（2015）沁民二初字第00235号

裁判日期: 2016-03-17

公开日期: 2016-11-17

案件名称

沁阳市沁园办事处任庄居民委员会第二小组与拜利军租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沁阳市人民法院

所属地区

沁阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沁阳市沁园办事处任庄居民委员会第二小组,拜利军

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款

全文

河南省沁阳市人民法院民事判决书（2015）沁民二初字第00235号原告沁阳市沁园办事处任庄居民委员会第二小组。负责人郭营福，该组组长。委托代理人孙中霞，沁阳市沁园法律服务所法律工作者。被告拜利军，男，1968年8月4日生，回族，住沁阳市。委托代理人张趁义，河南河阳律师事务所律师。原告沁阳市沁园办事处任庄居民委员会第二小组（以下简称：任庄第二小组）与被告拜利军为租赁合同纠纷一案，于2015年10月21日向本院起诉。本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任庄第二小组的负责人郭营福及委托代理人孙中霞，被告拜利军及委托代理人张趁义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任庄第二小组诉称，2008年6月10日，原、被告签订了土地租赁协议，约定原告将其所有的32亩土地租赁给被告使用，租金为1500元／亩，32亩租金共48000元。被告按照约定支付了两年的租金。2010年6月，双方又签订一份租赁协议，将32亩土地的租金增加为60000元，同时约定租金一年一交，即每年在6月10日前一次性足额交清下年的租金，如逾期不全额交清租金超过30日，原告有权解除合同，并由被告向原告支付年租金25%的违约金，本合同自行终止等。但被告仅支付了前四年的租金后，不再支付2012年的租金，原告认为被告违反合同约定逾期交付租金超过30日，为维护原告的权益诉至法院，现请求如下：1、解除原、被告签订的租赁合同。2、被告立即给付原告2012年6月—2013年6月期间的租金60000元及违约金15000元。3、被告支付原告复耕费，按每亩5000元计算，合计16000元。4、被告将32亩土地返还原告。被告拜利军辩称，一、本案起诉状上的原告为任庄第二小组，任庄第二小组是独立经济主体，完全能以自己的名义起诉，但本案诉状并没有第二小组的盖章或负责人的签字，却在落款处加盖沁阳市沁园办事处任庄村居民委员会（以下简称：任庄居委会）的公章，首尾不一致，故本案原告主体不适格。二、本案租赁的土地实际上为耕地，根据《土地管理法》的规定，耕地转为建设用地应先办理农转用手续，而该32亩土地现在仍为耕地，故两份合同因违反法律强制性规定都为无效合同。三、被告当时租赁该土地，其实是用于建设老孙头饭店，原告对此也是知道的。2010年3月份，沁阳市政府已经通过了该项目并向河南省政府申请将涉案的土地由耕地征用为非农业用地，省里已经同意了这个方案，但是原告拒绝在听证报告上签字，被告无法到土地局办理农转非手续，给被告造成了百万余元的经济损失，被告将另行提起诉讼。综上，请求驳回原告的起诉和诉讼请求。根据原、被告的诉辩陈述，本院总结本案庭审的争议焦点为：1、原告诉讼主体是否适格。2、原、被告签订的合同属于什么性质，该合同是否有效。3、如合同有效原告行使解除权并要求返还财产赔偿损失能否成立。4、被告是否构成违约，原告请求支付租金及违约金有无事实及法律依据。原告任庄第二小组为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、任庄居委会证明及郭营福身份证一份，证明原告主体资格。2、土地租赁合同、土地租赁协议各一份，证明原被告之间存在租赁合同关系，合同对租赁土地面积、租金、付款期限、违约金等进行了约定。3、任庄居委会证明一份，证明涉案的32亩土地属原告所有。4、照片13张，证明现在该土地堆积的建筑垃圾使土地无法正常收回耕种。被告拜利军质证后，对证据1、2、3真实性无异议，但认为2010年的合同第五条虽提到了本合同自行终止，但没有说明合同在什么条件下终止，原告称合同因被告不缴纳租金而自动终止不符合合同约定。证据4真实性有异议，照片来源、日期不明，更无法确定该照片是否为诉争土地的现状。被告拜利军为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、原、被告签订的土地租赁协议两份，证明2008年合同的第10条、13条均说明原告将耕地租赁给被告用于非农建设，但并没有向土地管理部门进行申报，2010年协议10条、16条对国家征用土地及原告解除合同的赔偿问题进行了约定，虽两份合同无效，但被告已经履行了合同，仍应根据双方的真实意思表示来解决问题，原告请求被告赔偿损失无依据。2、（2010）5号沁阳市人民政府市长办公会议纪要一份，证明诉争土地用于建设老孙头饭店的项目，并已经得到沁阳市政府的立项。3、征地告知书、听证告知书各一份，证明沁阳市人民政府召开听证会告知将诉争土地改为商业用地并进行征地补偿等事项，但原告拒绝在听证告知书上签字并拒绝参与土地征收。4、沁阳市土地探测定界图及老孙头用地图各一份，证明涉案土地性质为耕地，将用于老孙头饭店的建设工程。5、空白征地调查结果确认表一份，证明原告明知被告租赁该土地用于非农建设仍将土地租赁给被告，却拒绝配合国家进行土地征收，原告存在重大过错。原告任庄第二小组质证后，对证据1真实性无异议，但认为08年协议的10条、13条因违反法律规定而无效，但部分条款的无效并不当然导致合同的无效，两份合同系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。证据2--5有异议，会议纪要原告没有见过且没有红章，不予认可。两份告知书来源不明，被告需提交土地部门公告粘贴告知书的照片等影像资料来佐证，两份图及征地调查表来源不明，原告不予认可。根据当事人陈述及质证意见，本院对本案证据认证如下：原告证据1、2、3和被告证据1，双方对真实性互无异议，本院予以认定。