发有限公司（以下简称融科智地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月24日受理后，依法由代理审判员雷元亮担任审判长，与代理审判员杨杰，人民陪审员王道恒组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告付蓉的委托代理人杜小平、何沙，被告融科智地公司的委托代理人刘润宇、倪婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付蓉诉称，2012年11月26日，原告购买被告开发的位于重庆北部新区鸳鸯路某号某幢某单元某号商品房。2013年12月30日被告交房。2014年8月21日发现房屋的主体基础桩桩身出现夹泥，询问有关部门后得知该房屋属主体结构质量不合格，房屋存在严重质量问题和安全隐患，致使原告不能继续装修施工。2014年9月11日原告正式给被告去函，双方协商赔偿事宜未果。原告配偶杜小平于2014年10月8日委托某某后勤工程检测中心检测鉴定主体基础桩质量，检测报告结论为：“融科.橡树澜湾某组团30-7幢2-C/7-7、7-3/2-B轴基桩被检测段质量不满设计要求和现行施工质量验收规范的要求”。原告认为被告交付的房屋不符合合同约定，故起诉请求判令：1、被告向原告支付因房屋主体不合格的违约金1017280元（5086400元20%）；2、被告向原告支付逾期交房违约金，该违约金以购房款5086400元为本金，按照日万分之二的标准，自2014年1月1日起计算至被告交付合格房屋为止；3、被告对位于重庆北部新区鸳鸯路某号某幢某单元某号房屋进行修复，修复达到国家相关质量要求。被告融科智地公司辩称，1、我公司已按合同约定向原告交付了房屋，不存在逾期交房问题，不应当支付逾期交房违约金；2、原告要求我公司支付因房屋主体不合格的违约金1017280元无事实依据和法律依据，合同约定的总房款20%的违约金是以合同解除为前提条件的；3、因房屋出现质量瑕疵被告有修复或赔偿原告直接损失的权利，二者只能选其一，现被告已履行了赔偿义务，故不应当再承担修复责任，修复工作应由原告自行完成，原告在施工中造成的第三人损害应由其自行承担，与我公司无关；4、我公司在知晓原告房屋出现质量瑕疵后即安排施工单位进行整改，但因原告拒绝施工单位进行整改导致损失扩大，故原告应当就第一次拒绝整改后扩大的损失自行承担责任；5、即便要承担违约金，合同约定的违约金过高，请求法院予以调低。经审理查明：2012年11月26日，以被告融科智地公司为甲方（卖方）、原告付蓉为乙方（买方）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方购买甲方开发建设的位于重庆北部新区鸳鸯路某号某幢某单元某号商品房，商品房项目名称为橡树澜湾某组团。房屋总成交金额为5086400元，甲方应当在2013年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条逾期交房的违约责任中约定：逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件五补充协议第八条约定：1、双方确定严重影响正常居住使用的房屋问题仅指权威部门鉴定确认的房屋主体结构质量不合格。……。2、如乙方入住后认为房屋地基基础和主体结构存在质量问题，双方共同委托某某工程学院质量安全鉴定中心作为甲方出售房屋的质量鉴定机构，该中心的鉴定结论双方都予以接受，并可在诉讼或仲裁期间作为证据直接使用，如检测确实存在国家规定的质量问题，由甲方承担检测费用，否则，检测费用由乙方承担。如认定房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题，且无法修复，并导致乙方无法正常居住的，则乙方有权选择解除合同。3、乙方入住后，因房屋质量问题造成损失的，经双方约定机构鉴定确属保修期内房屋质量问题，则甲方应赔偿因房屋质量问题造成的直接损失。第十条中8、a约定：甲乙双方任何一方违反法律规定、本合同约定单方擅自解除合同，由违约方承担全部责任。违约方承担双方已支付的税费外，并应支付本房屋总价款20%的违约金给对方，同时，违约方有义务及时配合对方办理解除合同的相关手续，否则由此给对方造成损失的，违约方应负责赔偿。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告付蓉按合同约定支付了购房款5086400元。被告融科智地公司在2013年12月13日向原告付蓉邮寄《入伙通知书》，通知原告付蓉接房。2013年12月21日，原告付蓉办理了接房手续。2014年4月1日，原告付蓉对案涉房屋进行装修。在装修过程中，原告付蓉发现案涉房屋2-C/7-7、7-3/2-B轴基桩顶部出现夹泥等异常现象就停止装修。