（2016）琼02民终199号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-12-21
案件名称
杨秀改、詹骏翔居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
海南省三亚市中级人民法院
所属地区
海南省三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
三亚卓亚地产咨询服务有限公司,海南卓亚家缘投资有限公司,杨秀改,詹骏翔
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终199号上诉人（原审被告）三亚卓亚地产咨询服务有限公司。法定代表人李伟，系该公司总经理。委托代理人郑辉然，海南邦威律师事务所律师。上诉人（原审被告）海南卓亚家缘投资有限公司。法定代表人李伟，系该公司总经理。委托代理人郑辉然，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨秀改。委托代理人金绍成，河南北政律师事务所律师。委托代理人金赛楠，河南信行律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）詹骏翔。上诉人三亚卓亚地产咨询服务有限公司（以下简称卓亚地产公司）、海南卓亚家缘投资有限公司（以下简称卓亚家缘公司）因与被上诉人杨秀改、被上诉人詹骏翔居间合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院查明：2013年5月14日，杨秀改（买方）与案外人陈喜积（卖方）、卓亚地产公司（居间方）签订《定金合同》，约定，杨秀改向陈喜积购买三亚市南边海安置区7栋2单元401房（以下简称涉诉房屋），成交总价为103万元。卖方委托居间方收取买方交付的5万元购房定金，签署完该合同当天居间方将定金的50%转交给卖方，剩余50%由居间方代为监管至该物业交易完毕当天转交给卖方。买卖双方须于2013年5月15日前签署房屋买卖居间合同，并办理公证委托手续或过户手续。鉴于居间方提供的服务，买方同意支付中介服务费7500元给居间方。本合同签订视为居间方已促成买卖双方达成房屋买卖协议，买方须于本合同签订之日向居间方支付中介服务费等。同日，三方还签署了《房地产买卖居间合同》，约定通过卓亚地产公司介绍，杨秀改同意向陈喜积购买涉诉房屋，房屋转让价格为103万元。签订该合同后陈喜积须将房屋有关证件原件交给卓亚地产公司保管，用于日后办理相关过户手续。……基于卓亚地产公司已提供之服务，杨秀改同意签订合同之日支付居间服务费7500元。签约后，杨秀改向卓亚地产公司支付了7500元中介服务费。庭审中，杨秀改陈述其签约后向卖方支付了剩余购房款，且卖方已将涉诉房屋交付给其占用使用。2014年2月7日，杨秀改委托范欣代其向詹骏翔支付1万元，詹骏翔出具收条，记载收到范欣交来的购买景山花园9号楼2单元201房以及7栋2单元401房（即涉诉房屋）土地变更好处费1套1万元，共计2万元。2014年5月26日，杨秀改就涉诉房屋委托案外人范欣代其向詹骏翔支付“补交地价款”166772元，詹骏翔收款后出具了盖有卓亚家缘公司印章的收据。诉讼中，詹骏翔陈述，《房地产买卖居间合同》中居间方的义务主要为促成买卖之间房产交易，但公司规定可以应客户要求为其办理房屋过户手续，过户手续费另计。签约后，因杨秀改又要求其代办房屋过户手续，故向杨秀改收取了上述款项，其中的土地变更好处费实为办理过户的服务费。但詹骏翔未将上述款项上交公司，也没有为杨秀改办理房屋过户，并且私自占用了该笔款项。2014年8月20日，詹骏翔向杨秀改等人书面保证2014年9月24日前完成房屋过户手续，否则其本人承担购买人的来回机票费用，但詹骏翔之后未按约为杨秀改等人办理过户。杨秀改要求卓亚地产公司及卓亚家缘公司退还地价款及房屋过户手续费未果后，遂诉至法院。杨秀改认为，其与房屋出卖人之间的房屋买卖关系合法有效，但因詹骏翔未按约代办房屋过户手续，卓亚地产公司亦不同意继续履行房屋过户义务，双方之间的定金合同、居间合同合同依法应予以解除，卓亚地产公司及卓亚家缘公司应当退还有关合同款项。卓亚地产公司与卓亚家缘公司认为其已经帮助杨秀改成功购得涉诉房屋，公司的居间义务已经履行完毕，合同不应解除，并认为詹骏翔接受杨秀改代办房屋过户手续的委托及收取地价款的行为系其个人行为，过户手续费亦是杨秀改给詹骏翔个人的好处费，与公司无关。庭审中，杨秀改还提供了其本人及案外人付军英2014年10月、11月、2015年2、3月往返石家庄、深圳与三亚的机票行程单、发票主张因詹骏翔未按约履行房屋过户手续义务，致使其产生交通费5万元，并根据詹骏翔2014年9月24日出具的保证书要求卓亚地产公司及卓亚家缘公司承担该笔费用。卓亚地产公司与卓亚家缘公司认为詹骏翔个人向杨秀改出具的保证书对公司没有约束力，不同意赔偿有关交通费。另查，2014年9月24日，卓亚地产公司及卓亚家缘公司向三亚市公安局报案，控告詹骏翔利用职务之便侵占了包括杨秀改在内多名客户支付的地价款及中介费等款项。