（2015）金东民初字第1058号

裁判日期: 2016-03-17

公开日期: 2016-12-31

案件名称

金华市金东区英达学校与金华市金东区雅丽制衣厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

金华市金东区人民法院

所属地区

金华市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金华市金东区英达学校,金华市金东区雅丽制衣厂

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百二十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

金华市金东区人民法院民事判决书（2015）金东民初字第1058号原告（反诉被告）：金华市金东区英达学校,住所地金华市金东区多湖街道东湄街。法定代表人：赵小沛，校长。委托代理人：金跃林，浙江金果律师事务所律师。被告（反诉原告）：金华市金东区雅丽制衣厂，住所地金华市金东区多湖街道东湄工业区东湄街***号。负责人：叶伟英，厂长。委托代理人：倪步东。原告（反诉被告）金华市金东区英达学校（以下简称英达学校）为与被告（反诉原告）金华市金东区雅丽制衣厂（以下简称雅丽制衣厂）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月14日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员丁丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）英达学校的法定代表人赵小沛及其委托代理人金跃林，被告（反诉原告）雅丽制衣厂的负责人叶伟英及其委托代理人倪步东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告英达学校诉称，2015年5月8日，被告将位于金华市金东区多湖街道东湄工业区（潭头滩）的厂房出租给原告用于办学，并签订了《厂房租赁合同》。2015年5月12日，原告将校舍租金10万元通过转账交给被告。7月6日，金华市金东区教育局作出（2015）2号就英达学校新校址存在严重安全隐患等问题专题处置协调会议纪要：新校址存在严重安全隐患，不符合办学要求，责令英达学校立即整改，另寻合适的办学场地。7月3日下午，原告在接到教育局的通知后，即于当日与被告负责人叶伟英发短信联系，并多次电话及短信联系协商解决合同事宜，但被告拒绝配合。原告认为，被告明知原告是办学所用，未告知实情，将存在严重安全隐患的厂房租赁给原告，是严重不负责任的行为。为此，原告诉至本院，请求判令：1、撤销原、被告于2015年5月8日签订的《厂房租赁合同》，由被告立即返还原告人民币10万元；2、被告赔偿原告因砌墙造成的损失485773.21元；3、诉讼费用由被告承担。被告雅丽制衣厂辩称，原告具有多年办学经验，对于办学条件，应当非常清楚，其实早在2014年，原告就想租赁被告厂房办学，还进行过多次实地考察，原告称被告将“明知不符合办学条件的厂房”出租给原告，与事实不符。原告已进入厂区实际办学，相应后果应由原告自行承担。原告的砌墙损失纯属无稽之谈，双方是租赁合同关系，承租人需要经过出租人的同意，才能对租赁物进行改变、修缮。原告诉请无依据，请求予以驳回。针对原告的起诉，被告提出反诉。认为2015年5月8日，双方签订了《厂房租赁合同》，合同签订次日，反诉原告将厂房钥匙交付给反诉被告，并将厂房交付给反诉被告使用，2015年5月23日将厂房内部设备一并交付给反诉被告使用。反诉被告接收厂房后，对厂房进行了大量的装修，整体厂房受到破坏，反诉被告在厂房内办学、上课。反诉原告从2015年5月9日厂房交付之日起，至今未交付过房租，也未支付过水电费。反诉原告请求判令：1、反诉被告支付房屋租金29.58万元；2、反诉被告支付违约金71万元；3、反诉被告支付水电费3160.69元；4、反诉被告赔偿损失5万元。反诉被告辩称，因教育局认为反诉原告的场地存在安全隐患，反诉被告一直没有使用场地，在教育局下达通知后，反诉被告就告知了反诉原告，是反诉原告不配合解决才引起的纠纷，不存在交纳房租的问题。反诉被告也没有违约，不存在违约金的支付问题。水电费因场地没有使用，也不存在支付问题。