（2016）皖06民终16号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-03-31
案件名称
雷玉秀与淮北市烈山区烈山镇吴山口社区居民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省淮北市中级人民法院
所属地区
安徽省淮北市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雷玉秀,淮北市烈山区烈山镇吴山口社区居民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖06民终16号上诉人（原审被告）：雷玉秀，女，汉族，1964年8月15日出生，农民，住安徽省淮北市烈山区。委托代理人：ＸＸ，安徽春铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮北市烈山区烈山镇吴山口社区居民委员会，住所地安徽省淮北市烈山区。负责人：吴冬生，该居民委员会主任。委托代理人：陈永昌，安徽嘉闻律师事务所律师。委托代理人：张乾，安徽嘉闻律师事务所律师。上诉人雷玉秀因与被上诉人淮北市烈山区烈山镇吴山口社区居民委员会（简称吴山口居委会）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市烈山区人民法院于2015年11月18日作出的（2015）烈民二初字第00191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。上诉人雷玉秀及其委托代理人ＸＸ，被上诉人吴山口居委会的委托代理人陈永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2000年6月20日，原淮北市烈山区烈山镇吴山口行政村村民委员会（简称吴山口村委会）与雷玉秀之夫吴长成签订协议书一份，将吴山口综合养殖场四号小区租赁给吴长成使用；租赁期限为35年，自2000年5月20日起；租赁费每年500元，租金交付时间为每年6月1日前，减免租金两年；吴长成对租赁场地只有使用权，无权转让或者转租他人；如果私自转租，不利用发展养殖业生产或者逾期不交租赁费用等，吴山口村委会有权解除合同，收回场地，固定资产无偿归吴山口村委会所有。吴长成去世后，其妻雷玉秀承继了该租赁合同的权利义务。吴山口村委会免除了雷玉秀2006年以前的租金，雷玉秀按约定支付了2007年至2009年的租金共计1500元。2010年至今，雷玉秀未再支付租金。2011年，原吴山口村委会更名为吴山口居委会。2015年6月30日，吴山口居委会起诉至原审法院，请求判令：1.解除吴山口村委会与雷玉秀签订的协议；2.诉讼费用由雷玉秀承担。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。吴长成在租赁期间死亡，其妻雷玉秀可以按照原租赁合同继续承租。按照合同约定，雷玉秀应于每年6月1日前向吴山口居委会支付租金。因雷玉秀已拖欠6年租金，按照约定吴山口居委会有权解除合同并收回租赁场地。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，原审法院判决：解除吴山口居委会与雷玉秀于2000年6月20日签订的租赁合同，雷玉秀于判决生效后三十日内交还租赁场地。案件受理费80元，因适用简易程序，减半收取40元，由雷玉秀负担。宣判后，雷玉秀不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回吴山口居委会的诉讼请求。其理由如下：1.雷玉秀已将涉案场地转租给柳俊，案件的审理结果与柳俊有利害关系，应追加柳俊为第三人。2.涉案场地归吴山口第六生产队所有，吴山口居委会无权要求收回。3.雷玉秀与吴山口居委会曾口头约定：由吴山口居委会直接向液化气站收取租金，吴山口居委会未按约向液化气站收取租金，不能认定雷玉秀拖欠租金。雷玉秀收到一审传票后主动向吴山口居委会缴纳租金，但吴山口居委会拒收。现吴山口要求解除合同，不是为了公共利益的需要，是为了满足个人私利。吴山口居委会在庭审中辩称：柳俊是否作为第三人参加诉讼对本案处理结果无影响；协议签订的主体是吴山口村委会，涉案场地不属于吴山口第六生产队所有；雷玉秀应当按约主动到吴山口居委会缴纳租金；雷玉秀将涉案场地转租给液化气站，存在严重的安全隐患，且吴山口居委会无法管理，不存在个人私利问题。双方当事人所举证据与一审相同，相对方的质证意见同于一审。本院的认证意见与一审一致。本院二审另查明：2004年，雷玉秀将涉案四号场地转租给案外人柳俊经营的液化气站。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：本案二审的争议焦点为，一审审理程序是否合法；涉案租赁合同应否解除。2000年6月20日，吴山口村委会与吴长成签订协议书一份，将涉案4号场地租赁给吴长成发展养殖业。该协议是双方真实意思表示，合法有效。后吴长成死亡，其妻雷玉秀继续租赁涉案场地。2004年，雷玉秀将涉案场地转租给案外人柳俊经营液化气站。雷玉秀支付了2007年至2009年的租金，之后未再支付租金。柳俊在一审中为雷玉秀出具书面证人证言一份，说明其知道本案诉讼。本案的处理结果与其有法律上的利害关系，柳俊可以申请参加诉讼，但其未申请。根据相关法律规定，柳俊不申请参加诉讼是其对自身权利的放弃，一审法院未追加其为本案第三人并无不当，对雷玉秀该上诉理由不予支持。雷玉秀将涉案场地转租他人，且未按约支付租金，违反了双方协议约定。雷玉秀称曾与吴山口居委会达成口头协议，由吴山口居委会直接向液化气站收取租金。因吴山口居委会对此不予认可，且雷玉秀未提供相应证据予以证实，对雷玉秀该上诉主张，本院不予支持。雷玉秀称涉案场地所有权是吴山口第六生产队，但未提供证据予以证明，不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件诉讼费用负担按一审判决执行。二审案件受理费80元，由上诉人雷玉秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑海鸥审 判 员 范向阳代理审判员 孙玉品二〇一六年三月十七日书 记 员 祝梦雅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来自