2014年9月25日，三亚市公安局河东分局对詹骏翔涉嫌职务侵占案进行立案侦查，并于2014年11月1日依法逮捕詹骏翔。后三亚市城郊人民检察院以职务侵占罪对詹骏翔提起公诉。2015年7月29日，一审法院作出（2015）城刑初字第429号刑事判决书，认定詹骏翔利用职务便利，将单位财务（包括杨秀改支付的地价款）非法占为己有，构成职务侵占罪，并判处有期徒刑七年五个月，该判决已发生法律效力。还查，卓亚地产公司于2008年1月3日登记成立，卓亚家缘公司于2013年10月24日登记成立，李伟同时担任两个公司的法定代表人。诉讼中，卓亚地产公司与卓亚家缘公司认可两个公司虽然是独立注册的法人，但共用一套人马，且公司的业务、财务亦没有进行区分。一审法院认为：杨秀改与房屋出卖人陈喜积及卓亚地产公司签订的《定金合同》以及《房地产买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从合同的约定来看，《房地产买卖居间合同》中涉及到两个法律关系，一个是购房人杨秀改与房屋出卖人陈喜积之间的房屋买卖合同关系，另外一个是杨秀改与居间人卓亚地产公司之间的居间合同关系。所谓居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，从定金合同及居间合同的约定来看，卓亚地产公司的主要义务为促成杨秀改与房屋出卖人陈喜积的房屋买卖。从合同的履行情况来看，三方签订房地产买卖居间合同后，陈喜积已将涉诉房屋交付给杨秀改占有使用，卓亚地产公司实际已经促成了杨秀改与涉诉房屋出卖人之间的房屋买卖，其作为居间方的义务已经履行完毕，有权获得合同约定的服务报酬。杨秀改主张卓亚地产公司没有履行房屋过户手续义务，但上述两份合同中并未明确约定卓亚地产公司负有代办房屋过户手续的义务，故杨秀改据以请求解除与卓亚地产公司之间的定金合同、房地产买卖居间合同，卓亚地产公司返还7500元中介服务费于理无据，不予支持。根据詹骏翔的陈述，卓亚地产公司及卓亚家缘公司允许工作人员应客户要求代办房屋过户手续，过户手续费另计。杨秀改在签约后又要求合同经办人詹骏翔代办房屋过户手续，詹骏翔据以向杨秀改收取地价款、过户手续费并出具带有卓亚家缘公司印章的收款收据，从上述事实来看，应当认定杨秀改与卓亚家缘公司之间就涉诉房屋过户手续问题形成委托关系。应当指出，虽然杨秀改是委托詹骏翔代办房屋过户手续，但詹骏翔作为卓亚地产公司及卓亚家缘公司的工作人员，根据公司规定其可以接受客户委托代办房屋过户手续，且其系在履行职务过程中接受杨秀改的委托，并向杨秀改出具了公司的收款收据，杨秀改有理由相信詹骏翔的行为系代表公司的职务行为，卓亚家缘公司应当对其行为承担相应的法律后果。另外，卓亚地产公司及卓亚家缘公司于2014年9月向公安机关控告詹骏翔私自占用杨秀改等人交付的地价款构成职务侵占罪，以及詹骏翔占用杨秀改等人地价款的行为构成职务侵占罪的事实亦印证了詹骏翔接受杨秀改委托及收取地价款等款项的行为是代表卓亚家缘公司的职务行为。卓亚家缘公司主张詹骏翔系个人接受杨秀改的委托，公司与杨秀改之间不存在委托合同关系理由不成立，不予采纳。根据合同法第四百一十条的规定，委托人有权随时解除委托合同。杨秀改基于委托事项向卓亚家缘公司支付了166772元地价款及10000元房屋过户手续费，但卓亚家缘公司因詹骏翔私自占用了上述款项迟迟未为杨秀改办理房屋过户手续，杨秀改据以请求卓亚家缘公司退还上述款项实为要求解除双方的委托合同关系，其诉求有事实根据及法律依据，应予以支持。卓亚家缘公司主张詹骏翔收取的1万元房屋过户手续费是杨秀改给予詹骏翔个人的好处费，与公司无关。虽然詹骏翔对该笔款项是以个人名义出具的收条，但其系履行职务过程中收取该款项，结合涉诉合同项下的款项一直由詹骏翔代公司收取的事实，杨秀改有理由相信该笔款项亦是詹骏翔代公司收取的费用，卓亚家缘公司应当对詹骏翔收取的该笔款项承担责任，卓亚家缘公司应当向杨秀改退还166772元地价款及10000元房屋过户手续费。卓亚家缘公司因员工詹骏翔侵占公司财产导致未能按约为杨秀改办理房屋过户手续，已构成违约，杨秀改请求卓亚家缘公司赔偿地价款及过户手续费的利息损失于理有据，予以支持，由于詹骏翔曾承诺于2014年9月24日前为杨秀改办理房产过户手续，故杨秀改的利息损失应自2014年9月24日起算为宜，即卓亚家缘公司应分别以166772元和1万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向杨秀改赔偿地价款及房屋过户手续费的利息损失，起讫时间为2014年9月24日至本判决确定给付时间为止。虽然卓亚地产公司与卓亚家缘公司是两个独立的法人，但两个公司在经营过程中实行两块牌子，一套人马，在业务、人员、财务方面均存在混同的情形，故卓亚地产公司应当对卓亚家缘公司应向杨秀改退还的地价款、房屋过户手续费及有关利息损失承担连带清偿责任。关于交通费的损失问题。