（2015）哈民一民终字第1291号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-03-28
案件名称
张延昭与范红雨,王维维,哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范红雨,张延昭,王维维,哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民一民终字第1291号上诉人（原审被告）范红雨，住哈尔滨市南岗区。上诉人（原审被告）张延昭，住哈尔滨市香坊区。二上诉人委托代理人高明，黑龙江广福律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王维维，女，1979年6月8日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区香安街72号委托代理人田瑶，黑龙江横恒辰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市南岗区平公街108号2层。法定代表人刘曦，职务董事长。上诉人范红雨、张延昭因与被上诉人王维维，哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司（以下简称壹彤公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民一民初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查及询问当事人的方式审理了本案。2015年9月15日，上诉人范红雨、张延昭的委托代理人高明，被上诉人王维维的委托代理人田瑶到庭参加询问。本案现已审理终结。原审法院认定：2014年4月26日，王维维、范红雨、张延昭在壹彤公司的居间斡旋下签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定：王维维购买张延昭名下位于哈尔滨市香坊区香滨路4号中北春城三期26栋1单元25层4号的房产。在签订合同过程中，范红雨出示了一份张延昭签署的授权委托书，授权权限为：全权办理哈尔滨市香坊区香滨路4号中北春城三期26栋2503室和2504室所有房屋贷款还贷、房屋买卖的所有事宜。该委托书签署时间为2013年5月18日。范红雨以代理人的身份在房屋买卖居间合同上签名。合同签订后，王维维如约向范红雨支付了购房定金人民币40000元，并将购房的首付款120000元交付给壹彤公司并约定由其代收转付给产权人。此后，双方未能及时办理房产在银行的预约还款。在该合同形成的过程中，张延昭始终未出现，王维维曾多次要求与张延昭见面，但均未能见到。在案件审理过程中，壹彤公司已向王维维返还了120000元购房款，故王维维向法院提出申请，撤销判令壹彤公司返还王维维购房首付人民币120000元的请求。王维维在一审诉称：依据三方当事人的合同约定，范红雨、张延昭应积极配合王维维办理房产的注销抵押、公证委托等手续，并由张延昭亲自领取购房首付款。但范红雨进行沟通未果。同时，王维维认为壹彤公司作为居间机构，既未能尽到必要的审核义务，亦未妥善保管范红雨、张延昭曾出示的授权委托书原件，且未能妥善处理王维维、范红雨、张延昭双方之间的纠纷，导致合同不能继续履行的后果。故王维维诉至法院，要求：1、判令解除王维维、范红雨、张延昭于2014年4月26日签订的房屋买卖居间服务合同；2、判令张延昭双倍返还王维维购房定金人民币80000元；3、判令范红雨对第二项诉讼请求承担连带责任；4.判令壹彤公司给付王维维购房首付款120000元的利息；5.判令壹彤公司退还王维维佣金及代办费人民币8500元；6.判令范红雨、张延昭和壹彤公司承担本案的全部诉讼费。范红雨、张延昭在一审辩称：范红雨、张延昭同意王维维的第一项诉讼请求，不同意王维维的第二、第三、第六项诉讼请求，另两项诉讼请求与范红雨、张延昭无关。事实与理由：2014年4月26日王维维与范红雨及居间方壹彤公司签订房屋买卖居间合同，该合同是在王维维居间方清楚了解范红雨受张延昭全权委托代为处理本案诉中房屋买卖所有事宜的情况下签订的，签订合同时张延昭本人并不在场，可见王维维及居间方对张延昭的委托权限是予以认可的，签订该合同后范红雨仅收到王维维支付的定金40000元，并于2014年5月12日预约了合同中约定的还贷事项，但是王维维一直没有到银行配合范红雨、张延昭还贷。在房屋买卖居间服务合同中并未约定由产权人张延昭亲自领取购房款，范红雨认为在履行与王维维及居间方签订的居间服务合同时范红雨并无过错行为，所以不应承担违约责任。另外，范红雨、张延昭因与王维维买卖合同纠纷，而在本案诉争房屋可卖到450000元时无法出手，所以对于这一损失因系王维维未按约定履行合同所致，希望法院能够依据定金罚则裁判定金不予返还。