（2016）豫10民终163号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-08-10
案件名称
杨高尚与焦占科、郝晓娜确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
河南省许昌市中级人民法院
所属地区
河南省许昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨高尚,焦占科,郝晓娜
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫10民终163号上诉人（原审原告）杨高尚，男，汉族，1978年9月21日出生。委托代理人寇伟刚，河南金泰律师事务所律师。委托代理人王翔宇，河南金泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）焦占科，男，汉族，1964年3月20日出生。被上诉人（原审被告）郝晓娜，女，汉族，1977年6月14日出生。二被上诉人共同委托代理人晋二军，许昌市魏都区丁庄街道法律服务所法律工作者。上诉人杨高尚因与被上诉人焦占科、郝晓娜确认合同无效纠纷一案，不服许昌市魏都区人民法院（2015）魏北民初字第00081号民事判决书，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了该案件。上诉人杨高尚及其委托代理人寇伟刚、被上诉人焦占科、郝晓娜的委托代理人晋二军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，2008年12月22日，杨高尚与焦占科签订房屋租赁协议，协议约定：焦占科将自己所有的位于许昌市魏都区五一路中段大众苑门面房（上下两层，共六间）租赁给杨高尚，租金3000元／月，租期自2008年12月22日至2010年2月28日止。上述房屋租赁协议到期后，杨高尚与焦占科于2010年2月28日再次签订房屋租赁协议，该协议约定租金为30000元／季度，租期自2010年2月28日至2011年2月28日止。合同到期后，杨高尚与焦占科未在签订新的房屋租赁合同，但上述租赁房屋仍由杨高尚占有使用，杨高尚每月仍支付给焦占科房屋租金。2014年7月9日，焦占科将上述房屋过户到郝晓娜名下。后郝晓娜要求杨高尚搬出本案所涉房屋未果后，于2014年11月24日，向该院提起诉讼（另案处理），要求杨高尚搬出上述房屋。杨高尚以二被告之间过户行为侵犯到承租人优先购买权为由，提起本案诉讼。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。依照此规定，无论焦占科出售涉案房屋的行为是否侵犯了杨高尚的优先购买权，其要求确认焦占科、郝晓娜之间房屋买卖合同无效的诉讼请求均不能成立，故其该诉讼请求没有法律依据，该院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决驳回原告杨高尚的诉讼请求。案件受理费2300元，由杨高尚负担。上诉人杨高尚上诉称，原审未对杨高尚的有限购买权予以查明。如果法院确认杨高尚享有有限购买权，则二被上诉人在杨高尚不知情的情况下对房产进行过户的行为构成对杨高尚利益的损害，并且原审证据没有任何关于涉案房产买卖的相关合同及缴纳税款的票据，故该房产买卖当事人有恶意串通损害国家和杨高尚利益的情形存在。应将该案发回重审或依法改判。被上诉人焦占科、郝晓娜答辩称，一审法院认定事实清楚适用法律正确，焦占科、郝晓娜没有侵犯杨高尚的权利，对于本案来讲只是一个法律认定问题，在本案中焦占科、郝晓娜不存在任何违规和法律禁止的行为，焦占科出售时已经通知杨高尚，郝晓娜也依法进行购买，因此上诉人的上诉理由不成立，应依法驳回。根据双方诉辩意见，本院归纳争议焦点为，1、杨高尚的优先购买权被侵犯这一事实是否存在。2、杨高尚被侵犯优先购买权是否导致焦占科和郝晓娜的房屋购买合同无效。在二审中双方当事人均无新证据出示。本院审理查明事实与原审一致。本院认为，按照法律规定，焦占科作为房屋出租人，负有出卖租赁房屋前在合理期限内通知承租人的义务，焦占科没有证据证明已履行了该义务，故杨高尚主张其优先购买权被侵犯这一事实，本院予以确认。焦占科、郝晓娜之间的房屋买卖行为系私法调整范围，焦占科作为房屋的原所有权人，有权自主出卖房屋，杨高尚没有证据证明焦占科、郝晓娜的合同行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，并且法律明确规定了承租人优先购买权被侵犯，其请求确认合同无效的，法院不予支持，故杨高尚主张焦占科和郝晓娜房屋买卖合同无效的请求，缺乏事实根据与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人杨高尚负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩建稳代理审判员 彭志勇代理审判员 李柯远二〇一六年三月十七日书 记 员 巩 倩 来自