（2015）昆千民初字第0843号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-09-26
案件名称
昆山格林菲尔有限公司与张宋铃商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆山格林菲尔有限公司,张宋铃
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆千民初字第0843号原告昆山格林菲尔有限公司，住所地江苏省昆山市开发区震川东路。法定代表人廖振梁，该公司总经理。委托代理人陆坤伦，江苏六典律师事务所律师。被告张宋铃。原告昆山格林菲尔有限公司（以下简称格林菲尔公司）与被告张宋铃商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法由代理审判员胡小娟适用简易程序独任审判，因被告张宋铃下落不明，依法转为普通程序组成合议庭，于2016年2月15日公开开庭进行审理。原告格林菲尔公司委托代理人陆坤伦到庭参加诉讼，被告张宋铃经本院公告送达应诉材料和传票后，公告期满后仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告格林菲尔公司诉称：2012年4月18日原被告双方签订了《昆山市商品房购销合同》，约定被告购买原告开发的位于昆山市XX镇XX路XX号XX幢XX室房屋，房屋总价984736元。付款方式为首付款295736元于2011年11月5日前支付，剩余689000元以银行贷款方式支付。合同补充协议约定如原告向贷款银行支付代偿款之日起超过30日被告未能付清前述款项的，原告有权解除合同并要求被告承担房屋总价10%的违约责任。合同签订后，被告支付了150000元的首付款，银行实际发放贷款660000元，因被告逾期归还银行贷款，原告共计向银行支付代偿款671322.18元。原告认为，被告逾期偿还银行贷款，致使原告向银行承担保证责任，此后被告未向原告归还垫付款等费用，因此原告有权解除商品房购销合同，并要求被告承担违约责任。请求法院判令：1、解除原告与被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》；2、判令被告向原告支付违约金98473.6元；3、判令被告向原告支付律师费29000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告张宋铃未作答辩。经审理查明：2011年11月5日原告与被告签订了合同编号为2011028229的《昆山市商品房购销合同》，合同约定被告购买原告开发的位于昆山市XX镇XX路XX号昆山市XX广场XX幢XX号房，建筑面积共132.9平方米，总价款为984736元，付款方式为首付款（含已付定金）2011年11月5日前支付295736元，第二期房款（银行按揭）2011年12月5日前支付689000元。被告如未按照合同规定的时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二日起按实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之20的违约金。原、被告双方在合同补充协议中约定被告采取按揭方式付款的，在被告按揭贷款抵押登记手续办理完毕之前，原告要为此向银行承担保证责任，基于上述情况：（1）如因被告延迟还款导致原告代为清偿本金、利息、罚息及其他相关费用（下统称代偿款）的，被告应赔偿原告向贷款银行支付的全部代偿款，并以该笔代偿款为基础，按照每日千分之三计算，作为支付给原告的补偿金，补偿金的计算期限自原告向银行作出赔付之日起至被告实际偿付原告之日止。（2）如原告向贷款银行支付代偿款之日起超过30日，被告未能付清前述款项的，视为被告根本违约，原告有权单方解除《商品房购销合同》，收回该房屋。原告选择解除《商品房购销合同》的，在扣除相关代偿款、补偿金以及购房合同总金额的10%的违约金后，三十日内向被告无息退还已收房款余额。（3）原告承担保证责任期间，被告若连续三个月不向贷款银行履行还款义务的，视为根本违约，原告有权单方解除《商品房购销合同》，收回该房屋。原告选择解除《商品房购销合同》的，在扣除相关代偿款以及购房合同总金额的10%的违约金后，三十日内向被告无息退还已收房款余额。（4）上述原告选择解除《商品房购销合同》的，如该商品房未交付使用的，原告有权将该商品房另行出售，如该商品房已经交付使用的，被告应在原告发出书面通知后15日内迁出该商品房，造成商品房损坏的，应予以赔偿。与该房屋之买卖手续有关的税费，包括律师服务费、公证费、办理预告登记的登记费、手续费及其他税费等，均由被告负担，但法律另有规定的除外，若本合同因一方违约而解除，除可退还之费用外，若造成对方上述费用之损失由违约方承担。若本合同被终止或解除，则被告须在30天内与原告到有关交易中心办理该房屋预售以及抵押的预告登记手续。若该等终止或解除为原告依据本合同赋予的权利，单方面解除合同，则原告可依据本合同其他条款的约定，在前述注销登记完成并且扣除被告应支付的违约金、赔偿金及其他费用后，将剩余的房款返还被告。原告称，在合同签订后，被告仅向原告支付首付款150000元，剩余首付款至今未付。另查明：2011年10月19日，被告因向原告购房所需，与原告、中国银行股份有限公司上海市徐汇支行（以下简称中行徐汇支行）共同签订《个人一手房住房贷款抵押合同》一份。合同约定，被告向中行徐汇支行借款660000元用于其购买位于昆山市XX广场XX-XX室，原告作为被告的保证人为上述借款提供连带责任保证担保。合同签订后，中行徐汇支行向原告发放了贷款660000元。三方就涉案房屋未办理房屋所有权证和他项权证，原告亦未实际向被告交房。因自2014年4月起，被告未按照约定每月按期归还借款本息。2014年9月1日，中行徐汇支行因被告未按时归还借款本息，向原告发放催告函要求原告代偿。2014年10月16日，原告为被告归还贷款总计671322.18元（本金645194.84元，利息25213.32元，罚息914.02元）。又查明，原告因本次诉讼支付律师费29000元。本院于2015年11月14日向被告公告送达起诉状副本，公告期为六十日，2016年1月14日视为公告送达日期。以上事实，由原告提供的《昆山市商品房购销合同》、《个人一手房住房贷款抵押合同》、中行徐汇支行催告函和证明以及原告在庭审中的陈述等证据予以证明。本院认为：原告与被告签订的《昆山市商品房购销合同》系合同双方的真实意思表示，且并不违反国家法律、行政法规等禁止性规定，应当认定真实有效，双方均应恪守履行。被告连续逾期归还按揭贷款，导致银行要求原告履行保证责任。原告按约履行保证责任，代被告偿还贷款本金、利息、罚息等共计671322.18元。根据原被告之间合同约定，原告承担保证责任期间，被告若连续三个月不向贷款银行履行还款义务的，视为根本违约，原告有权单方解除《商品房购销合同》，收回该房屋，并可以主张购房合同总金额的10%的违约金，因此原告主张解除原告与被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》和被告向原告支付违约金98473.6元的诉讼请求，本院予以支持。因本案中原告尚未向被告交付涉案房屋，因此本案中被告不需要向原告返还房屋，原告应当按照合同约定向原告返还被告所交纳的购房款810000元（150000元+660000元），因原告为被告代偿中行徐汇支行671322.18元、支付本案律师费29000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山格林菲尔有限公司与被告张宋铃于2011年11月5日签订的合同编号为2011028229的《昆山市商品房购销合同》于2016年1月14日解除。二、原告昆山格林菲尔有限公司返还被告张宋铃购房款810000元。三、被告张宋铃给付原告昆山格林菲尔有限公司违约金98473.6元、律师费29000元、代偿费用671322.18元。以上二、三项折抵后，原告昆山格林菲尔有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告张宋铃11204.22元。（如采用转账方式，请汇入被告指定账户或者昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费13648元，公告费600元，合计14248元，由原告昆山格林菲尔有限公司负担6872元，被告张宋铃负担7376元。被告负担部分原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长 胡小娟人民陪审员 蔡 磊人民陪审员 俞 绮二〇一六年三月十七日书 记 员 徐梦丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 百度搜索“”