（2015）连行终字第00207号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-07-25
案件名称
李入栋、李庆才与连云港市住房保障和房产管理局不履行法定职责二审行政判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
李入栋,李庆才,连云港市住房保障和房产管理局
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
江苏省连云港市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）连行终字第00207号上诉人（原审原告）李入栋，农民。委托代理人李庆才（系李入栋之子），江苏金东吴律师事务所律师。上诉人（原审原告）李庆才，江苏金东吴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）连云港市住房保障和房产管理局，住所地在连云港市海州区海昌北路28号。法定代表人赵××该局局长。委托代理人时厚程，该局党委委员。委托代理人王东京，该局法规科干部。上诉人李入栋、李庆才因与被上诉人连云港市住房保障和房产管理局（以下简称市房产局）不履行房屋登记法定职责一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港行初字第00122号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人暨李庆才的委托代理人李入栋，被上诉人市房产局的委托代理人时厚程、王东京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，李入栋系李庆才的父亲，2006年11月28日李入栋与连云港宝利华置业有限公司（以下简称宝利华公司）签订《商品房买卖合同》一份，李入栋购买宝利华公司开发的宝利西街A幢首层13#房（以下简称13#房），该商品房用途为商业，总价为100000元。2005年4月21日宝利华公司为李入栋出具了13#房的房地产销售发票，李入栋于2006年12月3日为13#房缴纳了契税。市房产局为该买卖合同办理了预售登记。原审法院另查明，2014年2月李入栋、李庆才曾以市房产局不履行法定职责向原连云港市海州区人民法院提起行政诉讼，后申请撤回起诉。2014年5月李庆才至市房产局询问是否能将其父亲李入栋签订商品房买卖合同购买的13#房申请办理初始登记至其李庆才名下，根据李入栋、李庆才在庭审中提供的录音资料，市房产局工作人员向其释明该房按照规定只能根据买卖合同登记在签订合同的买受人名下。李庆才在得到答复后未再向市房产局提交申请登记材料。原审法院认为，《房屋登记办法》第四条规定“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”。根据上述规定，市房产局赋有对本市房屋进行登记的法定职责。李入栋、李庆才系在2014年3月原连云港市海州区人民法院撤回起诉后，于同年5月到市房产局申请办理房屋登记，对本次市房产局不予办理登记的事实提起的诉讼，属有正当理由再行提起的诉讼，故原审法院对市房产局提出李入栋、李庆才系重复起诉法院应当不予受理的观点不予支持。《房屋登记办法》第二十条规定“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记的事项记载于房屋登记薄：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”根据李入栋、李庆才提供的录音资料及市房产局的答辩状，能够证实李庆才于2014年5月对涉案13#房登记向市房产局提出申请，在得到市房产局工作人员告知其只能按签订《商品房买卖合同》的买受人办理登记不能按其要求登记到李庆才名下的情况下，李入栋、李庆才未再向市房产局提交申请登记材料，针对李入栋、李庆才的本次申请，因其申请人与《商品房买卖合同》的买受人主体不一致，不符合办理登记的条件，市房产局已经向申请人告知上述原因，履行了其法定职责，故李入栋、李庆才要求市房产局履行依据李入栋的申请为李庆才办理13#房产权证职责的理由不成立，对此不予支持。《商品房预售管理办法》第十条第一款规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同备案手续”第十二条第一款规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续，开发企业应予以协助，并提供必要的证明文件”。根据上述规定市房产局为李入栋购买的13#房办理了商品房预售合同备案手续，对已办理备案手续的商品房买卖合同的撤销及变更李入栋、李庆才均无权单方申请，李入栋、李庆才要求市房产局同意其更改已办理备案手续的商品房买卖合同无事实和法律依据，故对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决驳回李入栋、李庆才的诉讼请求。案件受理费50元，由李入栋、李庆才承担（已交纳）。上诉人李入栋、李庆才不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院未查清事实、未正确适用法律。本案争议焦点是被上诉人既不能办理登记又不能更改合同的做法是否合法，即李入栋能否将其购买的房屋产权申请登记给李庆才。