（2015）云罗法民初字第1662号
裁判日期: 2016-03-17
公开日期: 2016-12-26
案件名称
陈明、胡伟玲与云浮市创宇贸易有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
罗定市人民法院
所属地区
罗定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈明,胡伟玲,云浮市创宇贸易有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十九条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2015）云罗法民初字第1662号原告陈明，男，1966年7月13日出生，罗定市人，汉族，住罗定市。原告胡伟玲，女，1969年1月10日出生，罗定市人，汉族，住址同上。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。法定代表人肖志均。原告陈明、胡伟玲诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月21日受理后，依法由代理审判员欧惠庆独任审判，并于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告陈明、胡伟玲到庭参加诉讼，被告创宇公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》和《附件四合同补充协议》，原告购买了被告开发的位于罗定市xx房（以下简称“涉案房屋”），原告按合同约定支付了首期购房款310329元给被告，余款250000元原告也已向银行贷款转账给被告（该款银行已于2012年7月28日全部转账完毕），全部购房款共计560329元。签订合同的当天，原告已向被告支付了代办土地使用证，房产证契税及工本费用25177元，并按照被告的要求提供了全部需要用于办理各项业务的相关证件并签署了各种相关文件。2013年5月1日，被告通过快递方式向原告发出《收楼通知书》，2013年5月20日，原告前往被告处收楼并办理了收楼手续，被告应按照合同第十五条及合同补充协议第四条的约定在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内办理房地产权证。但是，被告至今没有为原告办理，应承担逾期办证的违约责任。现特向法院起诉，请求判令：一、被告继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并向原告支付计至2015年11月19日止的逾期办理房地产权证违约金40789.84元，2015年11月20日起至被告为原告办妥房地产权证之日止，之间的违约金，原告仍保留按《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定依法向被告追讨的法律权利。2、本案诉讼费用由被告承担。为证明其主张，原告提交了如下证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告是商品房买卖合同关系，被告没有按合同约定办理房产证；2、发票2张，证明原告已经交清所有房款560329元；3、代办房地产权证收款收据、持卡人存根，证明被告收取原告代办土地使用权证、房产证契税及其他费用；4、户口簿、身份证，证明原告是房屋业主。被告创宇公司辩称：一、被告不存在逾期办证的违约行为，不能办理房产证的原因是原告未出具委托代办产权登记的书面委托书给被告，至今未能办理产权证的责任在于原告。1、办理房产证的法定义务人是原告，不是被告，被告对于原告办理产权登记手续，只有协助的义务。2、法律规定委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书不仅是双方确立委托代理关系的法定要件，而且是向登记机关表明委托关系的必要材料。3、原告提供代办土地使用证、房产证契税及工本费的收据，但收费收据不是委托办证的授权委托书，产权登记机关不会接受收据形式的委托手续。4、被告仅代为收取了办证的契税和工本费用，并注明多除少补，这证明不包含委托代理费用。即使原告书面授权委托被告办证，也属于无偿的委托代理关系。5、合同中双方对委托代办产权证没有约定具体日期。《附件四：合同补充协议》约定的180天期限，约定的是由被告提供资料报产权登记机关备案的期限，并非代办房地产权证的期限，两者不能互相混淆。6、被告已多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书面委托书，并于2015年11月16日在xx小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，但原告至今未签署，提供书面授权委托书，导致被告至今无法为原告办理房产证，因此责任在于原告。二、被告提交的双方签订的《创宇·xx小区摩托车位申购协议》属于附条件协议，被告所给车位价格是特别优惠价，所附条件是原告放弃追究被告的法律责任，根据该份协议，原告不应追究被告的法律责任。双方签订的《创宇·xx小区摩托车位申购协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。法院应当尊重双方的意思表示，以此驳回原告的诉讼请求。综合上述理由，被告不存在违约责任，原告诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告在诉讼中提供以下证据：1、建筑工程竣工验收报告，证明被告所交付楼宇验收合格；2、房屋竣工验收备案表，证明被告所交付楼宇验收合格；3、EMS快递回执（收楼通知书），证明被告通知原告收楼；4、购买车位协议及其收据，证实原告与被告达成的不追究被告的违约责任的协议；5、EMS快递回执（通知原告签署办证委托），证明被告通知原告签署办证委托；6、通知原告签署办证委托公示，证明被告通过公示形式希望业主提供委托手续。对原告提供的证据，经庭审出示并经本院核证，证据的来源合法，反映的事实客观、清楚，本院采纳作为证据使用并作为认定事实的依据。对被告提供的证据，原告认为证据4车位协议不合理的，其中第6条是强加给业主的，当时签订协议时也没有详细看，车位协议和商品房合同是两码事，对其他证据没有意见。由于原告对被告提供的证据真实性无异议，本院亦采纳作为证据使用，但对拟证明的事实，将根据证据规则，对全案进行综合认定。经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市xx的xx小区的房地产开发商。