（2016）鄂01民终79号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-03-31
案件名称
郑友法、张吉达等与武汉普安医药有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉普安医药有限公司,郑友法,张吉达
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终79号上诉人（原审被告）：武汉普安医药有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区新华路186号福星城市花园4幢1单元21楼。法定代表人：徐晓峰，该公司董事长。委托代理人：任晗，湖北正信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑友法。被上诉人（原审原告）：张吉达。上列两被上诉人共同委托代理人：刘彦庭，湖北恒康律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托代理人：王曦，湖北恒康律师事务所律师。上诉人武汉普安医药有限公司（以下简称普安公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第01434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。2015年7月13日，郑友法、张吉达诉至一审法院，请求判令：1.确认郑友法、张吉达与普安公司签订的《房屋租赁合同》于2015年1月11日解除；2.普安公司向郑友法、张吉达支付2015年1月1日至1月10日期间租金16438.36元及逾期支付租金的违约金673.97元（共41日，每日按未付租金的千分之一标准计算）；3.普安公司向郑友法、张吉达赔偿房屋空置期间（2015年1月11日至6月14日期间）房屋租金损失254794.52元；4.本案诉讼费用由普安公司负担。一审法院经审理查明：坐落于武汉市江汉区万达商业广场B号一层65号、66号商铺为郑友法、张吉达按份共有。2012年12月14日，郑友法、张吉达与普安公司签订两份《租赁合同》，约定普安公司租赁上述房屋用于药品经营；租赁期限为3年，自2013年1月1日至2015年12月31日，第一年租金为27.5万元，第二年租金为29万元，第三年租金为30万元，每一年度租期满前30日内支付下一年度租金；违约方应赔偿守约方相应经济损失，普安公司逾期支付租金的，应按照逾期部分的日0.1%计算违约金。合同签订后，双方正常履行合同至2015年1月。2015年1月，普安公司以商铺周边修路，导致顾客稀少收益下降为由，发函要求解除合同并拒绝支付租金。郑友法、张吉达回函拒绝解除合同。当月10日，普安公司自行撤离租赁房屋，未与郑友法、张吉达办理房屋交接手续，尚欠郑友法、张吉达2015年1月1日至2015年1月10日的房屋租金。2015年5月29日，郑友法、张吉达将该房屋出租给新租户湖北良品铺子食品有限公司，交房时间为2015年6月1日。后郑友法、张吉达多次催促普安公司支付拖欠租金并赔偿损失未果，遂诉至一审法院。一审法院认为：郑友法、张吉达与普安公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方均应依据合同享有权利和履行义务。普安公司于2015年1月10日撤离租赁房屋，明确表示不履行合同义务，已构成合同的法定解除条件，故郑友法、张吉达诉请确认双方签订的《租赁合同》于2015年1月10日解除的诉请，具有事实和法律依据，予以支持。涉案商铺周边修路导致普安公司客流下降收入降低，属于正常商业风险，普安公司无证据证明该情况属于客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，故对普安公司主张有权解除合同的抗辩，不予采纳。普安公司逾期支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，合同约定的逾期支付租金的违约金按照未支付部分的日0.1%计算，过分高于普安公司逾期支付租金给郑友法、张吉达造成资金占用利息损失，故酌情将该违约金标准降低为中国人民银行同期贷款利率标准的四倍，郑友法、张吉达主张租金（60万元÷365日×10日=16438.36元）及在按照上述标准计算范围内违约金的诉请，予以支持。普安公司擅自退租的违约行为，造成郑友法、张吉达房屋空置期间的租金损失，但郑友法、张吉达在知晓普安公司退租后，也应在合理期间内将房屋另行出租以防止损失扩大，一审法院认为该租金损失应按照最后一年度的租金标准计算三个月为宜，其金额为15万元。郑友法、张吉达主张的超过三个月租金以外损失的诉请，不予支持。租赁合同中，出租人的基本义务是依约将租赁物交付承租人使用，郑友法、张吉达在收取租金后没有开具正式发票，不属于合同根本违约，普安公司以此提出郑友法、张吉达违约在先的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、郑友法、张吉达与普安公司签订的两份《租赁合同》于2015年1月10日解除；二、普安公司支付郑友法、张吉达租金16438.36元及逾期付租违约金（以16438.36元为基数，自2014年12月1日至2015年1月10日，按照中国人民银行同期贷款利率标准四倍计算）；三、普安公司偿付郑友法、张吉达房屋空置期间的损失15万元；四、驳回郑友法、张吉达的其他诉讼请求。上述款项于一审判决生效之日起十日内付清，如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费2900元、其他诉讼费用40元，合计2940元，由郑友法、张吉达负担1309元，普安公司负担1631元（此款郑友法、张吉达已预付，普安公司应随同上述判决款项一并支付郑友法、张吉达）。