对此，被上诉人已明确表态不能办理。每次登记都是李入栋、李庆才共同去的，被上诉人庭审中明确表示只能登记李入栋的名字，再办过户手续。自始至终都是李入栋在申请，但被拒绝，不是李庆才单方申请，原审法院认定事实与真相不符。录音中明确即使开发商一起申请也不能更改合同，原审对此未予查清。上诉人的两个诉求合法，被上诉人的行为没有法律依据，系逼着上诉人重复缴税，是超越权限、滥用权利，请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的合法请求。被上诉人市房产局答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。在原审法院审理期间，原审被告提供以下证据、依据证明具体行政行为的合法性：（2014）海行初字第0001号行政裁定书。用以证明2014年3月18日海州区人民法院根据本案李入栋、李庆才的申请准许其撤回起诉。根据行政诉讼法司法解释的规定，对于重复起诉法院应当不予受理。法院已经受理的案件，依法应当裁定驳回起诉。作出被诉行政行为所依据的规范性文件：《房屋登记办法》。原审原告向原审法院提供如下证据：证据1.2014年5月市房管局不给李入栋、李庆才办证的录音资料；用以证明其按照规定提交所有的登记材料，市房管局不予登记。证据2.2014年5月市房管局不给更改合同的录音资料；用以证明市房管局在不给直接办证的情况下，也不给更改合同。证据3.交款收据（物管费、水电费发票、装修押金、公摊费）；用以证明涉案房屋一开始是李入栋交部分费用，后来李庆才交一部分费用。证据4.商品房买卖合同。证据5.契税发票。证据6.购房发票。以上证据用以证明李入栋买卖涉案房屋的过程。经审理，原审法院对本案证据的认定意见正确，本院依法予以确认。二审审理过程中，上诉人向本院提交2016年2月14日、15日形成的录音一份，证明其再次去被上诉人处申请登记，以及申请更改备案合同。对此，被上诉人质证认为，该证据真实性无法确认，与本案不具有关联性，录音反映系进行咨询，并没有提交任何申请材料，并非向被上诉人提出的具体行政行为的申请。本院认为，该证据真实性无法确认，本院不予采信。根据确认的证据，本院认定的案件主要事实与原审判决相同。本院认为，《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同备案手续。”办理商品房预售合同备案手续是开发企业的权利义务。2006年11月28日，上诉人李入栋作为买受人与出卖人宝利华公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同第二十四条明确规定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向连云港市房产管理局（即本案被上诉人）申请登记备案。后被上诉人为该买卖合同办理了预售备案。合同具有相对性，且对合同双方均具有法律效力，李入栋签订合同时已明知其所签的合同将进行预售备案。李庆才主张房屋实际是其出钱购买，如因买卖合同主体表述错误等原因需要变更的，上诉人可以在合同备案登记之前与宝利华公司协商变更；但在涉案房屋买卖合同备案登记前，上诉人未协商变更买受人，被上诉人依据买卖合同办理预售备案并无不当。《城市商品房预售管理办法》仅规定了商品房预售合同备案登记，但并未就备案后的合同变更及重新备案等作出规定。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》{国办发[2005]26号}明确规定，“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”综上，商品房预售买卖合同一经备案后，原则上不得再行变更，此举既是维护交易安全之需，亦是尽快稳定物权之要。上诉人申请被上诉人变更预售合同备案登记，没有法律依据，依法不能成立。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续，开发企业应予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”该条规定承购人办理权属登记及未能取得房屋权属证书等情形，本意上是为承购人办理登记，并未规定承购人可以为非法定共有的他人办理权属登记。结合《房屋登记办法》第二十条及《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》相关规定，上诉人关于将李入栋承购的房屋初始登记为李庆才的相关申请无事实及法律依据，被上诉人对此进行咨询答复并无不当。上诉人所提主张的本质并非债权债务的转让，而是父子间对房屋的赠与，上诉人可依据《房屋登记办法》相关规定，先行初始登记，再予办理赠与登记。关于上诉人庭审中提及的父母代子女申请登记，以及夫妻之间一方签合同购买房屋但登记为共同共有等问题，系基于法定代理及夫妻共同财产等特别规定而为，与本案不能一概而论。综上，上诉人的上诉请求及理由依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李入栋、李庆才承担。本判决为终审判决。审 判 长 谢善娟代理审判员 周文元代理审判员 张静静二〇一六年三月十七日书 记 员 苏 洋法律条文附录《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判、裁定； 微信公众号“”