（2016）苏13民终117号

裁判日期: 2016-03-17

公开日期: 2016-04-07

案件名称

王维胜与王斯亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省宿迁市中级人民法院

所属地区

江苏省宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王斯亮,王维胜

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

江苏省宿迁市中级人民法院民事判决书（2016）苏13民终117号上诉人（原审被告）王斯亮。委托代理人王斯武。被上诉人（原审原告）王维胜，居民。委托代理人张军，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。上诉人王斯亮因与被上诉人王维胜房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2015）宿豫民初字第00403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王维胜原审诉称：王维胜、王斯亮于2010年1月10日签订租赁合同一份，由王维胜将其所有的原皂河酒厂的厂房、场地出租给王斯亮使用，约定仅允许王斯亮在王维胜的场地上搭建临时建筑，租赁期间为五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。现租赁期已届满，王维胜须收回场地自行使用，但王斯亮却占据场地迟迟不退出。同时王维胜已向王斯亮发出解除合同通知书，双方之间的合同已经解除，但王斯亮仍不退出。现为维护王维胜合法权益，故诉至法院，请求判令解除王维胜与王斯亮之间的租赁协议，王斯亮将其所建的厂房拆除并赔偿损失，同时承担本案的诉讼费用。王斯亮原审辩称：一、不同意解除双方签订的租赁协议，王斯亮没有收到王维胜发的解除合同通知书，王斯亮在收到诉状时才知道王维胜要求解除合同；二、王维胜并非租赁合同的合法权利人，王维胜之前起诉王斯亮的案件中，王维胜提供的协议是皂河政政府与皂河酒厂签订的合同，而本案原告是王维胜，王维胜不具备租赁的主体资格；三、王维胜要求赔偿损失没有法律依据。如果王维胜提供的证据能证明其是涉案土地及厂房的合法权利人，解除租赁协议产生的厂房等建筑而产生的损失，王斯亮方保留提起反诉的权利，同时解除合同应当提前一年通知王斯亮。原审法院经审理查明，1998年9月30日，王维胜与原宿豫县皂河镇人民政府（以下筒称皂河镇政府）签订了皂河酒厂产权转让协��一份，双方约定：皂河镇政府（甲方）将皂河酒厂作零资产出售，转让给乙方（王维胜），乙方受让后独立经营，自负盈亏，享有资产所有权，甲方将皂河酒厂实际丈量土地面积有偿交给乙方使用。王维胜和皂河镇镇长分别在该转让协议书上签名。2010年1月10日，王维胜与王斯亮签订了一份租赁协议，双方约定：王维胜将原皂河酒厂大门通道中线以东所有房屋和场地租赁给王斯亮使用，每年租金为16000元，由王斯亮于当年1月10日前一次性交清，王斯亮在承租期间可以搭建相对稳定的临时性经营性用房，但须经王维胜审核同意；租赁协议期限为2010年1月1日至2014年12月31日，协议到期，视当地物价状况经双方商定酌情调整租金，王斯亮有优先承租权，如王斯亮不再继续使用，应将原有房屋交还给王维胜，王斯亮所建的厂房归王斯亮所有。后双方在协议上签名。2014年12月31日合同到期后，因王斯亮未向王维胜返还所租赁的厂房及场地，王维胜于2015年3月诉至原审法院，要求排除妨害，原审法院于2015年6月作出判决，驳回王维胜的诉讼请求。同年6月15日，王维胜向王斯亮邮寄了解除租赁协议通知书。后因协商未果，因而成讼。原审法院另查明，皂河酒厂系王维胜个人独资企业，已于2010年1月13日办理注销登记。原审法院认为，王维胜与王斯亮之间的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王维胜是否是本案的适格主体，原审法院认为王维胜与皂河镇政府签订了产权转让协议，依法取得了原皂河酒厂的资产所有权，并通过租赁方式取得了酒厂的土地使用权，其享有对该资产的占有、使用、收益、处分和使用土地的权利，其是本案的适格主体，故对于王斯亮的辩解，不予采信。