（2015）市民初字第3385号

裁判日期: 2016-03-17

公开日期: 2016-12-19

案件名称

李冬年与李波等所有权确认纠纷一审民事判决书

法院

济南市市中区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李冬年,李波,孟繁蕾

案由

所有权确认纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

山东省济南市市中区人民法院民事判决书（2015）市民初字第3385号原告（反诉被告）李冬年，男，1962年10月16日生，汉族，济南铁路警察学校办公室主任，住济南市。委托代理人韩春芳，山东国盾律师事务所律师。委托代理人张聪聪，山东国盾律师事务所实习律师。被告（反诉原告）李波，男，1976年10月11日生，汉族，济南铁路公安处民警，住济南市。委托代理人霍连台，山东东城律师事务所律师。委托代理人林方茂，山东东城律师事务所律师。被告（反诉原告）孟繁蕾（系被告李波妻子），女，1976年7月1日生，汉族，济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处副主任科员，住址同被告李波委托代理人霍连台，山东东城律师事务所律师。委托代理人李波（系被告孟繁蕾丈夫），身份情况同第一被告李波。原告（反诉被告）李冬年与被告（反诉原告）李波、孟繁蕾所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李冬年的委托代理人韩春芳，被告（反诉原告）李波及其委托代理人霍连台，被告（反诉原告）孟繁蕾的委托代理人李波、霍连台到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李冬年诉称：2004年9月20日，原告经被告李波、孟繁蕾同意，由原告出资143746元以被告李波的名义购买了位于济南市房屋一套（系以集资建房名义购买）。同年，原告办理了入住手续，一直居住使用至今。期间，因铁路房管部门的原因一直不能办理房产的变更手续，至2014年3月，铁路房产部门通知办理房产登记手续时，被告却以种种理由一拖再拖，并拒绝为原告办理购房人的名称变更手续，致使原告的权利受损。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令两被告协助原告办理涉诉房屋的购房人变更手续及上述房产的所有权登记手续，由被告方承担本案的全部诉讼费用。被告李波、孟繁蕾辩称：1、原告虽以被告李波的名义购买涉诉房屋，但并未按照协议约定向被告支付18万元补偿费用。根据我国《合同法》的相关规定，被告依法享有抗辩权，在原告未支付18万元补偿款前，有权拒绝为原告办理涉诉房产的购房人名称变更手续及房屋的所有权登记手续。2、不是被告方拖延不为原告办理变更手续，而是原告故意拖延。原告曾把其位于济南市市中区济大路的房屋卖给了被告李波的父亲，该房屋也是铁路房产，因为李波的父亲不是铁路职工，无法办理到李波父亲的名下。所以双方就协商办理到李波名下，原、被告曾商定好在两年内办理好济大路房产的正式产权登记手续，并过户至被告李波的名下，但原告故意拖延不予办理。所以，本案争议的铁路南苑小区的房子也没有办理变更手续。反诉原告李波、孟繁蕾反诉称：2004年5月，反诉原告李波的父亲李祝年出资购买了反诉被告李冬年名下的位于济南市市中区济大路房屋（原舜玉小区北区29号）一套。当时反诉被告承诺要在两年半的时间内为反诉原告办理该房屋的所有权登记手续，但至今也没有办理。此后，反诉被告以反诉原告李波的名义购买了应由反诉原告享有购买权的位于济南市市中区铁路南苑小区房屋一套。双方曾约定由反诉被告向反诉原告支付转让费18万��，但至今反诉被告李冬年未支付上述款项。为此，反诉原告提出反诉，要求反诉被告李冬年支付上述款项，由反诉被告李冬年承担反诉费用。反诉被告李冬年辩称，反诉原告李波、孟繁蕾的反诉请求与事实不符。根据双方口头约定，在2006年10月办理《已购铁路住房更名申请表》时，只将济南市舜玉北区房屋从反诉被告名下变更至反诉原告李波名下，办理涉案的铁路南苑小区房产更名手续时，由于该小区房屋更名条件尚不具备，故只能先办到反诉原告李波名下。