一审宣判后，普安公司不服，向本院提起上诉称：1.上诉人自承租被上诉人房屋以来，被上诉人从未依据《租赁合同》的约定向上诉人开具正式租赁发票，给上诉人造成重大经济损失，违约在先，存在重大过错，一审法院认定被上诉人行为不构成根本违约属于适用法律不当。2.在被上诉人收到上诉人解除《租赁合同》通知后，没有采取合理措施防止损失扩大，一审判决上诉人赔偿被上诉人15万元房屋空置期间的损失明显过高。2014年7月，由于市政规划原因，上诉人所租赁商铺周边道路大面积围挡，道路封堵，致使人流量骤减，导致上诉人营业额大幅下降。上诉人难以支撑，多次与被上诉人进行沟通，要求降低租金，但被上诉人并未考虑上诉人的实际困难，对上诉人的请求均予以拒绝。2015年1月8日，上诉人在确实无法维系经营的情况下向被上诉人出具解除合同通知，并于2015年1月10日搬离租赁商铺。然而，被上诉人在收到上诉人解除合同通知并知晓上诉人已于2015年1月10日已实际退出商铺之后，并未积极采取措施寻找新的承租人，而在明知《租赁合同》不可能继续履行的情况下，于2015年3月24日以要求上诉人继续履行《租赁合同》为由向一审法院起诉，后由于其诉讼请求无法实现，撤回起诉，于2015年6月17日重新提起本诉。上诉人认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，被上诉人在明知上诉人无法继续履行《租赁合同》的情况下，未积极采取合理方式减少损失，而是通过不合理的诉请提起第一次诉讼，客观上拖延了时间，造成其损失扩大，该损失不应由上诉人承担。综上，请求二审法院：1.依法撤销一审判决第三项并依法改判不超过5万元的赔偿数额；2.判令本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人郑友法、张吉达共同答辩称：1.上诉人在上诉状中的表述内客不符合实际情况。首先，双方合同并没有约定开正规发票，出具收据已成交易习惯，双方确认的是开具收款收据避税，因《租赁合同》约定税费是由普安医药承担。其次，上诉人对主张营业损失并没有举证证明，应承担举证不能的责任。第三，上诉人是单方私自退房，并没有经过双方一致同意。2.上诉人上诉请求撤销一审判决于法无据。首先，《租赁合同》约定出具收款凭证的同时也约定了税收转付，故上诉人在未缴税费的情况下要求答辩人开具发票于法无据。其次，答辩人不仅有房屋空置期间的损失，也有年租金减少10万的损失。上诉人请求减少赔偿房屋空置损失有悖于公平且于法无据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人普安公司提交起诉状一份，证明由于被上诉人郑友法、张吉达的错误起诉，客观上拖延了时间导致其损失的扩大。经质证，被上诉人郑友法、张吉达对上诉人普安公司提交证据的意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但该证据无法达到其证明目的。本院认为，对于上诉人普安公司提交的证据，被上诉人郑友法、张吉达对该据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但该证据无法达到其证明目的，被上诉人郑友法、张吉达对该证据的证明目的也不予认可，本院对该证据的证明目的不予确认。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，在郑友法、张吉达与普安公司签订的两份《租赁合同》中均约定郑友法在收取租金时应向普安公司出具有效的收款凭证。在双方当事人的《租赁合同》履行过程中，郑友法、张吉达每次收取普安公司的租金时均向其出具收据。本院认为，郑友法、张吉达与普安公司签订的两份《租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。普安公司上诉认为郑友法、张吉达从未依据《租赁合同》的约定向普安公司开具正式租赁发票，给普安公司造成重大经济损失，违约在先，存在重大过错，但首先，双方当事人在两份《租赁合同》中均约定郑友法在收取租金时应向普安公司出具有效的收款凭证，并没有约定郑友法在收取租金时应向普安公司出具发票。其次，在双方当事人的《租赁合同》履行过程中，郑友法、张吉达每次收取普安公司的租金时均向其出具收据。普安公司没有举证证明其在2015年1月10日搬离讼争房屋前曾经就郑友法、张吉达收取其租金时未向其出具发票提出过异议，而且普安公司也没有举证证明其经济损失，故对普安公司的该项上诉理由，本院不予采纳。普安公司上诉认为郑友法、张吉达在收到普安公司解除《租赁合同》通知后，没有采取合理措施防止损失扩大，一审判决普安公司赔偿郑友法、张吉达15万元房屋空置期间的损失明显过高，但本案中，从2015年1月10日普安公司自行撤离讼争房屋后，直到2015年5月29日，郑友法、张吉达才将讼争房屋出租给湖北良品铺子食品有限公司，交房时间为2015年6月1日，一审法院认为郑友法、张吉达在知晓普安公司退租后，也应在合理期间内将房屋另行出租以防止损失扩大，故将讼争房屋的租金损失认定为按照最后一年度的租金标准计算三个月的租金即15万元并无不当，本院予以维持，上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人普安公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由武汉普安医药有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王薇审判员 黄更审判员 李瑜二〇一六年三月十七日书记员 黄劼 来源：