原告证据4证明来源不明，无法确定与本案的关联性，对该证据的证明力，本院不予认定。被告证据2—4原告虽有异议，但经本院向有关部门调查落实，对上述证据的真实性予以认定。被告证据5，系空白表格，无法证实与本案的关联性，对该证据的证明力，本院不予认定。根据当事人陈述及上述有效证据，本院认定本案事实如下：2008年6月10日，原告任庄第二小组（甲方）与被告拜利军（乙方）签订土地租赁协议，约定如下：“……一、被租赁土地的四至为：东至常路绿化带，西至任庄村与呼庄地界，南至涝河路，北至本组交界。经甲乙双方实地测量，乙方租赁的土地面积为叁拾贰亩。二、租赁期限为叁拾年，从2008年6月10日起至2038年6月10日止。三、租金按年计算，每年每亩土地租金为壹仟伍佰元，共计人民币肆万捌仟元。乙方一次性付包青费每亩捌佰元。四、付款方式：本协议签订之日乙方付甲方第一年度租金，从第二年起租金于每年的12月31日前付清。五、乙方租地建厂所需的手续由乙方负责承担。但需要甲方协助或者提供与租赁土地有关的手续、资料的，甲方有义务提供和协助……”合同签订后，被告拜利军按约将两年的租金及包青费支付给了原告，并拉了些土及石头到租赁土地上准备打地基。2010年3月3日，沁阳市人民政府就老孙头饭店建设等事宜召开市长办公会议，会议决定要征收原告所有的这32亩耕地中的集体土地0.9227公顷（耕地0.9227公顷），即征地征到常付线路中心。同年6月份，原、被告又签订了土地租赁合同，租赁位置及期限与第一份合同一致，租金变更为每年60000元，其他条款如下：“……五、租金的交付方式：一年一交，即每年一次性足额交清下年的租金。2、租金的交付方法：租金交付采用先付后用的方法日期在每年的6月10日前一次性足额交清下年的租金……如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金。本合同自行终止……十、租赁期间，如遇国家政策规划征用土地时，合同随时终止，甲方不负担乙方任何损失，关于赔偿问题按政府赔偿的有关标准实施，地面建筑附着物的赔偿归乙方所有。土地赔偿归甲方所有……十一、……乙方如果不再继续使用时，应将土地使用权交给甲方。乙方所建固定设施由乙方在180内自行清理，如乙方不清理，乙方应付给甲方复耕费每亩5000元……”合同签订后，被告支付了2010年至2011年6月份的租金60000元，2011年至2012年6月份的租金是否交付双方存在争议，但从2012年6月起被告拒付租金至今。另查明：沁阳市政府虽通过了老孙头饭店的立项，但土地征收工作未开展。本院认为：根据庭审查明的事实，本案原、被告争议的焦点有以下几个方面：（一）任庄第二小组是否为本案适格原告。任庄第二小组在起诉状上加盖了任庄居委员会的公章，关于本案是谁提起的诉讼双方产生了争执。从庭审查明的事实可以认定，任庄第二小组在起诉状上加盖任庄居委会的公章系因原告本身并没有公章，但提起诉讼的确实是任庄第二小组，涉案土地也是该小组所有，故任庄第二小组应为本案适格原告，其起诉符合法律规定，被告关于原告不适格的抗辩，本院不予采信。（二）关于双方订立租赁合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案争议租赁合同的标的物为原告所有的32亩耕地，对于争议土地的耕地性质，原、被告均不持异议。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，本案双方约定将32亩耕地出租给被告用于开办工厂，属将农用地用于非农业建设的行为，且不符合法律关于除外情形的规定。原、被告订立的租赁合同违反了法律的强制性规定应为无效。原告关于双方租赁合同为部分条款无效其余部分有效的主张，违反法律规定，本院不予采纳。被告关于合同无效的抗辩成立，本院予以采信。（三）关于原告的诉讼请求。首先、关于解除合同的请求。双方之间的租赁合同为无效合同，无效合同自始不发生法律效力，无需解除。原告请求解除合同，于法无据不予支持。其次、关于原告请求的租金。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同被确认无效后，因合同无效而取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿。返还或者补偿的范围不仅包括一方因无效合同取得的有形财产还应当包括因使用对方财产而取得的利益（无形财产）。原告请求被告支付租金，实际上是请求被告支付使用土地的对价。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告请求被告支付租金60000元，理由正当，本院予以支持。第三、关于原告请求的违约金。违约金请求权的成立以合同有效成立为前提，原、被告之间的租赁合同为无效合同，原告的违约金请求于法无据，本院不予支持。第四、关于原告请求的复耕费。在庭审中，本院向双方当事人释明如果合同被认定无效，如何处理。被告表示其建筑的设施自行清理。对此，原告表示同意并明确不再主张复耕费，本院认定原告实际上是变更本项请求。第五、关于原告请求的返还32亩土地。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，被告因该合同取得的32亩土地应当予以返还，原告的请求理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告沁阳市沁园办事处任庄居民委员会第二小组与被告拜利军签订的土地租赁合同无效。二、被告拜利军于本判决生效之日起十日内支付原告沁阳市沁园办事处任庄居民委员会第二小组租赁费60000元。三、被告拜利军本本判决生效之日起三十日内自行清理32亩耕地上所建的固定设施后将土地返还原告沁阳市沁园办事处任庄居民委员会第二小组。四、驳回原告沁阳市沁园办事处任庄居民委员会第二小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元（原告申请缓交、在执行周转中扣除），由被告拜利军负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审　判　长　　李巍巍审　判　员　　夏永福人民陪审员　　王宇宙二〇一六年三月十七日书　记　员　　陈浩宇来源：百度搜索“”