2014年7月18日，被告融科智地公司向重庆某某建设（集团）有限公司发出《关于融科橡树澜湾D2-30-7基础桩出现疑似质量问题的告知函》，载明：我司于2014年7月11日接待业主报事，称由贵司承建的融科橡树澜湾某组团一标段基础工程D2-30-7户内基础桩发现疑似重大质量问题。经我司相关工作人员现场查看，确认报事情况属实，要求重庆某某建设（集团）有限公司安排专人对接此事，并积极配合处理。2014年8月15日，重庆某某建设（集团）有限公司回函称，经公司相关人员现场实地踏勘，发现业主完全违背规范许可证、施工图对房屋的使用规定，违规开挖地下室，造成该栋楼地基完全暴露，地基承载力严重不符合房屋结构安全性能，直接影响房屋结构安全。故不再承担合同约定的建筑结构安全义务。2014年7月22日，重庆市规划局某某分局（某某分局）向原告付蓉发出《关于停止违法建设行为自行回填地下违法建筑的通知》，主要载明：你在北部新区融科.橡树澜湾某组团某号擅自修建地下建筑的行为，属违法建设行为，请接到通知后立即停止违法行为，自行回填已开挖地下违法建筑。2014年10月9日，原告付蓉丈夫杜小平委托某某后勤工程检测中心对融科.橡树澜湾某组团某幢2-C/7-7、7-3/2-B轴基桩顶部质量进行检测。2014年10月20日，某某后勤工程检测中心出具检测报告，检测结论载明：8.1.1根据上述检测结果表明：融科.橡树澜湾某组团某幢2-C/7-7、7-3/2-B轴基桩被检测段质量不满足设计要求和现行施工质量验收规范的要求。8.1.2融科.橡树澜湾某组团某幢2-C/7-7轴承台以下1.6米、7-3/2-B轴承台以下1.5米基桩混凝土浇筑不良，其混凝土强度极低，必须依据规范对其进行加固处理。8.2建议立即对融科.橡树澜湾某组团某幢2-C/7-7、7-3/2-B轴基桩进行加固处理，加固设计和施工单位应具有相应资质。因原、被告双方对案涉房屋赔偿事宜未达成一致意见，原告付蓉遂在2014年10月24日提起了本案诉讼。庭审中，原告付蓉陈述，因被告融科智地公司交付的房屋主体质量不合格，原告雇佣包括田某甲在内的几名农民工对地下室不合格基桩进行开挖时，砖墙倒塌导致田某甲意外死亡，原告为此赔付了80万元，该损失是因为案涉房屋基桩质量不合格引发的，应由被告融科智地公司承担。因该损失低于房屋总价款20%，我方要求参照适用合同第十条中关于房屋总价款20%违约金的约定，对民工死亡赔偿费用进行补偿，故要求被告融科智地公司按房屋总价款20%承担因房屋主体结构不合格的违约金1017280元（5086400元20%）。本案审理中，被告融科智地公司在2014年11月25日申请对融科.橡树澜湾某组团某幢房屋2-C/7-7、7-3/2-B轴基桩顶部2米范围内的质量现状及其是否对该房屋上部主体结构安全使用造成影响进行鉴定。本院依法委托重庆市某某工程质量检验测试中心进行司法鉴定，该检验测试中心出具鉴定检验报告书，结论及建议载明：1、重庆市渝北区鸳鸯路某号的融科.橡树澜湾某组团某幢房屋2-C/7-7、7-3/2-B轴基桩顶部2米范围内的质量不满足设计要求和施工质量验收规范要求；2、两根桩顶部质量缺陷已经对该房屋上部主体结构安全使用造成影响，须及时采取处理措施；3、建议对该两根桩采取置换或其他加固处理方法进行及时处理。被告融科智地公司为此支付司法鉴定费50000元。庭审中，原告付蓉陈述，2015年7月份，被告融科智地公司告知我其不会整改，让我自行整改加固，费用由其承担，故我方在2015年7月找施工队伍对案涉房屋基桩质量问题进行整改。2015年11月20日整改完毕。被告融科智地公司陈述，2015年7月份我方确实给街道去函让街道同意原告对案涉房屋地下室基桩进行整改，费用由我方承担。具体整改完毕的日期为2015年10月21日，但原告付蓉在对案涉房屋质量问题进行整改修复时，与其他回填地下室相关工作同时进行，因此真实的修复完毕时间要早于2015年10月21日。原、被告双方确认原告对案涉房屋进行整改的时间为2015年7月15日。证人邱某出庭陈述，我是重庆某某建设（集团）有限公司负责本案项目的现场管理人员，付蓉房屋的基桩问题，公司收到融科智地公司的函件后，我与融科公司工程部经理、物管经理、原告丈夫杜小平去了现场，发现付蓉违规开挖地下室，严重违背了验收规范，影响房屋使用及结构安全，我方在2014年8月8日到现场拍了房屋照片。当时我方要求进行整改，但杜小平拒绝，称向融科公司提出索赔。2014年11月20日左右我方又提出去整改，仍被拒绝，无法进场。另查明：被告融科智地公司分别在2014年12月1日、2015年5月22日向原告付蓉支付整改费15万元、10万元。再查明：2015年2月9日，以田某乙、徐某某、田某丙为甲方（受害人亲属）、杜小平为乙方（雇主）签订了一份《协议书》，主要约定双方就田某甲提供劳务死亡侵权责任赔偿事宜达成协议，乙方一次性赔偿甲方人民币捌拾万元整。