如此以来，反诉被告原舜玉北区房屋已变更至反诉原告李波名下，而反诉被告实际顶名购买的铁路南苑小区涉诉房屋仍然在反诉原告李波名下，所以双方于2006年11月签订了《住房转让协议》，因此时反诉被告已实际交纳了购房款14万余元、支付了舜玉北区房屋的过户更名费1.7万余元，加上以前反诉原��李波拖欠的部分租金等，双方大体估算了一个金额18万元，并特别注明该18万元“已付清”，所以协议中载明的18万元围让款只是形式而已，并没有实际意义，反诉原告李波要求反诉被告再支付18万元的转让费，与事实不符，也是缺乏诚信的行为。综上，请求依法驳回反诉原告李波、孟繁蕾的反诉请求。经审理查明：原告李冬年与被告李波均系铁路系统职工。位于济南市（现为）房屋与济南市市中区铁路南苑小区四区房屋原均系济南铁路局房产，济大路房产原系原告李冬年向济南铁路局购买，铁路南苑小区房产登记的购房人为被告李波，上述房屋现均未办理地方产权手续。2004年5月，被告李波的父亲李祝年与原告李冬年就房屋达成了买卖意向，并签订了书面《购房合同》，约定由李祝年购买李冬年名下的房屋，总价款人民币15万元，合同中约定由李祝年先行��李冬年支付10万元，年底再付3万元，办理产权过户时，再支付剩余2万元，由原告李冬年负责办理住房产权证，费用由李冬年承担，房产过户费用由双方共同承担。协议生效后两年半内，李冬年负责办理完毕房产证，并在房产证下发后一个月内，为李祝年办理过户。房屋未办理过户前，由李祝年无偿居住使用该房屋并可以对外出租。此后，李祝年实际向原告李冬年支付了房款145000元，由李冬年向李祝年出具了收条一份，未支付的5000元李冬年不再主张。因李祝年不是铁路系统职工，根据济南铁路局的规定，铁路房产不得过户给系统外职工，原告李冬年因此将济大路房产在铁路房管部门暂时给李波办理了更名手续，填写了《已购铁路住房更名申请表》，并交纳了该房屋的购房款差价17743元，该表中注明了更名类别为“互换”。缴款单据上注明的购房人是被告李波，交款��间为2006年11月20日。2004年，被告李波填写了《济南铁路局职工集资建房申请表》，购买本案涉诉的铁路南苑小区房屋，申请表中填写了被告李波、孟繁蕾的身份信息，由被告李波在申请人处签名，并加盖了孟繁蕾所在单位“济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处”公章。该房屋共交纳了购房款143746元，暖气安装费21016元，均由原告李冬年交纳，该房屋自交付后，一直由原告李冬年居住使用。2004年，原、被告双方曾签订过一份《住房转让协议》，该协议中约定如下：“经双方协商，甲方（被告李波）自愿将济南铁路南苑小区（110㎡、地下室）住房所有权转让给乙方（原告李冬年），并达成如下协议：1、办理过户手续前，乙方有居住、使用、出租的权利。2、乙方负责过户，并承担过户费用，甲方协助，提供有关证件。3、乙方一次性向甲方付清拾捌万转让费（已��清）。4、协议签字之日起生效，双方如违约，违约方赔偿对方损失。甲方：李波乙方李冬年。”对于此协议，李波称自己手中没有，只有一份在李冬年处，认可签名是其所写，但不认可对方支付了18万元转让款。之后，双方又签订了一份《换房协议合同》，内容为：李冬年将其名下的舜玉北区住房与李波名下的铁路南苑小区四区住房互相置换，包括上述房屋的附属设施。双方不存在相互的经济补偿，在办理各自的房产手续时提供相关的证件和房屋手续，过户费用各自承担。现上述两套房屋均可以办理产权手续。现原告李冬年诉至法院，请求法院依法判决两被告协助其办理济南铁路南苑小区房屋的购房人名称变更手续和产权登记手续，由两被告承担本案的诉讼费用。被告李波、孟繁蕾反诉要求原告李冬年协助其办理济大路房产的所有权登记手续；向其支付铁路南苑小区房屋的转让款18万元，并按照同期银行贷款利率的标准向两被告支付利息；由原告李冬年承担反诉费用。另查明，原、被告曾就铁路南苑小区房屋过户的事情通过电话进行过协商，通话中，原告曾说过可以给被告夫妻一定的补偿。以上事实，由职工集资建房申请表、交款单据、入住通知书、已购铁路住房更名申请表、住房转让协议合同、换房协议合同、购房合同、住房缴款单据、录音资料、暂缓办理房产证申请及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案的焦点是如何认定原告李冬年提交的证据中所涉及的三个合同关系，如何认定原、被告之间的法律关系。所涉及的三个合同，即原告李冬年与被告李波父亲李祝年签订的关于济大路的《购房合同》；原告李冬年与被告李波签订的关于铁路南苑小区房屋的《住房转让协议》；原告李冬年与被告李波签订的《换房协议合同》。通过庭审可查明，被告李波对三份合同中其签名的事实并无异议，虽对内容提出质疑，却未向法庭提供证据证实其主张，也未提出鉴定申请，故对三份合同的真实性本院依法予以认定。