（2016）陕0802民初01474号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2017-06-08
案件名称
原告孙某与被告某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
榆林市榆阳区人民法院
所属地区
榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙某,某房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0802民初01474号原告孙某。被告某房地产开发有限公司。法定代表人朱某，系该公司总经理。委托代理人高某，系某律师事务所律师。原告孙某与被告某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由审判员李长鹏独任审判，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告孙某，被告某房地产开发有限公司的委托代理人高某。本案现已审理终结。原告孙某诉称：2012年4月8日，原告与被告签订了商品房预售合同和沙城明珠购房合同补充条款协议书。2012年5月31日，原告与工商银行签订了按揭合同。合同签订后，原告交清了首付款及房款。依协议书约定从原告与银行按揭合同履行之日起被告每月向原告返还现金2000元，计5年60个月，总金额为12万元，被告直接将现金打到原告银行按揭账户（中国工商银行榆林肤施路支行6222022610006268944），2012年6月起至2014年12月共计31个月已履行。从2015年1月起，被告不按照协议履行有58000元不再返还。致原告无力偿还按揭贷款停止了还贷，造成了原告有不良信用记录。原告请求一次性退还并由被告承担每日1%滞纳金。同时，按照合同约定原告向被告缴纳了办理房屋所有权证的契税、大修基金、工本费等计人民币21876元。现已经过去19个月相关部门不能来验收房屋，原告不能信任被告待相关部门验收房屋合格后并启动办理产权证程序后，原告再行缴纳相关费用，被告收取的该费用现应退还原告。按照合同约定被告应当在房屋交付使用后90天内办理完产权证书，宽限期为270天，计360天。从2014年6月9日起交房至2015年6月1日还未见被告启动办证程序已构成违约并造成了原告损失，原告损失为51500元。被告开发的该楼盘现存在安全隐患也没有相关部门出具的安全性论证，更没有通知买受人。且小区绿化达不到批准要求，门前道路未加整修，电梯内未安装摄像头经常出现故障。致原告依法提起民事诉讼并提出诉讼请求为：1、原告与被告签订的商品房预售合同及沙城明珠购房合同补充条款协议书有效。2、依法判令被告返还原告人民币58000元及滞纳金（从2015年1月1日起至款付清之日止，每日1%的滞纳金计算）。3、依法判令被告退还代收的契税、大修基金以及工本费等共计人民币21876元，待建设主管部门验收合格后原告再行缴付。4、依法判令被告赔偿逾期办理产权证违约金人民币51500元（按已付房款796000元，从2015年6月起至2015年12月31日止，按照中国人民银行同期同类人民币逾期贷款利率计算）。5、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：1、商品房预售合同1份、沙城明珠购房合同补充条款协议书1份，用以证明原、被告于2012年4月18日签订了商品房预售合同，房号为1幢1单元0703室，房屋代码为26385，建筑面积为102.73平米，每平米7750元，总金额为人民币796158元的事实。2、土地证、预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证，用以证明被告所开发的房屋五证齐全的事实。3、收款收据4支，用以证明原告向被告支付了契税、大修基金以及工本费等共计人民币21876元的事实。被告某房地产开发有限公司辩称：原告与被告签订商品房预售合同和沙城明珠购房合同补充条款协议书，约定从履行银行按揭合同之日起，每月返还2000元，计5年60个月，总价款为12万元。2012年6月起至2014年12月止，共履行了31个月。2015年1月起，被告因资金周转困难，无法向原告每月返还2000元。有的业主与被告协商用被告出售的车位等方式代替履行多退少补并予以优惠，原告不予接受提起诉讼，故被告不能承担违约金。对于原告诉请的契税等21876元，该费用是被告的代收行为，不应当返还。核发产权证书属于政府行为不是被告办理，被告只是配合、协助义务，被告亦不能承担违约金。综上，被告愿意以车位代替返还款项，请求法院依法判决。被告向法庭提交了以下证据：沙城明珠购房合同补充条款协议书1份、沙城明珠停车位使用权认购协议书1份，用以证明原告与被告因类似情况签订的补充协议有很多，被告不向原告返还时，向其余类似问题的业主以购买停车位款来解决该问题，有很多业主与被告协商后解决了该问题的事实。经庭审质证，原告提供的证据，被告质证为对证据1、2的真实性及证明目的无异议；对证据3真实性无异议，证明目的有异议，认为是被告代收。被告提供的证据，原告质证为对证据的真实性及证明目的均有异议，认为协议的签字是陈小雨，而不是原告，与本案无关。本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据1、2，被告无异议，能够证明原告与被告签订了商品房预售合同、沙城明珠购房合同补充条款协议书及被告开发的楼盘五证齐全的事实，对本案有证明力，依法予以采信；证据3，被告对真实性无异议，证明目的有异议，经审查，该费用是被��的代收行为，该费用对本案有证明力，依法予以采信。被告提交的证据，原告有异议，经审查，该合同与本案无关联性，对本案没有证明力，依法不予采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2012年4月8日，被告某房地产开发有限公司（出卖人）与原告孙某（买受人）签订商品房预售合同，合同编号YS0007139，房屋代码26385。