壹彤公司在一审辩称：不同意王维维提出的第四项诉讼请求，王维维的第一、二、三项诉讼请求与第三人无关，故不做答辩。理由如下：首先本案诉争合同包含两个独立的法律关系，一个是王维维与范红雨、张延昭之间的房屋买卖合同关系；一个是王维维与范红雨、张延昭与壹彤公司之间的居间服务合同关系。关于房屋买卖合同关系的权利义务及履行是王维维与范红雨、张延昭之间的争议，壹彤公司不做评价。关于居间服务合同中的权利义务，根据王维维、范红雨、张延昭均同意解除双方于2014年4月26日签订的房屋买卖居间服务合同这一事实，可以认定由壹彤公司提供居间服务的由王维维、范红雨、张延昭共同参与签订的该份合同依法成立并生效，根据合同法关于居间服务合同的法律规定，壹彤公司已全部完成了本案中涉及的全部法律义务且没有过错。因此有权依法收取合同中约定的佣金等服务费用，王维维的第五项请求没有事实和法律根据。原审判决认为：王维维、范红雨、张延昭及壹彤公司之间签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，各方当事人均应依约履行各自的合同义务。张延昭系合同约定买卖房产的产权人，范红雨系张延昭的代理人。王维维在购买房产的过程中在未与产权人见面并无法确认范红雨提交委托书的真实性的前提下，王维维不直接向范红雨支付房款的行为系降低交易风险的行为，王维维要求与张延昭见面或要求范红雨提供张延昭账户以支付房款的请求属合理请求。但张延昭并未与王维维见面，且亦未向王维维或壹彤公司提供其名下的银行账号。范红雨虽提出范红雨、张延昭曾于2014年5月12日到工商银行办理预约还款，且在银行电话通知王维维及壹彤公司能够现场与张延昭见面并直接办理预约还款，但其并未能提供相应证据予以证实，故对其陈述的电话通知王维维及壹彤公司到场的事实不予认定。王维维已将解除房屋贷款使用的120000元交付给壹彤公司进行保管，可见其已积极的履行了合同义务，并希望能够促成合同的履行，其要求与房屋产权人见面的请求也是对该房产买卖行为负责任的表现，系合理请求。而范红雨作为代理人，应当积极履行其代理职责，促成房屋买卖的完成，对于王维维提出的合理请求应当尽量与张延昭进行沟通并与王维维及壹彤公司协调完成房屋的买卖。但范红雨并未能积极协调处理相关事宜，并使得合同无法正常履行。现王维维、范红雨、张延昭及壹彤公司均同意解除此前三方签订的《房屋买卖居间合同》，故对于王维维该项诉讼请求，本院予以支持。因合同无法继续履行系由范红雨所导致的，故应由收受定金一方向支付定金一方双倍返还定金，本案中实际收取定金的人是范红雨，且其未提供证据证实其已将收取的定金向张延昭进行交付，同时，范红雨自认该房产系由其出资以张延昭的名义购买，买卖房产的实际受益人亦为范红雨本人，故应由范红雨承担双倍返还定金的责任。壹彤公司在进行居间活动中，应确保居间信息的真实可靠，其在未对房屋产权人信息进行确切的核实的情况下即开展居间活动，其行为存在过错，对最终合同的无法继续履行亦负有相应责任，其未能完成居间活动，故其应当将向王维维收取的居间费用8500元予以退还。在案件审理过程中，壹彤公司已向王维维返还了预交的120000元购房款，故王维维向法院提出申请，撤销判令壹彤公司返还王维维购房首付人民币120000元的请求，对于王维维该项请求予以准许。但对于王维维要求壹彤公司支付该笔预交房款利息的请求，因壹彤公司属于代管上述款项，其是为了双方能够正常履行合同进行的代管，在代管过程中并无明显过错，且其已向王维维返还了上述款项，故对于王维维要求其支付利息的诉讼请求不予支持。综上，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除王维维与张延昭及壹彤公司于2014年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》；二、范红雨于判决生效之日起十五日内向王维维双倍返还其已支付的购房定金人民币80000元；三、壹彤公司于判决生效之日起七日内退还王维维佣金及代办费人民币8500元；四、驳回王维维其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2012元（王维维已预交3670元），由张延昭承担1810元，范红雨对张延昭应承担的诉讼费中的905元部分承担连带责任；由壹彤公司承担402元，于判决生效之日起七日内向王维维支付。原审被告范红雨、张延昭不服一审判决，向本院提起上诉称：在案涉房产买卖交易过程中，范红雨系作为张延昭的代理人出现，被代理人张延昭是法律责任承担者，一审判决范红雨承担返还定金没有法律依据；范红雨是持张延昭签署的委托手续与王维维及壹彤公司签订的房屋买卖居间合同，王维维及壹彤公司对该委托手续是认可的，王维维要求见房主本人张延昭超出双方合同约定范围。同时，范红雨作为代理人为了促成合同履行同意张延昭出来见面，一审判决认定张延昭未与王维维见面，且未向王维维或者壹彤公司提供名下银行账号没有依据，所以范红雨、张延昭不存在违约行为，一审判决双倍返还定金没有法律依据。