（2015）耒民一初字第775号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-08-04
案件名称
原告陈丽华诉被告中信银行股份有限公司耒阳支行房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
耒阳市人民法院
所属地区
耒阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈丽华,中信银行股份有限公司耒阳支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）耒民一初字第775号原告陈丽华。委托代理人黄从塘。被告中信银行股份有限公司耒阳支行。代表人王晓洪。委托代理人宾金琳。委托代理人周明。原告陈丽华为与被告中信银行股份有限公司耒阳支行房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员周志慧担任审判长，人民陪审员贺雪平、刘霞参加的合议庭，于2016年1月20日、3月1日两次公开开庭进行了审理。代理书记员张沅沅担任记录。原告陈丽华的委托代理人黄从塘、被告的委托代理人宾金琳、周明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月23日，原告与被告签订《中信银行股份有限公司耒阳支行房屋租赁协议》，约定原告将自有的位于耒阳盛世华城市标花园二期F1栋11楼东侧10间（房号分别为1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1118、1119、1120号）约452平米的商用公寓出租给被告使用，原告应被告的要求对租赁房间进行了装修，租金为每间每月1200元，租金起算时间以原告把房屋装修交接给被告能够进入使用后计算，每个季度第一个月的前5日内交纳，被告负责租赁期间的水、电、网络、物业等费用，租赁期间与被告的营业用房租期相一致。协议签订后，原告按照被告的要求先后投入几十万元对房屋进行了装修，并于2014年9月9日把房屋钥匙、房屋水卡、空调遥控器、电视机机顶盒及遥控器移交给了被告的工作人员谭绿军。被告入住后，未按双方协议约定支付房屋租金，在原告的催促下，被告的工作人员赵丽在农历2014年12月27日向原告支付了1万元租金，此后未再支付。原告为了要回租金，先后按被告的要求到税务机关按4.5%的税率购买了18万元以被告为抬头名称的发票。被告以房屋租赁需上级领导批准为由，把原告的《房屋租赁协议》原件拿走，一直未归还。原告为了维护自己的合法权益，依据相关法律，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付自2014年9月9日至2015年12月9日期间的房屋租金17万元及租金占用期间的利息3万元；2、被告向原告支付水费800元、物业管理费7590元、有线电视收视费5000元，共13390元；3、本案诉讼费由被告承担。原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：金桥路盛世华城F1栋1105室、1106室、1107室、1108室、1109室、1110室、1111室、1118室、1119室、1120室商品房买卖合同及收款收据，用以证实涉案房屋属原告从耒阳开元房地产开发有限公司合法购买所得，有权处分。建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，用以证实涉案房屋属合法建筑。房屋租赁协议，用以证实原告与被告就租赁房屋事宜进行了相关约定。移交清单，用以证实原告向被告移交了房屋钥匙、水卡、空调遥控器、电视机机顶盒及遥控器等，原告已履行了合同义务，共向被告交付了房屋10间。水费单，用以证实原告替被告缴纳了水费800元。有线电视使用缴费单，用以证实原告替被告缴纳了有线电视使用费5000元。物业管理缴费单，用以证实原告替被告缴纳了物业管理费7590元。被告对上述证据经质证，对证据1、2无异议。对证据3有异议，根据证据规则，原告应提供原件，故对其真实性、合法性以及关联性均有异议。对证据4无异议。对证据5、6、7的真实性、合法性无异议，但该款项是原告开户交的预交款，由被告使用，具体数额应当以实际使用为准。被告辩称：本行认为2014年7月23日的房屋租赁合同不成立，该合同不符合形式和实质要件，从形式上看，合同复印件的第一页与第二页的字体明显不同，依法不符合法律的形式要件，虽然甲乙双方均在协议上签字盖章，但事实上甲乙双方就合同内容尚未达成一致意见，所以甲方（即原告，下同）仅保留该合同的复印件，而没有原件，甲方仅以复印件起诉，实属恶意诉讼。原告诉请要求被告支付利息3万元，而本案被告仅是该房屋的实际占用者，双方既不是民间借贷关系，也没有约定过违约金的支付条款，所以原告要求被告支付利息于法无据，请求予以驳回。原告诉请被告承担水、电费及网络电视使用费、物业费等，该笔费用应依法由被告按照实际使用费用支付，而非预付款，故本行请求将原告所诉请的超额部分予以驳回。综上所述，被告作为房屋的使用者，仅负有支付房屋租金的义务，原告所诉称的房屋租赁协议不成立。被告提交了录音光盘，用以证实本行曾经要原告领取房租，但原告予以拒绝，对于迟延领取房租所造成的扩大损失，本行依法不应承担责任。原告经质证，认为对于该录音来源，原告不清楚，在起诉前，经原告与被告的熊行长协商，被告应将2015年12月9日之前的房租18万多元一次性付清，原告起诉后，被告的一名姓郭的女工作人员打电话，要原告去领取79000元房租，但没有说明是哪个阶段的，也没有按约定一次性付清，故原告拒绝领取该79000元。经过双方对上述证据的质证，本院认为，双方提供的证据，形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，均予以认定。