（2016）京01民终488号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-03-30
案件名称
张晓迎与北京万佳鑫物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张晓迎,北京万佳鑫物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终488号上诉人（原审被告）张晓迎，女，1973年10月15日出生。被上诉人（原审原告）北京万佳鑫物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院2号楼-1层01室。法定代表人吕少全，董事长。委托代理人闵学晶，北京市首创律师事务所律师。上诉人张晓迎因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第25124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京万佳鑫物业管理有限责任公司（以下简称万佳鑫物业公司）在原审法院诉称，我公司是海淀区农大南路××号院硅谷亮城的物业管理单位，张晓迎是××楼620室业主。该房属办公用房，建筑面积112.85平方米。我公司依据与项目开发单位的前期物业管理服务委托合同进行管理，原物业收费为每月每平方米16.8元，2014年2月1日调整为每月每平方米物业费18.5元，每月物业费为2087.73元，起诉期间共12个月计25052.76元。物业费调整后，张晓迎交付了三个月的费用，此后的拒不交纳。故我公司诉至法院，请求法院判令张晓迎给付我公司2014年5月1日至2015年4月30日的物业管理费25052.76元人民币。本案诉讼费由张晓迎承担。张晓迎在原审法院辩称，我不同意万佳鑫物业公司的诉讼请求，其诉讼请求没有法律依据和合同依据，其调整物业费标准没有依据。我的物业费交至2014年4月30日，之后我方要求按原来的每平米16.8元的标准支付物业费，且我方曾按该标准向万佳鑫物业公司交纳物业费但其拒收，其要求我按照新标准即每平米18.5元交纳物业费但我不同意，故我一直未交纳物业费。原审法院经审理查明，张晓迎系北京市海淀区农大南路××号院硅谷亮城××号××楼620号房屋（以下简称涉诉房屋）业主，涉诉房屋建筑面积为112.85平方米。2006年11月11日，张晓迎与北京万景房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》（以下简称房屋预售合同）。根据房屋预售合同约定，出卖人依法选用的物业管理企业为北京高力国际物业服务有限公司。前期物业管理期间，物业服务收费价格按照建筑面积为每月每平方米16.8元，按月收取。房屋预售合同附件七《业主临时公约》（以下简称公约）规定，业主委员会成立前，建设单位有直接选聘物业管理企业对本物业进行管理，有权与物业管理企业签署物业管理委托合同、订立管理的职责范围；物业管理费用物业管理企业可根据物价指数作出调整，唯调整须经建设单位书面同意。张晓迎于2007年9月入住涉诉房屋。2008年3月13日，北京万景房地产开发有限公司作为委托方（甲方）与受委托方万佳鑫物业公司（乙方）签订《硅谷亮城物业管理服务委托合同》。委托合同约定万佳鑫物业公司为硅谷亮城提供全面物业管理服务。其中第27条约定“该物业服务采用以成本控制、预算管理为基础的包干制形式，”其中涉诉房屋按照建筑面积以每月每平方米16.8元交纳物业管理费。2014年1月，万佳鑫物业公司委托北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对硅谷亮城项目的物业服务费用标准进行了评估，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具《北京市物业服务费用评估报告》，对硅谷亮城办公（地上）物业服务费用收费标准测算为每月每平方米18.66元。2014年1月10日，万景公司作为委托方（甲方）与受委托方万佳鑫物业公司（乙方）再次签订《硅谷亮城物业管理服务委托合同》，约定包括本案所涉××号××楼在内的多栋写字楼物业管理费用为每月每建筑平方米人民币18.5元，从2014年2月1日起执行。之后，万佳鑫物业将硅谷亮城调整物业服务费决议结果通告及评估报告在小区内进行公布。经查，张晓迎交纳了自入住之日至2014年4月30日的物业费。