2012年7月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为xx小区住宅小区第G座16层05号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为560329元。第六条约定买受人必须在2012年7月28日前付清首期房款310329元给出卖人，剩余房款250000元，买受人须于2012年8月4日前申请办理银行按揭手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……合同签订后，原告已于2012年7月28日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共25177元，并于2014年5月20日前向被告支付完全额房款共560329元。2013年5月20日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。根据被告提交的《建筑工程竣工验收报告》载明：“xx小区住宅小区（一期）”（包括A1、A2、B、G、H、K栋）的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“xx小区住宅小区（一期）”工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。2015年11月16日，被告张贴公示，要求业主提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。再查明：2014年8月17日，原告陈明（乙方）与被告（甲方）签订《创宇·xx小区摩托车位申购协议》（以下简称“摩托车位协议”），车位协议约定原告陈明申购xx小区136号摩托车位，销售原总价19768元，成交总价9768元；车位协议第6条还约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此，乙方同意不再追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”。被告认为，双方签订的车位协议属于附条件协议，被告所给车位价格是特别优惠价，所附条件是原告放弃追究被告的法律责任，根据该份协议，原告不应追究被告的法律责任。原告则提出车位协议不合理。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、原告是否委托被告办理房地产权证？二、合同中关于产权登记的约定是被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证？三、原告陈明与被告双方签订《创宇·xx小区摩托车位申购协议》后，是否免除被告迟延办证的违约责任？对于第一个争议焦点即原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立的问题。本案中，被告已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共25177元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，买受人已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续。原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。被告应依约为原告办理产权证明。原告提出要求被告继续履行合同的诉求，合理合法，本院予以支持。对于第二个争议焦点即合同中关于产权登记的约定是被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证的问题。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的……。即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，还应办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，原告要求被告尽快办理房地产权证的诉求，合理合法，应予以支持。故被告应在合理期限内为原告办理房地产权证。被告提出合同约定的是其仅需在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非办妥房地产权证的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。对于第三个焦点即原告陈明与被告双方签订《创宇·xx小区摩托车位申购协议》后，是否免除被告迟延办证的违约责任的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案并办妥房地产权证，但被告至今未办妥，存在逾期办证的行为。但由于原告陈明为乙方，与被告为甲方签订的车位协议约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，乙方同意不再追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”，协议是双方真实意思表示，双方就迟延办证等违约责任已达成协议，被告以优惠价格9768元将xx小区136号摩托车位销售给原告，原告不再追究被告在《广东省商品房买卖合同》中的任何责任，故被告提出据该份协议，原告不应追究被告的法律责任的抗辩主张，理据充分，本院予以采纳。鉴于原、被告双方的车位协议合法有效，对双方均有法律约束力，而该协议原告方已明确放弃追究被告在《广东省商品房买卖合同》中的任何责任，被告在本案即使存在逾期办证违约责任，原告已放弃追究权利，故原告陈明、胡伟玲请求被告支付逾期办理房地产权证违约金的主张，缺乏理据，本院不予支持，应予驳回。被告创宇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内向不动产登记管理部门提交相关产权登记资料，代原告陈明、胡伟玲申请办理房屋权属证书。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费410元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员 欧惠庆二〇一六年三月十七日书 记 员 曹帼斐 更多数据：搜索“”来源：