杨秀改主张因詹骏翔未按约代办房屋过户手续，致使其产生机票费损失5万元，但其提交的机票中只有部分是其本人往返内地与三亚的机票，杨秀改没有证据证明付军英的机票费用由其本人负担，也没有证据证明其与付军英发生的交通费用与詹骏翔未按约代办房屋过户手续存在必然的因果关系，其主张的该部分损失缺乏事实根据及法律依据，不予采纳。另外，虽然詹骏翔2014年8月20日曾向杨秀改等人保证2014年9月24日前完成房屋过户手续，否则其本人承担购房人的来回机票费用，但该保证系詹骏翔基于其个人意愿作出的意思表示，未经卓亚地产公司与卓亚家缘公司的追认，杨秀改据以请求卓亚地产公司及卓亚家缘公司赔偿其往返内地与三亚之间的机票费用亦没有合同依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第四百一十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、海南卓亚家缘投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向杨秀改退还房屋地价款166772元及其利息损失（利息以166772元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年9月24日起算至本院确定的给付之日止）；二、海南卓亚家缘投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向杨秀改退还房屋过户手续费10000元及其利息损失（利息以10000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年9月24日起算至本院确定的给付之日止）；三、三亚卓亚地产咨询服务有限公司对上述第一、二项中的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回杨秀改的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3985元（杨秀改已预交1992元），减半收取1992元，由杨秀改负担82元，三亚卓亚地产咨询服务有限公司与被告海南卓亚家缘投资有限公司共同负担1910元。上诉人卓亚地产公司、卓亚家缘公司不服一审判决上诉称：一、2013年5月14日签订的《房地产居间合同》中，卓亚地产公司、卓亚家缘公司的居间义务已经履行完毕，且合同中并未约定负有代办房屋过户手续的义务，成立委托关系的是杨秀改与詹骏翔，一审认定涉诉房屋过户手续问题形成委托关系没有法律依据。二、一审判决卓亚地产公司、卓亚家缘公司赔偿地价款及房屋过户手续费的利息损失没有法律依据。詹骏翔承诺于2014年9月24日前办理房产过户手续，系詹骏翔的个人行为，与卓亚地产公司、卓亚家缘公司无关。卓亚地产公司、卓亚家缘公司没有取得且没有管理和使用该笔涉案款项。因此，不应承担该笔款项的利息损失。三、杨秀改私自委托詹骏翔代办过户手续，且双方没有签订书面委托合同，并且直接将相关款项汇给詹骏翔，本身具有过错，应当承担相应责任。四、詹骏翔在2014年9月24日案发当天书写书面材料交代其所出具给杨秀改的收据及加盖的公章均造假。对于其造假问题一审法院并没有核实清楚，也没有进行相关司法鉴定。综上，请求：一、撤销一审判决将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由杨秀改承担。被上诉人杨秀改辩称：一审认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。被上诉人詹骏翔无答辩意见。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，已生效的一审法院(2015)城刑初字第429号刑事判决书已经认定詹骏翔是利用职务便利将单位款项(包含杨秀改支付的款项)非法占为己有,构成职务侵占罪,且也判令詹骏翔将侵占款项退赔给卓亚家缘公司,故一审判决卓亚地产公司、卓亚家缘公司退还给杨秀改相应款项处理正确，应予维持。卓亚地产公司、卓亚家缘公司主张詹骏翔在2014年9月24日案发当天书写书面材料交代其所出具给的收据及加盖的公章造假，一审法院未予核实及司法鉴定处理错误的问题。因在刑事判决中已认定詹骏翔出具的收据收到杨秀改款后予以侵占构成职务侵占犯罪，该事实已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，一审法院处理正确。综上所述，上诉人卓亚地产公司、卓亚家缘公司的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3985元，由上诉人卓亚地产公司、卓亚家缘公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 扆成塘 审 判 员 李新建 审 判 员 李 宁 二〇一六年三月十七日 书 记 员 何 莹 附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：