反诉原告要求赔偿损失没有依据，不予赔偿。交钥匙时间与厂房、设备交付给反诉被告的时间并非同时，说大量改变厂房格局与事实不符。反诉诉请无依据，请求予以驳回。为证明上述事实，原告（反诉被告）英达学校向本院提交了以下证据：1、民办非企业单位登记证书、办学许可证各一份，证明原告的诉讼主体资格；2、厂房租赁合同一份，证明原、被告签订租赁合同及相关约定；3、银行汇款回单一份，证明原告向被告转账支付了10万元的事实；4、短信记录一份，证明原告知道详情后，多次与被告协商未果的事实；5、金华市金东区教育局会议纪要一份，证明原告新校址存在严重安全隐患，不符合办学要求的事实。被告（反诉原告）雅丽制衣厂向本院提交了以下证据：1、个体工商户营业执照一份，证明被告的诉讼主体资格；2、电费发票八份、水费发票一份，证明英达学校租赁期间共用电2896.69元、用水264元的事实；3、2013年2月，金华市立盛资产评估有限责任公司作出的黄立军资产评估报告书一份，证明厂方有财产损失；4、照片一组，证明厂方已向校方交付租赁场地，原告已经实际办学，以及8月份之后，原告一直未腾空场地的事实；5、交接清单一份，证明2015年5月23日，厂房向校方移交了相关财产，校方应返还该部分财产；6、通话记录单、短信记录一组，证明英达学校因出租人雅丽制衣厂没有满足其合同外的要求，才提出撤销合同的事实；7、金华市规划局依申请公开政府信息告知书、金华市金东区安全生产监督管理局信访事项答复意见书及对金华市谭顺气体有限公司的信访件的调查核实情况、录音资料一组，证明原告起诉后，被告经过调查了解，才知道被告隔壁有氧气站，根据信访和安监局的答复，有关部门已收回了对该企业的规划许可证；8、经被告申请，本院依法委托了义乌至诚资产评估房地产估价有限公司对被告出租场地的损失进行评估，评估结论为：雅丽制衣厂所有的位于金华市金东区多湖街道东湄工业区东湄街377号厂房二、三楼隔间恢复、财产遗失损坏及广告字等资产的评估价值为46164元。经庭审质证，本院认证如下：一、对原告（反诉被告）提交的证据证据1、2，被告无异议，本院对此予以确认。证据3，被告对其真实性无异议，本院对此予以确认。证据4，被告有异议，认为没有经过公证，短信不全面、不完整。本院对双方曾协商解除合同的事实予以确认。证据5，被告对其真实性无异议，但认为与本案无关，双方所签合同没有违反法律法规，合同已经生效。本院认为，该证据可以证实原告未经教育主管部门及消防、国土、规划等部门审批，违规擅自搬迁、非法办学，以及租赁场地存在严重安全隐患，不符合办学条件的事实，本院对此予以确认。二、对被告（反诉原告）提交的证据证据1，原告无异议，本院对此予以确认。证据2，原告对其真实性无异议，对关联性有异议，认为不是所有的厂房和办公室都是租给原告使用的，被告有部分办公室是保留自用的。本院对原告租赁期间用电2583.4元的事实予以确认。证据3，原告有异议，认为与本案无关。本院认为，该证据涉及的是被告与他人之间的债务纠纷，与本案不具有关联性，本院对此不予确认。证据4，原告对其真实性有异议。本院认为，该组证据可以证实被告向原告交付了租赁场地的事实，本院对此予以确认。证据5，原告对其真实性无异议，但认为事实上这些物品都没动过，还在被告的厂房里。本院对该证据予以确认。证据6，原告对其真实性无异议，本院对双方曾协商处理租赁事宜的事实予以确认。证据7，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告在那里办厂已经多年，不可能不知道旁边有个氧气站的。本院对该组证据予以确认。证据8，原告有异议，认为没有证据证明墙体是原告拆除的，不应计算损失。原告也没有拆除铝合金门，广告字的拆除及费用与原告无关。本院认为，所拆除的广告字系“牛佬大食品有限公司”，与本案缺乏关联性，本院对此不予确认，对评估报告的其他内容予以确认。经审理，根据当事人的陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下：2015年5月8日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：雅丽制衣厂将其座落于金华市金东区东湄工业区的厂房、综合楼出租给英达学校使用，综合楼二楼东南边留办公室一间、综合楼二楼南边的会议室等留给制衣厂自用；英达学校租赁厂房用于办学；租赁期自2015年7月1日-2027年8月30日止；租金数额为71万元/年（前六年年租金为71万元，第七年开始，每年递增2万元）；付款方式为先付后用，合同签订生效后即支付定金10万元，每年9月15日前一次性付清年租金；厂内物品另附清单移交校方等等。