关于本案租赁合同应否解除。原审法院认为，涉案租赁合同已于2014年12月31日到期，因王斯亮仍继续使用租赁物，故原租赁合同应继续有效，但租赁期限应为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。因王维胜于2015年3月诉至原审法院要求排除妨害，同时结合其邮件，能认定王维胜在合理期限内通知了王斯亮要求解除合同，故对于王维胜要求解除合同的主张，予以支持，王斯亮应同时将其租赁的厂房、场地返还给王维胜。王斯亮辩称租赁期间为十五年，并提供录音证据予以证明，而王斯亮当庭予以否认，原审法院认为该证据并不足以证明王斯亮的辩解，故对于该辩解，不予采信。关于王维胜主张的租金及损失。原审法院认为当事人对于自己主张所依据的事实或反驳对方主张所依据的事实应提供证据予以证明，未提供证据或提供的证据不足以证明��主张的，应承担相应的举证责任。本案王维胜并未就自己主张的租金及损失提供证据予以证明，且王斯亮不予认可，结合原租赁合同租金标准，原审法院认为王维胜的租金应参照原租赁合同标准进行计算。对于王维胜主张的损失，因王维胜未提供相应的证据予以证明，亦未提供相应的法律及事实依据，故对于该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除王维胜与王斯亮于2010年1月10日签订的租赁合同；二、王斯亮应于判决生效后三十日内拆除其搭建在涉案场地上的建筑物，并同时向王维胜返还其所租赁的厂房、场地；三、王斯亮应于判决生效后十日内向王维胜支付占用场地的租金（自2015年1月1日起��照年租金16000元计算至实际返还之日止）；四、驳回王维胜的其他诉讼请求。案件受理费1400元，由王斯亮负担。上诉人王斯亮不服原审判决向本院提起上诉，请求依法改判驳回王维胜的原审诉讼请求。其主要理由是：1.王斯亮与王维胜签订的租赁协议为无效合同。1998年9月30日，与皂河镇政府签订《皂河酒厂签订集体资产转让协议》的主体是江苏省宿迁市皂河酒厂，而王维胜设立的个人独资企业宿豫县皂河酒厂直至1998年10月15日才设立。以上可以证明讼争土地的使用权与房产的所有权人为皂河镇政府，享有合法占有和使用权人的是江苏省宿迁市皂河酒厂，而非宿豫县皂河酒厂，更非王维胜个人。2.王维胜与王斯亮在签订租赁协议前，洽谈时商定租赁期限为15年，为5年一签，王斯亮提交的录音证据也表明王维胜认可双方协商一致租赁期限为15年，租赁协议上的��证人王某也可以证明这一点。如王斯亮认为租赁期限为5年，不可能投入大量资金在承租场地添置固定资产的。3.王斯亮从未收到王维胜的《解除租赁协议通知书》，双方的租赁协议并未解除。4.根据租赁协议的约定，王斯亮搭建的临时性经营厂房归王斯亮所有，而非拆除，如果王维胜要求拆除，需要按照重置成本给予王斯亮补偿并赔偿经营损失，而无权要求王斯亮排除妨害。被上诉人王维胜答辩称：1.江苏省宿迁市皂河酒厂改制后注册成为王维胜的个人独资企业，对该酒厂占用的土地享有权利，并至今仍向皂河镇政府缴纳相应的土地补偿费；2.租赁协议明确约定租赁期限是5年，王斯亮无证据证明租赁期限为15年；3.王维胜已向王斯亮送达了《解除协议通知书》，双方的租赁协议已经解除。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王斯亮为证明其上诉请求，提交证据如下：证据1、宿豫县皂河酒厂的工商登记资料一份。旨在证明王维胜设立的个人独资企业宿豫县皂河酒厂成立于1998年10月15日，迟于江苏省宿迁市皂河酒厂与皂河镇政府签订产权转让协议的时间。证据2、宿豫县企业改制指挥部文件一份（文号为宿豫改发（1998）2号）。旨在证明江苏省宿迁市皂河酒厂成立于1974年，是集体企业，与王维胜设立的宿豫县皂河酒厂并非同一主体。证据3、产权转让协议书一份。旨在证明王维胜在原审中提交的产权转让协议书中的日期被王维胜篡改，并非1998年10月15日签订，而是1998年9月30日签订。王维胜在该产权转让协议书上的签字是作为江苏省宿迁市皂河酒厂的法定代表人签名的，而非作为宿豫县皂河酒厂的法定代表人签名的。证据4、照片18张。旨在证明王斯亮在2010年承租场地时和现在的场地现状。证据5、王某出具的书面证明材料一份。其内容为：“关于王斯亮和王维胜租地纠纷一事，租用之初，因为我和双方都很熟悉，因此找我作为见证人。