请求二审法院依法改判。被上诉人王维维在二审答辩称：因王维维与壹彤公司一直没有见到张延昭本人，所以范红雨出具的授权委托书真实性无从考证，因此王维维为了减低交易风险，要求与张延昭本人见面并未超出合同约定范围，但是张延昭本人一直没有与王维维见面。同时，王维维积极履行了合同义务，依约交付了定金及首付款。所以，范红雨与张延昭存在违约行为，应当承担违约责任。本案中，收取定金的是范红雨，在交易过程及庭审中范红雨自认其为实际房主，故此一审判决其双倍返还定金并无不当。请求二审法院维持一审判决。壹彤公司未出庭，亦未提交书面答辩状。二审中，范红雨、张延昭提交了提前还贷申请材料，欲证明2014年5月12日，张延昭本人到银行等候王维维。王维维质证认为，该申请材料不能证明张延昭本人填写及当日到银行，也证明不了范红雨、张延昭通过壹彤公司通知王维维于2014年5月12日到银行办理注销抵押事宜。经质证，本院对范红雨、张延昭提交的证据分析认为：范红雨、张延昭提交的提前还贷申请材料系复印件，没有提交原件可供对比；同时，这些材料证明不了是张延昭本人填写，也不能充分证明2014年5月12日，张延昭本人到银行等候王维维的事实存在。本院不予采信。二审中，被上诉人王维维未提交新的证据。本院认为：本案三方当事人均对解除《房屋买卖居间合同》没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是，在解除三方合同的前提下，如何确认责任主体问题，以及各方当事人在履行合同过程中是否存在瑕疵及承担何种责任问题。关于责任主体问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，范红雨作为张延昭的委托代理人全权负责案涉房屋买卖事宜，各方当事人均无异议，因此，范红雨在代理权限内实施的行为应由张延昭承担民事责任，且一审王维维主张张延昭双倍返还定金，并没有主张范红雨承担此赔偿责任，一审判由范红雨承担返还定金义务属于适用法律有误，本院予以纠正。同时，范红雨作为委托代理人，在一审中承认未将案涉定金给付委托人张延昭，其应当依法承担连带给付责任。关于买卖双方的法律责任问题。范红雨代理张延昭与王维维、壹彤公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，该合同依法成立并生效。该合同第三条2项明确了范红雨作为张延昭的代理人身份代签合同，并明确了范红雨的法律责任。在合同中并未就是否在非必要时与张延昭见面进行约定（因在更名过户过程中必须产权人出面处理）。王维维也根据合同约定向范红雨交付了定金，向壹彤公司交付了首付款12万元。根据双方约定，应在2014年5月25日前用王维维的首付款12万元为争议房产办理注销抵押。在办理注销抵押事宜问题上，双方就是否及何时与产权人张延昭见面问题产生歧义，最终导致合同无法履行。本院认为，王维维对范红雨代理张延昭进行房屋买卖交易并未提出异议，在办理房产注销抵押过程中也非必须产权人本人与王维维见面方可办理，张延昭及范红雨在办理注销抵押之前的行为中并未违反合同约定及法律规定，此间不构成违约。在合同的履行过程中，王维维积极履行合同义务，按约定交付定金及首付款，其要求与张延昭本人见面亦是为了保障自身权益、规避交易风险的合理避险行为，亦无不当。壹彤公司为了实现交易成功的目的，根据王维维的请求要求张延昭本人出面的行为属于居间联络行为，并不对张延昭及范红雨产生附带法律责任的约束力。据此，本案商品房买卖过程中，截止到办理注销房产抵押登记事宜前，因合同约定不完善致使买卖双方对合同履行中产权人是否见面问题理解不一致，三方当事人对合同未尽事宜又没有进行有效沟通处理，导致不能继续履行案涉合同的法律后果，买卖双方均未构成违约。据此，一审判决双倍返还定金的法律依据不足，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，范红雨、张延昭关于一审判决双倍返还定金及返还定金主体有误的上诉主张符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥解释》第三百三十三条第一款（三）项之规定，判决如下：一、维持哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民一民初字第240号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民一民初字第240号民事判决第二项为：上诉人张延昭于本判决生效之日起十五日内返还王维维支付的购房定金人民币40000元，上诉人范红雨对该款项的返还承担连带责任。一审案件受理费2012元，二审案件受理费2012元，由上诉人张延昭、范红雨负担1006元，被上诉人王维维负担1006元。本判决为终审判决。审判长 许 静审判员 蔡耘耕审判员 孙树清二〇一六年三月十七日书记员 齐 跃 关注公众号“”