2015年5月12日，原告向被告支付了定金10万元。2015年5月23日，被告将租赁场地交付原告使用，并移交了相关物品。被告为办学所需，未经被告许可，对租赁场地进行了改造，并招生入学。2015年7月6日，金华市金东区教育局就英达学校新校址存在严重安全隐患等问题出具专门意见，认为：英达学校未经教育主管部门及消防、国土、规划等部门审批，属于擅自搬迁、非法办学行为；新校址存在严重安全隐患，不符合办学要求，不允许在现址上办学，责令英达学校立即整改。2015年7月15日，被告搬出了租赁场地。双方为租赁合同解除事宜，一直协商不成。原告为被告支付了租赁期间的电费2583.4元。经被告申请，本院依法委托义乌至诚资产评估房地产估价有限公司进行了资产评估：雅丽制衣厂厂房二、三楼隔间恢复、财产遗失损坏等评估价值为26046元。本院认为，原、被告双方签订租赁合同的目的为办学，现该租赁场地不符合办学要求，合同目的无法实现，租赁合同应予解除。被告应当返还原告支付的定金100000元。原告要求撤销租赁合同，但合同订立过程中，并不存在重大误解、显失公平或欺诈、胁迫等情形，本院对此不予支持。2015年5月23日-7月15日，原告实际使用了该租赁场地，故原告应当支付使用期间的租金105041元（710000元/年÷365天*54天）。本案并无证据证明原、被告存在违约情形，故雅丽制衣厂的违约金请求，本院不予支持。雅丽制衣厂在英达学校租赁期间为其垫付了电费，英达学校应予支付。关于雅丽制衣厂的赔偿请求，本院认为，原告未经教育主管部门及消防、规划等相关部门审批，擅自搬迁办学，存在违规行为。金华市谭顺气体有限公司与雅丽制衣厂仅一墙之隔，英达学校作为办学机构，学校周边的安全问题应是首要考虑的问题，而其在订立合同过程中，未尽到审慎义务，未对周边环境进行细致考察，存在明显过错。雅丽制衣厂作为在此经营多年的厂家，对其周边环境应是熟悉的，明知原告是办学所用，仍与其订立租赁合同，雅丽制衣厂亦存在过错。双方过错责任相当，本院酌定原、被告各承担50%赔偿责任。英达学校未经雅丽制衣厂同意，擅自改造租赁场地，给雅丽制衣厂造成一定损失，英达学校对此应承担相应赔偿责任。英达学校要求雅丽制衣厂赔偿砌墙损失，无法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）金华市金东区英达学校与被告（反诉原告）金华市金东区雅丽制衣厂于2015年5月8日签订的《厂房租赁合同》。二、由被告（反诉原告）金华市金东区雅丽制衣厂于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）金华市金东区英达学校定金100000元。三、由原告（反诉被告）金华市金东区英达学校于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）金华市金东区雅丽制衣厂租金105041元。四、由原告（反诉被告）金华市金东区英达学校于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）金华市金东区雅丽制衣厂电费2583.4元。五、由原告（反诉被告）金华市金东区英达学校于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）金华市金东区雅丽制衣厂损失13023元。六、驳回原告金华市金东区英达学校的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告金华市金东区雅丽制衣厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5443元（已减半收取）、反诉案件受理费7162元（已减半收取）、评估费1500元（被告预交），合计14105元，由原告金华市金东区英达学校承担7052.5元、被告金华市金东区雅丽制衣厂承担7052.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员　丁丽娜二〇一六年三月十七日代书记员　陈　丝微信公众号“”