经审理查明：原告从耒阳市开元房地产开发有限公司购买了该公司开发的盛世华城F1栋11楼1105室、1106室、1107室、1108室、1109室、1110室、1111室、1118室、1119室、1120室共10间房屋。2014年7月，被告租赁了耒阳市开元房地产开发有限公司在盛世华城F1栋1、2层的房屋设立经营场所，因另需要房屋作职工宿舍，于2014年7月23日与原告签订书面房屋租赁协议，约定；1、乙方（即被告，下同）租赁甲方（即原告，下同）位于盛世华城市标花园二期F1栋11楼东侧10间约452平米的商用公寓间，房号分别为1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1118、1119、1120；2、甲方装修的10间职工宿舍的设施包括每间必须有卫生间设施、热水器、两个床、电视机、空调，甲方负责水、电、网络等开户，甲方提供的房屋能够满足日常的正常入住，乙方负责员工入住后产生的水、电、网络费用的交纳；3、甲方投入为一次性投入，设备设施的自然损坏甲方负责维修；租赁期内人为造成设备设施的损坏由乙方负责维修和赔偿，水电易耗品（如水龙头、灯泡等）的更换由乙方负责；4、租金1200元/间，装修后能够进入使用开始计房租，按季度交付房租，每个季度第一个月的前5日内交租，每季度需要交纳房租36000元，一年房租共计144000元。租金前三年不变，三年以后租金每年递增6%；5、考虑到甲方是按照乙方要求装修房屋，租赁期限与被告的营业用房租期（自2014年8月1日起至2026年7月31日止）一致；6、交付使用后房屋及屋内设施正常维护保修甲方负责，如乙方人为破坏，则乙方负责；7、乙方必须严格执行物业管理法定要求，不得乱扔垃圾、擅自打洞、变动水电、煤气等管理线路；8、未尽事宜甲乙双方协商解决。协议签订后，原告依约对10间房屋进行了装修，并预交800元水费、7590元物业管理费及有线电视收视费5000元。2014年9月9日，原告将装修好的房屋交付给被告使用，双方办理了书面交接手续，被告的员工谭绿军向原告出具了空调遥控器（11个）、水卡（10张）、电视机及机顶盒遥控器（各10个）、房门钥匙（10套）的收条。之后，被告以需将租赁合同上报上级公司审批为由，从原告处拿去了租赁合同的原件，且至今未交还原告。在合同履行期间，被告于农历2014年12月27日（公历2015年2月15日）向原告支付了1万元房租。后被告向原告提出，因被告人员调整，不需使用10间房屋，要求退还其中5间，但双方并未协商一致，后经原、被告口头协商，被告承诺在2015年12月9日前一次性付清之前10间房屋的租金，到期后，被告未予支付，从而引起纠纷。在本案审理期间，被告派员电话通知原告领取部分房租79000元，原告以被告未按之前约定足额支付为由，未予领取。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已取得了涉案房屋的处分权，有权出租涉案房屋，被告作为依法成立的经济组织，具有相应独立的民事权利能力及民事行为能力。原、被告签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方并未另行约定生效条件，即应按双方约定的自签名、盖章后生效，现双方均已在租赁协议上签名、盖章，故涉案租赁合同已生效。被告关于原告不能提供租赁协议原件，仅能提供复印件，属恶意诉讼的主张，因原告虽不能提供租赁协议的原件，但被告的员工出具的房屋钥匙及设备移交收条与原告提供的复印件相符，且被告实际占有了涉案房屋，因而完全可以认定该租赁协议复印件具有真实性，故对被告的该项主张不予采纳。自2014年9月9日至2015年12月9日，被告应支付租金共18万元（1200元/月×10间×15个月），扣减被告已支付的1万元，被告尚应支付租金17万元。原告要求被告支付该期间欠付的租金17万元，符合法律规定，予以支持。双方未约定逾期支付租金的违约责任，原告要求被告支付欠付租金的利息3万元，不符合法律规定，不予支持。关于涉案的水费、有线电视收视费及物业管理费的处理问题，原、被告在合同中约定，原告负责水、电、网络等开户，被告负责员工入住后产生的水、电、网络费用的交纳，原告开通有线电视后，预交了5000元收视费，虽未提供计量清单，但有线电视收视费并不是按使用次数或流量计费的，而是按天数计费的，原告既已向被告移交了有线电视机顶盒、电视机，该费用就自然产生，应由被告承担；对于物业管理费，原、被告在合同中虽未有明确约定，但按照一般的市场交易习惯，应是谁使用谁负担，且物业管理费也是按照天数计费的，原告既已向被告移交了租赁房屋的钥匙，物业管理费即已产生，被告就应当承担物业管理费；对于水费，现行的计费方式是按使用量计费，少用少付、多用多付，不用不付，由于原告未提供计量清单，故不能确定原告预交的800元水费中，已由被告使用的具体情况，原告可待水费使用费产生后，再另案提出请求或待租赁合同到期后，被告交还房屋时，应保证水费账户中不少于原告的预付费金额。原告要求被告支付垫付的有线电视收视费5000元、物业管理费7590元，符合法律规定，予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告中信银行股份有限公司耒阳支行向原告陈丽华支付自2014年9月9日至2015年12月9日的房屋租金17万元（先行支付的1万元已扣减）；二、被告中信银行股份有限公司耒阳支行向原告陈丽华支付垫付的物业管理费7590元、有线电视收视费5000元；三、驳回原告陈丽华的其他诉讼请求。上列第一、二项，限在本判决生效后10天内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4500元，由被告负担。原告已垫付4500元，被告应在执行中清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 周志慧人民陪审员 贺雪平人民陪审员 刘 霞二〇一六年三月十七日代理书记员 张沅沅附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 微信公众号“”