（2015）西民一初字第3809号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-09-28
案件名称
梁冬妮与广西荣凯房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市西乡塘区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁冬妮,广西荣凯房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条，第五十八条，第一百三十条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款；《中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年）》：第二十一条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第二条
全文
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第3809号原告梁冬妮。委托代理人梁冬霞，河池市金城江区环保局干部。被告广西荣凯房地产开发有限公司，售楼部地址：南宁丰达路与振兴路交汇处。法定代表人：戴金秀。原告梁冬妮与被告广西荣凯房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行审理。原告梁冬妮及其委托代理人梁冬霞到庭参加诉讼，被告广西荣凯房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁冬妮诉称：原告通过报纸广告，看中了位于南宁市××新区的“荣凯·星城国际”楼盘，并于2015年5月3日来到该楼盘的售楼部了解情况。被告拿出了该建设项目获得相关政府部门批准建设的很多证件（复印件），并向原告介绍称该项目的用地、规划、建设等都是经过批准的，可以放心购买。经被告的宣传，原告误认为该楼盘具有合法手续，遂当场填写了被告出示的“置业计划表”，该表约定了房号、户型、建筑面积、房屋单价、房屋总价、付款方式等。填好前述计划表后，原告即支付定金2000元。其后，被告多次打电话催促原告前往签订购房合同。2015年5月10日，原告再次来到该售楼部，与被告签订了《合作建房合同》，约定，标的物是一套建筑面积为133.76平方米的房屋；房屋价款为3398元／平方米，总价454000元，首期付款为136200元；付款方式为分期付款，交房日期是2017年6月30日前；合同同时约定了双方的违约责任等。合同签订当日，原告立即依照约定向被告支付购房首付款136200元。后原告在朋友的提醒下咨询律师，方知被告在没有办理《商品房预售许可证》的情况下便变相销售商品房，属违法售房行为。原告多次到该售楼部找被告，要求被告退还原告所交付的所有款项，被告均置之不理。原告认为，原告与被告签订的合同虽名为《合作建房合同》，但合同内容并没有约定共同投资、共享利润、共担风险等内容，而是约定了原告以分期付款方式缴纳房款，并取得相应房屋所有权。因此，被告并不是与原告合作建房，而是在变相销售商品房。该合作建房合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收取了原告的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方之间签订的合作建房合同应认定为商品房买卖合同。同时，被告在没有取得《商品房预售许可证》的情况下便预售房屋，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之相关规定，应认定原告与被告签订的《合作建房合同》无效。被告在明知自己未取得《商品房预售许可证》的情况下大肆发布广告出售房屋，并以与原告签订名为“合作建房合同”的形式规避法律、法规，达到出售房屋的目的，并收取了原告的购房款，主观上具有欺诈和隐瞒事实的故意，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告应退还原告已付房款并支付利息损失共计139656元。综上，为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告签订的《荣凯·星城国际合作建房合同》无效；2、被告向原告返还购房款136200元，赔偿利息损失（以购房款总额136200元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款年利率、从原告支付首期购房款2015年5月11日起计算至起诉之日2015年12月15日，暂计7个月的利息为3456元，此后的利息按照相同方法计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；3、本案诉讼费由被告负担。经审理查明：2015年5月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《荣凯·星城国际合作建房合同》。合同第一条“项目建设依据”约定：“该项目以批准拨用集体三产建设用地方式取得位于南宁市××东面与安福路南面交汇处的地块土地使用权。甲方以联营合作方式取得座落于南宁市西乡塘区丰达路东面与安福路南面交汇处、南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村九队三产合作建房建设资格规划用途为商服现定名荣凯·星城国际”房屋位于前述第一条所述项目中的4栋B单元10层02号房，建筑面积为133.76平方米。由被告负责建设，原告负责出资并享有使用权。合作建房模式为：“1、南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村九队负责提供集体三产用地供联营合作建房，不承担使用建房费用。2、甲方负责寻找合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付大塘村九队三产用地的土地款，报建手续费、施工图纸设计费、代乙方建设房屋成本及回建大塘村九队46506平方米房屋的建设费用后的结余（建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村九队的三产用地联合开发合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途、愿意出资合作建房，按本合同约定支付建房款，并按本合同约定享有约定年限内的使用权。”第三条约定，原告享有70年房屋使用权，自2015年6月30日至2085年6月30日。第四条约定，原告按建筑面积承担合作建房款，单价为3351.70元／平方米，总金额305474元。第五条约定原告分期付款，第一期房款30%即136200元，应于签署本合同时付清；第二、三、四期房款各30%、30%、10%，分别于房屋建到第五层封顶时三日内、房屋楼体封顶时三日内、房屋达到交付条件三日内付清。第七条约定交付期限为2017年6月30日前。第八条约定，逾期交房不超过120日的，自合同第七条规定的最后交付期限的第二日起至实际交房之日，被告向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期交房超过120日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自办完解约手续之日起60日内将合同款退还，并按原告付款总额的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付款项万分之三的违约金。2015年5月11日，被告向原告出具一张《收据》，载明收到原告支付的荣凯星城国际4栋B单元1002号房合作建房首付款136200元。另查明：被告系有限责任公司，具备房地产开发资质。原告并非南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村村民。截止法庭辩论终结，被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地、房屋办理建设工程规划手续及取得商品房预售许可证明等相关证据。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西荣凯房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原、被告签订的《荣凯·星城国际合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而不承担风险，将荣凯星城国际4栋B单元1002号房分配给原告使用。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，原、被告之间形成的是房屋买卖合同关系。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《荣凯·星城国际合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。关于合同无效的过错责任问题。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，应该审查房屋建设及销售是否具备法定条件，即原告未尽到审慎注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款136200元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为136200元的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。利息计算方法为，以购房款136200元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从原告付款之日即2015年5月11日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、确认原告梁冬妮与被告广西荣凯房地产开发有限公司签订的《荣凯·星城国际合作建房合同》无效；二、被告广西荣凯房地产开发有限公司向原告梁冬妮返还购房款136200元；三、被告广西荣凯房地产开发有限公司向原告梁冬妮支付利息（利息计算方法：以购房款136200元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从原告付款之日即2015年5月11日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日，计算得出利息总额后，被告广西荣凯房地产开发有限公司负担其中的70%）。本案受理费3093元（原告梁冬妮已预交），由原告梁冬妮负担23元，被告广西荣凯房地产开发有限公司负担3070元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（详见下文附二），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 罗 媛人民陪审员 马振声人民陪审员 何开科二〇一六年三月十七日书 记 员 何梅龙附一：法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附二：预交上诉费账号1、预交上诉费用5000元以上户名：南宁市中级人民法院开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）帐号：20×××28。2、预交上诉费用5000元以下户名：待结算财政款项中院诉讼费专户开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）账号：20×××17注：交纳上诉费后请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。 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