（2016）川0104民初1329号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-12-26
案件名称
刘虹延与成都新界广场商业有限公司、成都洋洋摩尔百货有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘虹延,成都新界广场商业有限公司,成都洋洋摩尔百货有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十九条，第七十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十一条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初1329号原告刘虹延，女，1970年9月7日出生，汉族，住拉萨市城关区。委托代理人刘洁，男，1969年5月20日出生，汉族，住拉萨市城关区，系刘虹延之夫。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区天府广场东御街**号****号。法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。原告刘虹延与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院2016年3月3日立案受理，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告刘虹延的委托代理人刘洁、被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告刘虹延诉称，2004年2月21日原告通过购买的方式取得了位于成都市锦江区东御街55号l栋一层1-63-97号面积为14．8m2的商业房产，并依法取得了该商铺的房产证和土地证，并在购买的当日与新界公司签订了《合作经营协议》。双方约定：原告将该商铺出租给新界公司经营8年零7天2012年2月28日期满，期限届满后新界公司无条件退还该商铺。但是，时至2012年2月28日协议期满后，新界公司毫无退还商铺之意，还擅自将该商铺转租给洋洋公司。虽经原告多次催收，甚至到现场维权，但均不将商铺退还给原告，强行霸占非法使用至今，严重地侵害了原告的合法权益。众所周知，该商铺地处天府广场黄金地段，可以说是寸土寸金，特别是地铁1、2号线开通后，相同地段一楼商铺目前的租金水平已达到每月每平米4000元左右。但新界公司、洋洋公司置原告的合理诉求不顾，还以如果不继续与之签订租赁合同就只支付原始购买价7％的占用费要挟原告，拒不按市场标准支付租金。因为原告家庭经济困难，又有老人生病住院急需资金，迫于无赖，原告分别于2013年9月11日、2015年5月21日、2015年12月3日通过锦江区法院调解和判决的方式收取了洋洋公司按原始购买价15％支付的商铺占用费。被告支付商铺占用费的时间截止到2015年11月30日。现在，时间又过去了4个月时间，但洋洋公司仍然强行霸占着物业。请求判令：1、新界公司、洋洋公司向原告给付2015年12月1日至2016年3月31日止，物业使用费118400元(按原告商铺租金2000元／平米／月的标准、商铺面积14.8M2)；2、新界公司、洋洋公司支付非法所得费用的滞纳金4000元；3、新界公司、洋洋公司承担本案的所有诉讼费用。被告新界公司未答辩。被告洋洋公司辩称，1、洋洋公司已按照（2015）锦江民初字第7494号民事判决书向原告支付了至2015年11月30日的房屋使用费，但原告主张尚未使用期间的物业使用费不应支持。2、原告主张物业使用费的标准过高，要求法院按生效判决认定的事实依法判决。3、洋洋公司同意于2016年3月21日将商铺退还给原告，物业使用费可以支付至2016年3月20号。4、原告主张的滞纳金无事实依据，应当驳回。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)决定将位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给与洋洋公司(乙方)经营，双方签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共七个楼层的商业楼面全部(各层公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止，租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；……甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营……。2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，约定为使汇发公司分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》。2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以“汇发”为主体成立“新界”公司全面接管“摩尔经营公司”业务。2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，约定汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。期间，洋洋公司按照新界公司提供的分配表向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。后原告购买了海发商厦商铺14.8平方米，汇发公司提交了分户平面图。2004年2月21日，新界公司(甲方)与原告(乙方)就合作经营汇发摩尔中心(注册名海发商厦)签订《合作经营协议》，约定：甲乙双方以品牌百货为主导，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；合作期限自2004年2月21日至2012年2月28日止，共8年零7天；甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营，乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业1层63区97号的房屋楼层区位，购置价468834元交付甲方使用，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……。