对于原、被告之间的法律关系问题，根据原告李冬年的陈述，其名下的济大路30号房产，系其与被告李波的父亲李祝年签订合同，出售给了李祝年，双方价款也已结清，因为涉诉的两套房产原均系济南铁路局所有的公房，出售给个人后，部分产权仍归铁路局所有，不允许对铁路系统外的单位或个人出售，否则无法在铁路房产管理部门办理更名或过户手续，李祝年本人不是铁路系统职工，但其子李波即本案被告系济南铁路公安系统民警，��李冬年将此房先行过户至李波名下。对于铁路南苑小区四区房产，系李冬年以李波名义购买，该房屋的房款及相关费用，也是由李冬年交纳。交房后，由原告李冬年及家人在此居住使用至今。对此，被告李波予以否认，称不知是李冬年以其名义购买了铁路南苑小区的房屋，其妻子孟繁蕾不知道此事，即使其与李冬年签订了合同，也是无效合同，原告李冬年利用欺骗的手段，利用其名额购买了南苑小区房产，使其无法再向单位申请购买住房。对此，本院认为，通过证据显示，在申请购买铁路南苑小区房屋的申请表中，加盖了被告孟繁蕾单位的公章，申请购买的住房明确写明是铁路南苑小区住房，故被告称购买此房孟繁蕾并不知情的辩解，不符合客观事实，本院不予采信。对于原、被告双方的陈述，本院认为原告李冬年陈述的情况比较符合客观逻辑，且被告李波作为一名司法工作人员和完全民事行为能力人，其在换房协议和住房转让协议上签字时，应当预见到签字后可能产生的法律后果，故其辩称是受原告李冬年的欺骗签订了上述合同的主张，不能成立，本院不予采信。对于双方协议中约定的18万元转让款问题，本院认为，根据原、被告双方的陈述，结合原告李冬年提交《住房转让协议》和《换房协议合同》，可以认定以下事实，原告李冬年将其名下的位于济南市市中区济大路30号房产（铁路产权）出售给被告李波的父亲李祝年，后将该房产变更至李祝年之子李波名下。同时，原告李冬年以李波的名义购买了涉诉的铁路南苑小区四区房屋，该房产也登记在李波名下。对于18万元款项，原告李冬年陈述该款项的组成系由其交纳的关于涉诉房屋的全部购房款，另外还有原李波、李祝年租赁其济大路房屋的房租和济大路房产的更名费等��大体估算了一个数额，并没有实际意义，所以在该协议中注明了已付清的字样。而且，此后双方再签订的《换房协议合同》中，也明确标注了双方不存在任何经济补偿的问题，故其不应向李波支付18万元的转让款。被告李波、孟繁蕾陈述，因为原告李冬年未向其支付该18万元转让费，所以不同意为原告办理购房人名称变更手续，这些年来也一直在向原告李冬年主张权利。对此，本院认为，根据2004年当时的市场价格，在铁路南苑小区附近的合法产权的房屋价格大约在不到3000元左右，如按照被告李波的主张，原告李冬年在顶名购买涉诉铁路南苑小区房屋时，除支付全部购房款及其他费用近20万元外，还要另行向其支付18万元的补偿，且涉诉房屋系铁路系统的内部房产，不能上市流通，其市场价值要远低于同类可正常在市场流通的房产。因此，可以认定原、被告之间仅仅��在顶名购房和换房的事实，并不存在另行支付补偿款的事实。原告李冬年与被告李波、孟繁蕾的顶名购房关系，并不违反法律、法规的禁止性规定。根据双方签订的《换房协议合同》，两被告有义务协助原告办理铁路南苑小区涉诉房屋的名称变更手续；原告李冬年也有义务协助两被告办理济大路房产的所有权登记手续；故对原告李冬年要求被告李波、孟繁蕾协助其办理涉诉铁路南苑小区房屋的购房人名称变更及房屋所有权登记手续的诉讼请求，本院予以支持；对于反诉原告李波、孟繁蕾要求反诉被告李冬年协助其办理济大路房产的所有权登记手续的反诉请求，本院依法予以支持。对于两反诉原告要求反诉被告李冬年支付18万元房屋转让款的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条第（四）项、第一百零四条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告李波、孟繁蕾于本判决生效之日起三十日内协助原告李冬年办理位于济南市房屋的购房人名称变更手续及该房屋的所有权登记手续。二、反诉被告李冬年于本判决生效之日起三十日内协助反诉原告李波、孟繁蕾办理位于济南市房屋的所有权登记手续。三、驳回反诉原告告李波、孟繁蕾的其他反诉请求。案件受理费100元，由被告李波、孟繁蕾负担；反诉费1800元，由被告李波、孟繁蕾负担1700元，反诉被告李冬年负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审��判长李江审　判　员　　李　钧人民陪审员　　乔永欣二〇一六年三月十七日代理书记员　　孙　靖关注公众号“”