约定：买受人与出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于榆阳区保宁西路北铁道线东保宁西路北铁道线东号，出让证号为榆市国用（2012）第21875号。该地块土地面积为5040.68平方米，规划用途为综合，土地使用年限2009年7月28日至2079年7月28日止。暂定名沙城明珠住宅小区，建设工程规划许��证号为建字第610800201000079H号，施工许可证号为编号为2011-13。建设工程施工合同约定的开工日期为2011年6月20日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2013年10月30日。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为榆住建预售证第201111号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第1幢1单元0703室号房，房屋代码为26385。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9，建筑层数地上16层，地下1层。该商品房预测建筑面积共102.73平方米，其中套内建筑面积78.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.29平方米。第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米为7750元，总金额为796158元。第五条、面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。最终以产权登记建筑面积为准，据实结算房价款，不再互相追究其它法律、经济责任。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第六条、付款方式及期限。买受人应于2012年4月8日支付房款人民币246158元，剩余房款人民币55万元以银行按揭贷款方式支付。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列第4项处理：出卖人按约定时间只负责房屋所有权的备案登记，买受人应积极配合并保证提供的资料真实有效；非出卖人原因导致房屋所有权登记延期，出卖人不承担违约责任。如因上述原因，造成未能按原定日期完成产权登记备��手续，买受人同意给出卖人270天谅解期，在此期间不视为出卖人违约。合同还约定其他事项。同日，被告某房地产开发有限公司（甲方）与原告孙某（乙方）签订沙城明珠购房合同补充条款协议书，约定：第二条：按照双方约定，乙方所购买房屋首付款到账一个月后（或一次性付款到账一个月后），甲方将按揭手续办理完毕并且银行将房屋按揭全款汇入甲方账户后，甲方将按照本协议约定向乙方每月返还人民币2000元，计5年共计60个月，返还人民币共计12万元。第三条：该协议约定返月供打款账户为业主按揭月供专用卡（中国工商银行榆林肤施路支行6222022610006268944。第四条：在该协议期内，甲方不得改变返月租金额，甲方如逾期支付，每日加收该月应支付款1%的滞纳金等事项。合同签订后，原告向被告缴纳了沙城明珠住宅小区商品房第1幢1单元0703室号房房款，并���纳了契税等人民币21876元。被告按合同约定将返月供款每月2000元履行止2014年12月，后因被告周转困难停止向原告返还，截止现在累计拖欠返月供款人民币58000元。致原告向本院提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。本院认为，原告孙某与被告某房地产开发有限公司签订的商品房预售合同及沙城明珠购房合同补充条款协议书，该合同均体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均确认为有效合同。被告不能履行义务已构成违约，应承担继续履行合同的违约责任。被告抗辩以车位代替返还款项的抗辩理由没有事实依据，不予支持。原告诉请原告与被告签订的商品房预售合同及沙城明珠购房合同补充条款协议书有效、被告返还原告人民币58000元及滞纳金、退还代收的契税、大修基金以及工本费等共计人民币21876元、赔偿逾期办理产权证违约金人民币51500元的诉讼请求。经审查，原告诉请原告与被告签订的商品房预售合同及沙城明珠购房合同补充条款协议书有效、被告返还原告人民币58000元有事实依据支持；原告诉请被告承担每日1%滞纳金超出造成的损失，本院调整为从诉讼之日起即2016年1月21日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。原告诉请被告退还代收的契税、大修基金以及工本费等共计人民币21876元、赔偿逾期办理产权证违约金人民币51500元的诉讼请求，因原告交纳的契税等计人民币21876元系被告的代收行为，办理产权证系有关行政部门的职务行为，原告的该诉讼请求没有法律依据，不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孙某与被告某房地产开发有限公司签订的商品房预售合同及沙城明珠购房合同补充条款协议书均有效。二、本判决生效后十日内，由被告某房地产开发有限公司返还原告孙某返月供款人民币58000元及滞纳金（从2016年1月21日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。三、驳回原告孙某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，由原告孙某负担850元，被告某房地产开发有限公司���担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。（此页无正文）审判员 李长鹏二〇一六年三月十七日书记员 郭 鹏 搜索“”