合同签订之前，双方约定租期为十五年。写合同时，王维胜让写成五年一签，租金酌情在五年期满后上调。作为见证人，我如实向法庭作以上陈述，以上证明均为事实。证明人：王某，2016年3月8日。”旨在证明签订协议时双方约定租赁期限为15年。对上述证据，王维胜发表质证意见称，对证据1、2、3的真实性均无异议。产权转让协议上的受让方处有王维胜的签名。王斯亮提交的产权转让协议书的与王维胜提交的一致，仅少了宿豫县工商行政管理局的印章及该局工作人员书写的“1998.10.15”字样。江苏省宿迁市皂河酒厂于1998年10月15日名称变更为宿豫县皂河��厂。对证据4的真实性无异议，该照片显示王斯亮建设的是房屋临时性便于拆除的建筑。对于证据5的真实性不予认可，即使该证明材料是真实的，恰恰证明租期是5年。本院对上述证据的认证意见为：鉴于王维胜对证据1、2、3、4的真实性无异议，故对证据1、2、3、4的真实性予以确认。对于证据5因证人未到庭，且王维胜对该证人的书面证言的真实性不予认可，故对证据5的真实性不予确认。王维胜为证明其答辩理由，提交证据如下：皂河镇政府下属单位出具给王维胜的土地租金票据三份。旨在证明王维胜按照产权转让协议的约定持续向皂河镇政府缴纳土地补偿费。王斯亮对上述证据发表质证意见称，对上述收据与本案的关联性不予认可，该收据说明王维胜霸占江苏省宿迁市皂河酒厂的资产，并不能说明讼争场地的土地使用权及房产属于��维胜个人。本院对上述证据的认证意见为，王斯亮对上述证据的真实性未提出异议，本院上述收据的真实性予以确认。二审经审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.王维胜是否为本案的适格原告；2.王维胜与王斯亮的租赁合同是否有效；3、王维胜要求王斯亮支付租金及排除妨害的理由能否成立。关于第一个争议焦点。本院认为，王维胜依据其与王斯亮签订的租赁合同要求解除合同、排除妨害，王斯亮的行为与王维胜的权利的行使产生了法律上的直接利害关系，王维胜作为本案原告主体适格。本院对王斯亮辩称王维胜主体不适格的意见不予支持。关于第二个争议焦点。王斯亮主张王维胜对讼争的场地及房产无占有、使用、收益权，故王斯亮与王维胜的租赁合同无效。本院认为，根据王斯亮与王维胜的签订的租赁协议，王斯亮对王维胜占有讼争场地的事实并无异议，王维胜提交的产权转让协议及土地补偿金收据也可以印证这一点。王斯亮并无证据其与王维胜签订的租赁协议违反相关法律及行政法规的强制性规定，故本院对王斯亮主张其与王维胜签订的租赁协议无效不予支持。关于第三个争议焦点。王斯亮主张其与王维胜洽谈租赁协议时约定租赁期限为15年，但王维胜予以否认，且与双方书面签订的租赁协议中约定的“5年一签”相悖，故本院对王斯亮的主张不予支持。租赁期限届满后，王斯亮继续使用讼争场地，双方未签订书面租赁协议，形成不定期租赁合同。双方均享有随时解除合同的权利，但王维胜解除合同应当在合理期限之前通知承租人。王斯亮否认其收到王维胜的解除协议通知书，但王维胜曾通过提起诉讼的方式表达其��与王斯亮解除协议的意思表示，并向王斯亮寄送解除租赁协议通知书，王维胜虽未提交有王斯亮签字的送达回执，但其在原审中提交的邮件查询记录可以证明王斯亮已收到上述解除协议通知书，故双方的租赁协议已经解除。租赁期限届满后，王斯亮应当返还承租场地，返还的场地应当符合按照约定或者承租场地使用后的状态。王斯亮主张，按照租赁协议的约定，租赁期限到期后，其所建的厂房应当归其所有，租赁协议并未明确约定需要拆除，如拆除，王维胜需向其支付补偿费用。王斯亮主张因其认为租赁期限为15年故投入大量资金建设厂房，系对租赁期限理解有误。本院认为，租赁协议中明确约定，王斯亮在承租期间可以搭建相对稳定的临时性经营性住房，现双方租赁协议解除，原审判决王斯亮拆除其搭建在涉案场地上的建筑物并无不当。综上，本院对王维胜解除��赁协议、排除妨害的诉讼请求应予支持。综上所述，上诉人王斯亮的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人王斯亮负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙芳远代理审判员　　李志华代理审判员　　王冬冬二〇一六年三月十七日书　记　员　　孙　帆第10页／共10页来源：百度“”