2015年2月10日，杜小平向田某丙支付了款项80万元。上述事实，有重庆市商品房买卖合同、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、入伙通知书、业主验房记录表、业主装修承诺书、《关于停止违法建设行为自行回填地下违法建筑的通知》、照片、某某后勤工程检测中心检测报告、重庆市某某工程质量检验测试中心司法鉴定报告书、《关于融科橡树澜湾D2-30-7基础桩出现疑似质量问题的告知函》及回函、中国某某银行客户专用回单、协议书、某银行电子回单等书证以及证人邱某的证言载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己义务。《重庆市商品房买卖合同》约定，被告融科智地公司应在2013年12月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用。本案中，原告付蓉按合同约定履行了支付全部房款的义务，被告融科智地公司亦应按合同约定在2013年12月30日前向原告付蓉交付质量合格的房屋。被告融科智地公司虽在2013年12月21日将案涉房屋交付给原告付蓉，但原告付蓉在使用过程中发现案涉房屋主体基础桩桩身出现质量问题，根据重庆市某某工程质量检验测试中心就案涉房屋基础桩质量问题出具的司法鉴定意见，案涉房屋2-C/7-7、7-3/2-B轴基桩顶部2米范围内的质量不满足设计要求和施工质量验收规范要求；两根桩顶部质量缺陷已经对该房屋上部主体结构安全使用造成影响，须及时采取处理措施。即被告融科智地公司交付的房屋主体结构质量经检验确属不合格，被告融科智地公司在2013年12月21日交付案涉房屋的行为不能视为有效交付，构成违约。故原告付蓉要求被告融科智地公司按合同约定从2014年1月1日起每日按已付房价款5086400元万分之二的标准支付逾期交房违约金至2015年7月15日止的诉讼请求，本院予以支持。同时，因案涉房屋的基础桩通过加固能够修复，原、被告经协商由原告付蓉在2015年7月15日自行进行整改修复，表明其愿意接受案涉房屋的现状并继续履行合同，故原告付蓉要求被告融科智地公司支付2015年7月15日后的逾期交房违约金，本院不予支持。被告融科智地公司辩称，其已按合同约定交付了房屋，不存在逾期交房行为的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采信。被告融科智地公司辩称，案涉房屋出现质量瑕疵后其即安排施工单位进行整改，但因原告付蓉拒绝施工单位进行整改导致损失扩大，扩大的损失应由原告承担。对此，被告融科智地公司未举示有效的证据证明，其申请的证人邱某系案涉房屋施工单位的人员，与本案存在利害关系，其证言不能单独作为认定事实的依据，故对被告融科智地公司的上述意见，本院不予采纳。被告融科智地公司辩称合同约定的违约金过高请求调低，但其未举示相应的证据证明合同约定的违约金明显高于因违约所造成的损失，故对其上述抗辩意见，本院不予采纳。因原告付蓉已自行对案涉房屋进行了整改修复，其请求被告融科智地公司再对案涉房屋进行修复已无必要且无法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。原告付蓉雇佣案外人田某甲在开挖地下室施工中导致田某甲意外死亡的赔偿款80万元与案涉房屋主体结构质量问题造成的损失并无必然的因果联系，合同补充协议第十条中约定的房屋总价款20%的违约金是因违约导致合同解除的违约金，原告付蓉要求被告融科智地公司参照上述约定支付因房屋主体不合格的违约金1017280元（5086400元20%）无法律依据，本院不予支持。被告融科智地公司辩称原告付蓉要求其支付因房屋主体不合格的违约金1017280元不符合合同约定且无法律依据的意见，本院予以采纳。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆融科智地房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告付蓉支付逾期交房违约金（以5086400元为基数，从2014年1月1日起按每日万分之二的标准计算至2015年7月15日止）；二、驳回原告付蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19274元，由原告付蓉负担8481元，重庆融科智地房地产开发有限公司负担10793元。司法鉴定费50000元，由被告重庆融科智地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 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