自2014年5月1日至2015年4月30日期间的物业费张晓迎未交纳，按照每月每建筑平方米人民币18.5元的标准计算欠交物业费为25052.76元。另查，硅谷亮城小区未成立业主委员会。上述事实，有双方当事人陈述，万佳鑫物业公司提交的硅谷亮城预售合同、硅谷亮城物业管理服务合同、北京市物业管理服务费用评估报告、照片等证据在案佐证。原审法院认为，合法的债权债务关系受法律保护。万家鑫物业公司受建设单位万景公司委托对争议所涉楼宇进行物业管理，张晓迎作为业主享受该物业服务，双方形成事实上的物业管理合同关系，理应支付相应物业管理费。张晓迎购买本案争议所涉房屋所签订的商品房预售合同中明确约定物业管理企业可根据物价指数对物业管理费用作出调整，万佳鑫物业公司依据相应的评估报告对物业管理费用作出调整，且与建设单位万景公司重新签订委托协议，该物业管理费用的调整是取得万景公司同意的，且万佳鑫物业公司已将该调整结果在小区公布，故万佳鑫物业公司将本案所涉楼房的物业服务费由每月每建筑平米16.8元调整为18.5元合法有效。现张晓迎未交纳2014年5月1日至2015年4月30日的物业费已构成违约，故万家鑫物业公司以每月每建筑平米18.5元的标准主张张晓迎交纳物业管理费25052.76元，具备相应的事实和法律依据，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：张晓迎于本判决生效后七日内给付北京万佳鑫物业管理有限责任公司二○一四年五月一日至二○一五年四月三十日物业管理费人民币二万五千零五十二元七角六分。如果张晓迎未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，张晓迎不服原审法院判决，向本院提出上诉。其上诉理由为：一审法院认定万佳鑫物业公司将物业费由每月16.8元／平米调整为认为18.5元／平米合法有效是错误的，万佳鑫物业公司擅自调整物业费没有相应依据，相关产权人表决统计结果明细不能作为物业公司涨物业费的依据；开发商与万佳鑫物业公司二次签订的《硅谷亮城物业管理委托合同》违反了业主与开发商签订的《北京市商品房预售合同》和《硅谷亮城临时管理规约》的相关条款，其中物业采取包干制形式、物业费按照18.5元／平米执行的相关内容对上诉人不产生约束力。要求二审法院在查明事实的基础上予以改判。万佳鑫物业公司针对张晓迎的上诉答辩称，同意原审法院判决，不同意张晓迎的上诉理由及请求。涉案小区没有业主委员会，开发商与业主的售房合同中约定可以对物业费用进行调整。本院所查明的事实与原审法院查明事实一致。以上事实，有双方当事人陈述在案佐证。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。涉案小区的建设单位万景公司与万佳鑫物业公司签订《硅谷亮城物业管理服务委托合同》委托万佳鑫物业公司对硅谷亮城小区进行物业服务，并约定收费方式采取包干制形式、涉案楼座物业费按照每月18.5元／平米的标准收取，张晓迎作为小区业主，应履行建设单位与物业公司签订的物业服务合同，按照合同中约定的物业收费方式和收费标准交纳物业费用。张晓迎上诉所称万景公司与万佳鑫物业公司二次签订的《硅谷亮城物业管理委托合同》约定物业采取包干制形式、物业费按照18.5元／平米收取的内容，违反了业主与开发商签订的《北京市商品房预售合同》和《硅谷亮城临时管理规约》的相关条款，对张晓迎不生效的主张，理由不足，本院不予采信。张晓迎购房时签订的《北京市商品房预售合同》中明确约定经建设单位书面同意，物业服务企业可根据物价指数对物业管理费用作出调整，万佳鑫物业公司和万景公司以重新签订物业服务合同的形式对物业管理费用进行了调整，并由万佳鑫物业公司在小区公布。因此，万佳鑫公司将涉案楼房的物业服务费标准由每月16.8元／平米调整为每月18.5元／平米，合法有效，张晓迎称万佳鑫物业公司擅自调整物业费用没有依据，与事实不符，本院不予采信。综上所述，原审法院判决并无不当，本院予以维持。张晓迎的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二百一十三元，由张晓迎负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件审理费四百二十六元，由张晓迎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢代理审判员 王玲芳代理审判员 白 云二〇一六年三月十七日法官 助理 丁少芃书 记 员 苏 杭 来源：百度搜索“”