2006年6月12日原告取得《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢1层，建筑面积：14.8平方米”，附注“房号63-97”，上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2006年7月2007年11月期间，海发商厦部分业主起诉要求解除《合作经营协议》，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦商铺具有整体、不可分割性，小业主签订《合作经营协议》时明知其商铺与其他业主商铺用于整体经营，单独解除个别业主的《合作经营协议》将影响其他出租业主利益，判决驳回起诉业主的诉讼请求。2010年9月27日，海发商厦成立业主大会，选举业主委员会、任期5年，并经成都市锦江区房产管理局备案。同日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，规定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。现海发商厦负2至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共1094户、共有产权面积25589.03平方米。小业主与新界公司所签《合作经营协议》期满后，海发商厦由洋洋公司统一经营，大多数业主与洋洋公司新签了《商铺租赁合同》，约定年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后）。已签约业主户数及所占面积均过半。部分未与洋洋公司重新签约的小业主起诉要求退还商铺、支付使用费。原告为起诉小业主之一。本院一审及成都市中级人民法院二审生效判决认定海发商厦系采取统一经营，商铺所有权性质不同于独立商铺，应服从大多数业主整体意志，且业主各自商铺间无实体分隔、界限不明，不具备返还条件，驳回小业主要求返还商铺的诉讼请求，并参照多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准，判决洋洋公司按购置价税后15%/年的标准支付使用费。对于原告所购商铺截至2013年10月31日的使用费，原告与洋洋公司达成按购置价税后15%/年的标准支付的调解协议，本院以（2013）锦江民初字第3362号民事调解书予以了确认。2015年11月11日，原告向本院起诉，请求新界公司、洋洋公司支付物业使用费444000元、滞纳金50000元等。本院于2015年12月3日作出(2015)锦江民初字第7494号民事判决：一、洋洋公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付物业使用费(从2015年3月1日起至2015年11月30日止，按购置价468834元×15.45%(税后)/365天×实际占用天数为标准计算)，并支付利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述判决已生效，洋洋公司已向原告履行了给付义务。庭审中原告与洋洋公司确认，原告的商铺洋洋公司于2016年3月21日退还，物业使用费洋洋公司支付至2016年3月20日。另查明，洋洋公司与其他该商场的小业主达成的年租金标准，前三年为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：（2015）锦江民初字第7494号民事判决书。本院认为，对于责任承担主体问题。原告购买汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号1栋1层63-97号商铺，并取得房屋产权，其后将商铺交新界公司经营，双方签订《合作经营协议》。在《合作经营协议》约定的期限内，上述商铺实际由洋洋公司在使用，洋洋公司也按《合作经营协议》约定的标准向原告支付了相应费用。《合作经营协议》约定的期限届满后，洋洋公司仍继续使用上述商铺，故洋洋公司系应向原告承担给付物业使用费义务的主体。因新界公司并未占用原告的商铺，故原告要求新界公司支付物业使用费的请求不能成立。关于物业使用费计算时间及标准。因双方已就退还商铺的物业使用费达成一致意见，故本案确认物业使用费支付至2016年3月20日。因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金按业主原始购房总价的15%(税后)标准支付，第四年至第六年每年年租金递增3%。根据公平原则，本院认定原告主张的物业使用费标准，可参照洋洋公司与大多数业主的约定，从2015年12月1日起至2016年2月28日止应按税后15.45%的标准执行，从2016年2月29日起至2016年3月20日止，按税后15.91%的标准执行。原告要求按2000元/月/平方米计算物业使用费，理由不成立，本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金。应系资金占用损失款性质，对于该笔费用，本院考虑如下因素：即原告与洋洋公司并未约定物业使用费的具体给付时间，而海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同约定按季度支付租金，以及房屋租赁惯例等，综合认定洋洋公司应采用一般情况下先支付后使用的习惯，每三个月支付一次物业使用费，故在洋洋公司未按期支付物业使用费的情况下，原告主张滞纳金，即物业使用费的资金占用损失款，符合事实与法律，本院予以支持。洋洋公司应支付物业使用费的资金占用损失应分段计算。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条(条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘虹延支付物业使用费（其中2015年12月1日至2016年2月28日期间的物业使用费按购置价468834元×15.45%(税后)÷365天×实际占用天数为标准计算；2016年2月29日至2016年3月20日期间的物业使用费按购置价468834元×15.91%(税后)÷365天×实际占用天数为标准计算），并支付资金占用损失（按上述物业使用费之和，从2015年12月1日起至给付之日，按中国人民银行同期流动资金存款利率标准执行）；二、驳回原告刘虹延其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1374元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担1324元，由原告刘虹延负担50元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 徐国书二〇一六年三月十七日书记员 熊 崴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。